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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    福岡県福岡市東区
  • 投稿日
    2019/06/17
  • 更新日
    2025/01/06
  • ［3回答］

1938 view

旗竿地かつ地盤が心配な場合

不動産HPなどをみて安い物件を探すと入口の狭い旗竿地を見かけたことがあるのですが、再建築ができないような記事も見かけてどうなんだろうなと思っています。自分が住む分には補修をすればいいけれど、売れないでしょうし将来処分できるのか心配です。またコンクリの垂直の壁の上に立ってるようなちょっと高い立地なのですが数十年後が不安です。。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/01/06

    旗竿地という用語をご存じということはかなり勉強されているんだろうと思いますので、２ｍの接道義務等もご存じだと思います。
    不動産業者としては、再建築可能であれば、普通に売買できますし、再建築不可でも隣地が買い取ってくれるという場合もままあります（隣が売りに出れば借金してでも買えということわざがあるように）。
    また、高低差のある土地ですと、長期の開発の過程等でできてしまった赤道（あかみち　道路法の適用がない道路）があったりします。役所が時々草を刈りに来ますが、持て余しているケースがあり、安く買い取って接道を果たした、ということもあります（たまたま偶然です。狙ってできることではありません）。

    コンクリの垂直な壁というのは、擁壁ないし土留めでしょう。数年前、擁壁が崩れて家が倒壊したという事件が、大阪や横浜でありました。擁壁・土留めも人間が作った工作物ですから、きちんとメンテナンスがされていないと、崩れる可能性があります。その擁壁・土留めの所有権が、その土地にぞくするのか、下の土地に付属するものかで、責任の所在が変わってきますし、チェックの仕方も変わってきます。購入を検討されているなら、擁壁も含むのかどうか、擁壁も登記されているかどうか、もチェックしてください。
    言い忘れました。擁壁が膨らんでいたり、水抜き穴が無かったり、あっても水が流れた跡がない場合は、ちょっと避けたほうがいいかもしれません（膨らんでいるのは論外）。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/07/02

    はじめまして。イエステーション ㈱コムハウスの角田と申します。

    旗竿地（はたざおち）や地盤が不安な土地についての不動産投資や購入には、慎重な検討が必要です。以下のポイントを考慮して、購入前に十分な情報収集と検討を行うことをお勧めします。

    【旗竿地の特徴と注意点】
    ①旗竿地の特徴
    旗竿地は、道路から細長い通路（旗竿部分）を経て敷地（旗の部分）にアクセスする形状の土地です。通路が狭いため、車の出入りや建築の際の資材搬入に制約が生じることがあります。

    【注意点】
    ①再建築不可のリスク
    再建築不可の土地とは、法律や条例の制約により新たに建物を建てることができない土地です。旗竿地は、建築基準法第42条に基づく道路に接道義務を満たしているかどうかを確認する必要があります。道路に2メートル以上接していないと再建築不可となる可能性があります。

    ②資産価値の低下
    通常の形状の土地に比べて、資産価値が低く見積もられることが多いです。将来的な売却が難しい場合もあります。

    【地盤の問題】
    ①地盤調査
    旗竿地に限らず、土地購入前には地盤調査を行うことが重要です。地盤が弱い場合、将来的な沈下や建物の傾きが懸念されます。専門の地盤調査会社に依頼し、地盤の強度や地質を確認します。必要に応じて地盤改良工事が必要となることもあります。

    ①高所にある土地のリスク
    高所にある土地は、地盤の安定性や土砂災害のリスクを確認する必要があります。特に斜面地や盛土の上に建っている土地は、地震や豪雨時のリスクが高くなります。地盤の専門家や建築士に相談し、長期的なリスクを評価してもらいます。

    【購入前の調査と準備】
    ①法的確認
    再建築の可否を確認するため、自治体の建築指導課や不動産エージェントに相談し、現地の建築基準法や条例を確認します。

    ②用途と計画
    自分が住むためだけではなく、将来的な資産運用や売却を考慮した計画を立てます。土地の形状や地盤状況が将来のプランにどのように影響するかを慎重に検討します。

    ③専門家のサポート
    不動産購入は大きな投資ですので、不動産エージェント、建築士、地盤調査会社、弁護士などの専門家のサポートを受けることが重要です。

    【将来の対応策】
    ①売却の準備
    もし購入後に売却を考える場合、土地や建物のメンテナンスをしっかり行い、将来的な資産価値を維持する努力をします。市場の動向を常に把握し、売却のタイミングを見極めます。

    ②住み替えの計画
    将来的に住み替えを検討する場合、新しい住まいの資金計画も同時に考えます。現地の不動産市場を定期的にチェックし、最適なタイミングでの住み替えを計画します。

    【結論】
    旗竿地や地盤が不安な土地の購入にはリスクが伴いますが、適切な情報収集と専門家のサポートを受けることで、リスクを軽減し、適切な判断を下すことができます。再建築の可否や地盤の安定性など、購入前にしっかりと確認し、将来的なプランを見据えた上で慎重に検討することが重要です。

    ご質問等ありましたら、
    お気軽にご相談下さい。

  • 私が回答します

    長谷川英実

    株式会社東宝ハウス浦和

    • 埼玉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2019/06/17

    不動産取引において、購入者へ安全かつ資産的なお話やコンサルティングすることが不動産業者の使命だと思います。
    　
    ■旗竿地は
    ①間口の幅と　
    ②耀壁の高さはがけ条例に該当するか否か？
    　　　　　　　
    管理状態など建築基準法上に問題があるものは再建築不可です。

    以下の点が注意点です。

    ■ぜひとも、ご相談先の担当者へのご相談や未来においてのリスクなどのご説明を受けられること。
    　
    ■不安を感じたら、ご相談先だけでなく、その他の業者に裏づけを取ること。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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