不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 売却
- 50代
- 男性
-
- エリア
- 東京都新宿区
-
- 投稿日
- 2019/07/05
-
- 更新日
- 2024/11/10
- ［6回答］
2744 view
現状のまま買取業者に売却したほうがいいか..それともリノベしてうえで一般売却したほうがいいか..？
購入後25年（新築で購入）のマンションを所有しています。
年数なりの設備状況です。現状のまま買取業者に買い取ってもらうのと、リノベーションしたうえで一般売却するのと どちらが（一般的に）手残りが多く残りますでしょうか？
リフォームの仕方などにより違ってきたりすると思いますが、あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。
-
買い取り業者によって変わりますが市場価格より4割以上安い価格でないと買い取らないというお話も耳にします。ご自身でリフォーム・リノベーションをかけて売却された方が手残りは多くなると考えられますが、人によっての好みが分かれてしまったり、リノベーションの際して退去しないといけなくなるのでリスクがついて回る可能性があります。よほどひどい状態でなければ現状での売買も視野に入れてよいかとも思われます。
-
質問拝見致しました！
そちらマンションの地域相場がわかりませんので一般的なご回答させて頂きます。
まず一般的に売却方法として
・買取
・仲介
2パターンございます。
・買取
メリット 即現金化が可能
デメリット 相場よりは売却金額が下がる可能性が高い
・仲介
メリット 相場の金額や相場よりも高く売れる可能性がある
デメリット いつ売れるかがわからない
高く売れるのは 仲介 になります。
買取は不動産会社さんが
買取後リフォームしたり、利益をのせて
再度売却するケースが多いのでその分費用はお安くなります。
私達の地域では買取金額は仲介金額の3割～4割程お安くなります。
リフォームして質問者様のご希望の金額で
売れる相場であればよいかと思いますが、
リフォームしてもご希望の金額で確実に売れるという保証が
仲介にはありません。
なのでリフォーム後売却はリスクはあります。
前向きに検討されるのであればその地域の不動産会社さんに査定依頼されてみてはいかがでしょうか？ -
買い取り業者は自分が所有し続けるわkではなく、もう一度市場で販売するわけですから、その買い取り額は販売額から業者の利益、税金等の費用、資金調達コスト等を差し引いた額である必要があります。一般的には市場価格の2割以上安い価格でないとリスクをとってまで買い取る必要はないと判断するでしょう。
リノベーションをした場合、購入者は新築より安く中古よりきれいな物件が欲しい、ということなので、価格帯も新築を上回る設定はできません。ただ、新築物件が建設用地取得の関係で駅近辺になく、遠隔地しかないような場合ではかなり新築価格に近い（場合によっては上回る）ことも可能です。最寄り駅の新築の販売状況をご確認ください。
また、購入者様が気にするポイントは主に水回りです。予算が許すなら、水回りを総取り換え、壁紙は張替、床はマンションだと防音性能維持のため張替はむつかしい場合が多いので、上から薄いフローリング等を張る、などすればほぼ新築同然に見せることは可能です。
ただ、そこまでしても、中古は中古なので、いかに新築同然をアピールするかが問題です。そこは仲介業者の腕の見せ所です。 -
基本的にはご自身でリフォームをかけて売却された方が手残りは多くなると考えられます。
と申しますのも業者買取の場合、リフォーム費用、取得・維持管理・売却費用・利益を乗せて再販売をかけるため、リフォーム費用を考慮しても、一般売却に比べ買取価格は低くなりがちです。
しかしながら、エリア・物件によっては買取再販業者の中古マンションの仕入競争が激しく、一般売却と変わらない価格で買取るケースもありますので、まずは信頼できそうな不動産業者と相談しながら進めていくのが良いと思います。 -
リフォームの仕方などにより違ってきたりすると思いますが、
あくまでも一般的な状態で想定して頂ければと思います。
【弊社と質問者様が同じ「フルリフォームを施工」して販売した場合】
例：リフォーム後３５００万円で販売した場合
質問者様にて販売 本体価格３１５０万円＋リフォーム費用７００万円＋販売経費１５０万円＝４０００万円
業者買取にて販売 仕入価格２５００万円＋リフォーム費用６００万円＋仕入経費１２０万円＋諸税１００万円＋販売経費１５０万円＋利益５３０万円＝４０００万円
※上記以外に、質問者様の購入費と販売費の差額によっては譲渡所得税・住民税がかかります。
※差額６５０万円ほど、手残額は多くなります。
※リスクはリフォーム７００万円もかけて売却できなかった場合の金銭的リスク。
業者は、事業で行っているため初めから値下げリスクがあることを想定して利益を計算しています。
弊社も買取をしています。是非、その際には買取らせてください。 -
買取業者に販売か？リノベして一般市場で売却か？の二択だけなのは何か特別な理由があったのでしょうか？
現状のまま一般市場で売却という選択肢もエリアが新宿であるのと築２５年のマンションですので、買手はいると思います。
