一括査定をしましたが今後のアドバイスをいただきたい

Question

いつもマンションナビをみております。相談ツールを見つけたので初めて投稿いたします。
昨日、一括査定の利用をさせていただきました。マンションナビだけでなく、様々なところに依頼をしてますが、お許しください。

今回の相談の経緯ですが、合計15社相見積もりを依頼してますが、内10社から連絡がありました。しかし、内3社は訪問できないと査定額が出さないと・・お断りしました。訪問が嫌ではなく、進め方の感覚が違うため今後の取引の際にも、認識が合わないのではと感じました。
いまは7社が出してくれた査定を見比べているものの、金額意外のどこを優先してみるべきかわからないのです。

査定をする側の、不動産の担当者様
見解をお聞きしたく存じます。
まだ、どこの会社にもあってません、メールと電話のみのやり取りのため、情報が少ないのですが。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Accepted Answer

はじめまして。
株式会社tentoの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。
お住まいご売却の参考になりますと幸いです。

まず机上査定の一括ポータルサイトに登録をされたのかと思いますが
「とにかく会える方を優先」というのが不動産業者の考えです。
その為アポイントを取りたいという連絡がとても多くなっていると思います。

また、机上査定報告書についてです。
ここでの差別化はできないと思った方が良いと思います。
なぜなら業者全員がほぼ同じデータを見て自動的に算出される金額をお伝えしているため
ほぼ近しい金額が出てくるからです。
あとは会社の社風により最初は強気の価格でご提案をする会社様、
本当の価格を最初にお伝えする会社様という差が出てきます。

お会いすることが全てではないですが、最終的に対応するのは会社ではなく担当様です。
ご相談者様の顔出し無しのオンラインミーティングでも良いので、実際にお話を聞いてみると7社からどんどん絞れてくるのかもしれませんね。

最後に、安易に仲介手数料の値引きばかりを提案してくる会社様もあまり良くないのかもしれません。少なからず理由があるのかと思います。

参考になりますと幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談拝見しました。

現在、内見していない状態で簡易査定書が7件ある状態、それについて金額以外の内容の見方、及び今後の進め方について見解を知りたいとのことですね。

まず現在の不動産業者は、大半が査定に査定システムを利用しています。土地建物の大きさ、築年数、交通利便性など登記簿等から読み取れる情報を入力すれば自動で査定額が算出されるシステムです。

残念ながら簡易査定書は内容を見比べてもあまり意味がありません。入力内容が同一であれば、ほとんど同じ内容が生成されるからです。

査定時に重要なのは評価詳細（標準建築費、規模修正、品等格差率、基礎や駆体の状態、付加価値率、内装の状態）であり、査定システムで生成された査定額に営業マンが適用する修正率です。こればかりは正式査定（訪問査定）しなければ正確に算出できるものではありません。

担当者の人柄や知識の豊富さなどは会って話しをしてみなければ分かりません。少しでも有利に売却を進めたいのであれば、簡易査定書を提出してきた順番にお会いになられると良いでしょう。

以上、多少なり参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

一括査定サイトを利用する不動産会社は、そのサイトを通じて売りたいお客様を集客するのが目的です。そのため、まず会わないと、さらに会って媒介契約をいただかないと無駄骨になってしまいます。そのため、会うための手段として査定額の提示を使っています。
会わなくても数字は出せますという会社でも、契約に際して会うことが必要だと言ってくるでしょうから、実は大きな違いはありません。

さらに、一括査定サイトでは複数社が競合することになります。今回ご相談者様が感じられるように、金額以外についてはどう判断していいかわからない、という方が大半です。結果として高い査定額を出した会社と契約するという傾向が顕著に出ます。そのため、査定額がどんどん吊り上がり到底売れない価格での売り出しになってしまい、時間だけが経過、そのうち仲介会社から値下げの逆営業がかけられてしまうという状態が頻発しています。

これを避けるためには、その仲介会社がどのような販売戦略を持っているか、が重要です。担当者の人柄など良くて当たりまえです（営業マンですから）。

そのため、ぜひ担当者にお会いしてください。
大抵は、既存客への案内、チラシ、ポータルで販売するというでしょう。
それぞれの特徴を挙げてみます。

既存客への案内：既に買いたい人ですので、もし条件に合致すれば売れます。ただ、そういう人たちは複数社に登録しているケースが多く、またスーモ等のポータルで探しているケースも多く、既に購入済みでそういう客は存在していない場合が往々にして見られます。

チラシ：近隣に売っていることがバレます。また、そういうチラシを集めて相場観を養っているケースが多く、高値では売りにくいです。

ポータル：スーモ・アットホーム・ホームズ等などポータルサイトに掲載して販売する方法です。現在はこちらが主流です。その会社がどのような掲載をしているか他の会社の掲載内容と比べてみてください。その物件を見たい、行ってみたい、買いたいと思わせるような内容になっているでしょうか？掲載写真はきちんとバエていますか。近隣の学校・コンビニなどの写真を掲載して紙面を埋めていませんか。その物件の特徴をコピーでアピールしていますか。
査定書や査定額よりも、こちらの方がより重要です。
売出価格はお客様が売りたい額でいいのです。その額で買いたいという人をいかに集めてくるか、という点にこそ、仲介会社の存在意義があります。

補足；そういう点からすると、手数料を値引くという会社は避けるべきです。売主と買主は利益相反関係にあります。仲介会社は手数料で成立していますので、手数料をもらえるお客様の意向で動くのが普通です。この場合、手数料を割り引くということは、買主の意向を優先します、ということの現れでもあります。仲介会社は、不動産売却の経験の少ない売主様にとって唯一の味方ですので、味方を離反させるような行為は避けられた方がよろしいと考えます。

遠藤 裕太((有)山地不動産企画) · Answer

質問拝見致しました。

私は毎日不動産一括査定サイトから申し込み頂くお客様の対応させていただいております。


訪問査定していない査定金額については、簡易的な査定になります。
あくまで周辺の相場や過去の取引事例等基におおよその金額の提示になります。
※実際に訪問査定後金額が前後する可能性はあります。

簡易査定を出した会社の中には、おそらくあえて査定金額を高く出したり、相場よりも安く出してくる不動産会社もありますが7社も簡易査定出してくれているのであれば平均値で相場はわかると思います。


できれば査定訪問依頼し、不動産会社の担当者と直接お話するのが重要ですが、
メール対応、電話対応が丁寧な会社さんは、買主さんにも丁寧な対応で、
逆に査定の際、メール対応・電話対応が雑な会社さんは買主さんにも雑だと思います。

買主さんに対しても丁寧な対応できる会社さんや営業さんのほうが成約に結びつく可能性が高くなると私は思います。

ご参考になれば幸いです。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

一括査定をしましたが今後のアドバイスをいただきたい

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

金澤寿一郎

株式会社tento

佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産

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