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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 60代
  • 男性
  • エリア
    東京都墨田区
  • 投稿日
    2025/08/08
  • 更新日
    2025/08/14
  • ［3回答］

182 view

共有名義の弟と音信不通です

亡き母から共有名義で相続したアパートを売却したいのですが、共有名義人である弟と連絡がとれません。
相続時は仲良くやっていたのですが、ここ数年で疎遠になってしまい、売却について相談したく連絡をとったところ番号が変わっていました。
この状態で売却する方法はないのでしょうか。どうにかして売却したいと思っています。

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/14

    ご相談拝見しました。

    共有名義の不動産は、原則として全員の同意がないと売却できません。弟さんと音信不通のままでは、そのまま市場に出すことは難しいです。

    ただし、一般的な不動産屋があまり踏み込まない選択肢はいくつかあります。

    1. 連絡ルートの洗い直し
    住民票や戸籍の附票を取得して現住所を特定する（正当な利害関係があれば可能）第三者を介して連絡を取る（親族や共通の知人）相手の現住所がわかれば、書面で意思確認や提案が可能です。

    2. 自分の持分だけ売却する
    共有者の同意がなくても、自分の持分だけを第三者に売ることは可能です。ただし買い手は限られ、価格は割安になりがちです。持分買取業者や投資家が対象になります。

    3. 共有物分割請求訴訟
    民法に基づき、裁判所に「共有状態を解消したい」と訴える方法です。結果として物件を丸ごと売却（競売や任意売却）して代金を分けることができます。時間と費用はかかりますが、法的に進められる強制的な方法です。

    4. 調停やADRを活用する
    裁判より柔らかい手段で、第三者機関が間に入り解決を目指します。家庭裁判所の調停や、不動産適正取引推進機構のADRなどがあります。


    ご参考となれば幸いです。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/08/14

    はじめまして。
    株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。

    お母さまから受け継いだ大切なアパートの売却でお困りのこと、ご心痛のこととお察しします。
    共有名義の不動産は名義人全員の同意がなければ売却ができないため、お困りのことと思いますがご安心ください、このようなケースでも解決策はございます。
    ご相談者様が前に進めるよう、お答えさせていただきます。
    ※弟様の居所がわからず、連絡を取る手段が既にないことを前提としております。


    1. 裁判所を通じての解決
    ■内容証明郵便の活用
    弁護士に依頼して、売却の意思確認を求める内容証明郵便を弟様の住民票上の住所へ
    　 送付します。これにより、話し合いを求めたという正式な記録が残ります。
    ■共有物分割請求訴訟
    　 話し合いで解決できない場合、裁判所に提起し、売却を求めることができます。
    　裁判所の判断によって、アパートを売却し、その売却代金を共有者で分ける
    　 「換価分割」という方法がとられる可能性があります。

    2.ご自身の持分のみを売却する
    ■持分売却
    アパート全体の売却ではなく、ご自身の持分のみを第三者へ売却する方法もあります。
    ただし、買主は不動産業者や投資家になることが多く、全体の売却額より価格が安くなる
    傾向にあります。


    お母さまが残してくださった大切な資産ですから、納得のいく形で売却を進めたいですね。
    まずは、弟様の住所を特定することから始める必要があります。
    弁護士に依頼すれば、戸籍の附票などを辿って、弟様の現住所を特定できる可能性もございます。
    その後、先ほどお話しした内容証明郵便を送付し、話し合いを試みるのが最初のステップと
    なります。

    ご相談者様がこうした手続きをすべてお一人で行うのは、精神的にも時間的にも大きなご負担になるかと思います。お一人で悩まず、色々な機関や業種の方へご相談ください。
    昨今このようなケースは増えていると聞きますし、私のところでも既に複数経験してございます。
    少しでも参考になりますと幸いです。

  • 私が回答します

    長岡　理知

    長岡FP事務所

    • 50代
    • 青森県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/08/08

    お母様から相続された大切なお住まいのことで、共有名義人である弟様と連絡が取れず、ご心労のこととお察しいたします。

    さて、共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要となるため、現在の状況ではすぐに売却手続きを進めることは困難です。

    段階を踏んで解決する方法がいくつかあります。

    まず、弟様の現在の所在地を法的に確認することです。　
    ご自身の身分証明書と、弟様との関係（相続人であること）がわかる戸籍謄本などを持参して、市区町村の役所で弟様の「戸籍の附票」を取得してください。

    戸籍の附票には、その戸籍が作られてから現在までの住所の履歴が記録されていますので、現住所を突き止めることができる可能性が高いです。

    現住所が判明したら、まずは手紙で連絡を取ることをお勧めします。ご自身の考えを冷静に整理して伝えられる手紙の方が適しています。

    手紙には、なぜアパートを売却したいのか（例えば、維持管理の負担、固定資産税の支払い、ご自身のライフプランの変化など）、具体的な理由を丁寧に書きましょう。そして、弟様の意向も聞きたいこと、協力して売却を進めたいという姿勢を伝えることが大切です。
    感情的な対立を避け、あくまで「相談」という形でアプローチすることが、その後の話し合いを円滑に進めるための鍵となります。

    手紙を送っても返信がない、あるいは話し合いに応じてもらえない場合は、法的な手続きを検討することになります。

    主な方法は「共有物分割請求訴訟」です。これは、共有状態の解消を求めて裁判所に訴えを起こすものです。裁判所は、当事者の主張を聞いた上で、最も公平で妥当な分割方法を決定します。

    この訴訟における分割方法には主に3つあります。
    * 現物分割
    アパートそのものを物理的に分ける方法ですが、建物の場合は現実的ではありません。

    * 代償分割
    弟様の持分を適正な価格で買い取る方法です。もしあなたに買い取る資金的な余裕があれば、単独名義となり、自由に売却できるようになります。

    * 換価分割
    これが最終手段となることが多いです。裁判所の命令によってアパートを競売にかけ、その売却代金を持分割合に応じて分け合う方法です。ただし、競売は一般の市場価格よりも安くなる傾向がある点には注意が必要です。

    弟様が完全に行方不明で、生死もわからないような状況であれば、「不在者財産管理人の選任」を家庭裁判所に申し立てる方法もあります。選任された財産管理人が弟様に代わって財産を管理し、裁判所の許可を得て売却手続きに同意してくれる可能性があります。しかし、この手続きは複雑で時間も費用もかかります。

    ご自身の持分だけを売却するという選択肢もあります。
    持分買取で検索すると業者がたくさん出てきます。

    買い手は不動産買取業者などに限定され、価格も市場価格より大幅に安くなってしまうのが実情です。最終手段としてお考えください。

    まずは、戸籍の附票で弟様の住所を確認し、手紙で連絡を取ることから始めてみてください。それでも解決が難しい場合は、共有不動産の問題に詳しい弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

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