さて、結論言いますとご相談者様がリノベ業者に依頼して工事してから一般市場で売却するなら買取業者の方が手残りは残ります。理由はリノベ業者のマージンがそれだけ高いという事です。よくファミリー向けマンションのリノベ費用の事例が７～８百万円の工事を見ていると、買取業者は同じくらいの費用が掛かるかと言ったら違います。
半分とは言いませんが、そんな費用かかっていないのが正直なところです。では、数百万円の開きは何かというとリノベ業者の儲け部分です。リノベ業者が自分たちが直接工事しているのではなく、設備業者や大工に分離発注しているという事です（中には工事業者に丸投げという会社もありますが）。
ですので、ご相談者様がリノベ業者に支払った金額以上にリターンが得られるかどうかは不明なことと売却前にリノベ費用分の初期投資のリスクがあるという事です（必ずしもリノベした分の費用以上にリターンがあるとは限らない）。また、買手側からするとリノベ済のマンションを購入検討している場合、売主が業者の場合であれっば瑕疵担保責任が引き渡してから２年間は売主に追及できるのに対して、一般消費者が売主の場合は瑕疵担保責任はない場合や引き渡してからせいぜい３か月間だけというパターンが多いため買手側のニーズとしては需要は多少少なくなるのではと考えます。
では、リノベーション業者に依頼しなければリノベ工事が出来ないかというとそうではありません。リノベーションという言葉自体は日本が勝手に作った造語です（リフォーム＋イノベーション）。
要するに間取り変更してオシャレにデザインしたリフォームをいつしかリノベーションというようになっただけです。どのような工事をしたいかを具体的に指示発注すればいいという事です。分離発注が難しければ工務店やリフォーム工事会社に具体的に要望伝えて工事するだけでも全く違います。ちなみに、買取業者はそうやって物件をリノベして販売しております。
最後に現状で一般市場で売却するという話ですが、築２５年のマンションであれば、築年数は経過されているものの築古の部類にはまだ入らないと思います。昨今、自分好みにリノベーションした部屋に住みたいといいうニーズがあります。築年数が古くても現状で一般消費者での売買は可能です。
ご相談者様がリノベしてから一般市場で売却も検討しているという事は、特に売り急いでいるわけではないと感じますので買取業者に売却するという選択肢でなくてもいいのではないでしょうか？
少しでも手残り多くして売却するにはやり方はいくらでもあると思います。お部屋の状況によっては、設備を一部修繕するだけでも買手が見つかりやすかったりもします。
私自身は不動産業界以外にも原状回復工事の現場に２０年以上携わってきた経験があります。ご相談者様が物件を売り急いでいるという理由がないのであれば、売却に対しての迷っている選択肢が限られている感じがしましたので具体的にご相談いただければお役に立てるかもしれません。
以下の記事もよく読まれています
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 京都府京都市北区
-
- 投稿日
- 2019/06/17
- ［3回答］
1811 view
査定額のバラつきについて
数社に売却の査定をしてもらったのですが、査定額にかなりバラつきがあります。100万くらいの誤差なら許容できるのですが、何百万も違うと目を疑ってしまいます。どうしてこんなに差がでるのでしょうか？
1811 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 千葉県松戸市
-
- 投稿日
- 2025/02/04
- ［1回答］
185 view
マンションを売却したら、国民健康保険料が高くなるのは仕方ないのでしょうか
自営業です。 年末に母が亡くなり、実家のマンションを売却しようと思っています。 マンション売却後、売却益によっては私の来年の国民健康保険料がかなり高くなりそうなのですが、 これは仕方のないことなのでしょうか。 所得控除できる制度などがあれば教えて頂きたいです。
185 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 神奈川県相模原市南区
-
- 投稿日
- 2019/06/16
- ［2回答］
1963 view
築40年46坪の売却価格
両親が建てた持ち家ですが、築40年で、46坪程度あります。 築40年だと家自体の売値はもうありませんか？また土地だけの価格は、相場どれくらいかを知りたいです。
1963 view
-
40代 女性
- 売却
-
- エリア
- 沖縄県那覇市
-
- 投稿日
- 2024/11/25
- ［2回答］
240 view
リフォーム資金は物件取得資金に入りますか？
売却活動中です。買主候補の方がおり、年内に引渡しになるかと思います。 税金についてなのですが、売却益から取得費をひき、プラスであれば譲渡所得税を支払うことになりますよね？ 物件を居住中に何か所かリフォームや設備交換をしているのですが、その金額は取得費として考えて良いのでしょうか。 具体的にはトイレ、浴室、キッチンの換気扇交換、給湯器交換、壁紙の張替え、給湯器交換です。 よろしくお願いします。
240 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 千葉県千葉市稲毛区
