不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

大阪府大阪市旭区
投稿日

2025/08/14
更新日

2025/08/15
［3回答］

522 view

売却してもローン完済ができないです

高く売れると思って購入したマンションですが、借金になりました
家を売ろうと査定したところ、ローン残債が売却価格を上回っていました。不足分を自己資金で補う余裕はなく、このままでは売却できません。銀行と交渉すれば可能な方法があるのか、それとも任意売却しかないのか迷っています。大阪府の一戸建てで、生活再建を考えると判断を誤りたくありません。

私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/08/15
はじめまして。
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

ご所有不動産の売却が借金になるとのお話、大変お辛いことと存じます。
まず結論から申し上げますと、ご状況を解決する方法はございますのでご安心ください。

①オーバーローンを解決する方法
ご相談者様のように、売却価格がローン残債を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。
この場合、主に以下の2つの方法が考えられます。

■金融機関との交渉
現在ご利用の銀行に返済計画の変更や、売却後の不足分を新たなローンとして
　借り入れできないか相談してみましょう。
　※金融機関によっては、担保となる不動産の価値を再度見直すことで、
　売却が可能になるケースもあります。

■任意売却（にんいばいきゃく)
これは、お客様と金融機関が合意し、市場価格に近い金額で不動産を売却する方法です。
売却で得たお金でローンを返済し、残った借金は分割で返済していくのが一般的です。
任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、また売却後の生活
再建に向けた交渉も進めやすいというメリットがあります。

②どちらを選ぶべきか
ご相談者様の状況を拝見する限り、まずは金融機関にご相談されることをお勧めします。
金融機関との交渉がうまくいかない場合でも、任意売却という選択肢が残されています。
2段構えが良いのではないでしょうか。

以上、伺った内容の中で考えてみた回答でございます。
経験上、早々にあきらめずに粘り強く活動をした結果思ったよりも良い成果をだせた
というケースの方が多い気がします。

少しでも参考になりますと幸いです。

金澤寿一郎
さんに相談する
私が回答します
弁護士　松島達弥

いろどり法律事務所
- 40代
- 京都府
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/15
住宅ローンの支払いが困難な事情によって、状況が変わります。

パターンＡ　住宅ローン以外に負債がないが、返済が難しい場合
この場合には、ローン会社と相談をしたり、他社のローンの借り換えを利用することで返済可能なローンを組むことを考えます。
そして、それが難しい場合には、家を手放すことを考えます。
その際、返済が不能なほどに残ローンが残る場合であれば、自己破産を検討します。

パターンＢ　住宅ローン以外の多額の負債があり、そのせいで、住宅ローンが支払えない場合
この場合には、個人再生という「住宅と住宅ローンを残しながら、その他の借金を圧縮するという制度」が利用できないかを考えることになります。
そして、個人再生が利用できない場合には、やはり、家を手放すことを考えます。
その際、返済が不能なほどに残ローンが残る場合であれば、自己破産を検討します。

自己破産を前提とする場合であれば、債務が残存した状態でも不動産を手放すことが可能です。
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/08/15
ご相談を拝見しました。

オーバーローンの状態で売却しても債務が残る状態の場合、幾つかの方法が考えられます。物件を所有したまま返済負担を減らしたい場合には、金融機関に相談をして月々の返済額を減らし、返済期間を延長してもらうというのも一つの方法です。

しかし、相談内容を見る限り、物件を手放して生活再建をしたいとのご要望ですから、現実的な選択肢は任売が最適なのでしょう。

ご存じかと思いますが、任売は残債の返済方法について金融機関の承諾を得て売却する方法です。当然、売却後に残る債務は、その後返済をしなければなりません。また、金融機関との交渉には専門知識が必要となりますから、任売を手掛けた経験のある信頼できる媒介業者に依頼する必要があります。

売却が可能となっても残債が残り、それを支払っていかなければならない。さらに、媒介手数料などの負担も必要になる。果たして、それが最適解なのでしょうか？

金融機関に相談して月々の返済額を見直すという手段もあるのですから、生活を再建するために、慎重に判断されることをお勧めいたします。

奥林洋樹
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