-
- 投稿日
- 2024/10/10
- ［6回答］
880 view
内見に何度も来る夫婦
マンションを売却中です。先月から、購入希望としてマンションの内見に来た夫婦がいるのですが、「かなり迷われている為、再度内見をお願いしたい」と不動産会社から言われ、2回目の内見を対応しました。 私達には小さい子供がおり、まだ居住中の為その都度掃除等をして対応していたのですが.... 先日、「もう一度内見したいと言っている」と連絡がありました。これで3回目です。 確かに前回対応した時もかなり迷われている様子で、私たちが生活しているのもあり写真が撮れないから、もう一度見たい、とのことのようですが、良い気がしません。 このようなことはよくあることでしょうか。
880 view
-
20代 女性
- 売却
-
- エリア
- 東京都葛飾区
-
- 投稿日
- 2024/11/02
- ［2回答］
602 view
売るつもりでマンションを買ったのですが、今後もマンション価格は高騰し続けるのでしょうか
20代の女性です。 夫：年収450万 私：年収400万 子2人（2歳と4歳） 先日3LDK、3900万の中古マンションを購入しました。 賃貸で住み続けるのは狭かったし、毎月の家賃ももったいなく感じ このタイミングで買いました。 最初から何年かたったら売却して、戸建てを建てるつもりで購入しました。 しかし友人から「今後、マンション価格が高騰し続けるとは限らないよ」と 言われ、不安になっています。 今は高騰していますが、今後下がっていくことを予測できるものなのでしょうか。 不動産については本当に何も分からず、今回も夫に主に動いてもらっていました。 今後売却を考えて、どのように動いたらいいのでしょうか。
602 view
-
50代 女性
- 売却
-
- エリア
- 埼玉県所沢市
-
- 投稿日
- 2025/03/28
- ［2回答］
109 view
子どもの独立でマンションが広すぎる。売却を検討中です。
築18年の3LDKマンションに夫婦2人で暮らしています。 子どもたちはすでに独立しており、私たちも50代後半に差しかかりました。 リビングも各部屋も、今は持て余しており、そろそろ身の丈に合った住まいへ住み替えようかと夫婦で話しています。 今のマンションを売却して駅近のコンパクトなマンションへ移るのが理想です。 ただ、売却のタイミングや市場価格が気になって、なかなか一歩が踏み出せません。 最近は不動産価格が高止まりしているとも言われていますが、この先下がるのでは？といった不安もあります。 また、マンションの管理状況や築年数の影響で、今後売りにくくなる可能性もあるのでは？ と思う一方で、まだ住宅ローンが少し残っており、手元にいくら残るのかの試算も曖昧な状態です。 売却を先に進めるべきか、それとも次の住まいを決めてからの方が安心なのか、順番も悩んでいます。
109 view
-
50代 男性
- 売却
-
- エリア
- 兵庫県神戸市東灘区
-
- 投稿日
- 2019/06/16
- ［2回答］
1847 view
築年数で売却価格にどの程度差がありますか？
不動産は築年数によって売却価格に違いがあると思うのですが、どの程度の違いがあるのかについて知りたいと思っています。 もちろん、住居の状態にもよると思いますが、１年の違いでどの程度差が出るのかなど、漠然とした目安のようなものがあれば知りたいです。
1847 view
-
40代 男性
- 売却
-
- エリア
- 東京都練馬区
-
- 投稿日
- 2020/05/08
- ［3回答］
1649 view
35年の中古マンションをフルリノベして、売却する場合
現在、35年中古マンション（80平米、駅から8分、南向き、2F）を購入してフルリノベーション予定です。（物件：3,100万、リノベ：1,000万予算） 物件自体は、いわゆる団地っぽい雰囲気のものですが、仲介さんにも色々調べてもらい、管理は行き届いている状況で、積立金も特段問題はなさそうです。 10〜15年程度住んだ後、売却して住み替えようかと考えていますが、仮に10年後だとした場合45年程度の物件になっており、ちょうどリノベにかけた費用を除いた金額ぐらいで売却（持ち出しゼロ）できればと思っていますが、実際にどの程度の金額になりそうでしょうか？ 一般的な相場や検討結果でかまいませんが、ヒントをいただければと。
1649 view
-
30代 女性
- 売却
-
- エリア
- 京都府京都市北区
-
- 投稿日
- 2020/01/15
- ［1回答］
1464 view
地価が高い、祖父の土地、実家の土地の対処について
私は長女です。実家は祖父母の土地にたっており、祖父母の家も隣接しています。合わせて100坪くらいあるのではないかと思います。 私自身は結婚し、別の土地に家を購入しました。 先日祖母が亡くなり、今は祖父だけが住んでいる状態ですが、もうすぐ老人ホームに入ります。両親も早めに老人ホームに入りたいと言っています。 ゆくゆく祖父母の家と土地、実家の家と土地それぞれを処分しないといけないときがきますが、地価が非常に高い土地で同じ通りのもう少し小さな土地でも1億くらいしているようで、売れていません。 弟もいるので、弟が住むべきか、何らかの形で売却するべきか、売却するならどうすべきなのか、悩んでいます。
1464 view
