不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都板橋区
投稿日

2025/04/07
更新日

2025/04/07
［2回答］

1804 view

転借地権付きマンションは購入しても大丈夫ですか？

中古マンションの購入を検討しているのですが、気になっている物件が「転借地権付き」と書かれています。
価格は相場より2割ほど安く、立地も便利なエリアです。
内装もリフォーム済みで非常に魅力的なのですが、「土地の権利が転借地権」と聞いて一気に不安になりました。将来的に売りにくいとか、地代の値上げ、契約更新トラブルなどがあるのでは？とネットで調べるほど心配になっています。
不動産会社からは「地代を払えば普通に住めますよ」「更新も問題ありません」と言われましたが、本当にそれだけで安心していいのか、自分では判断がつきません。
子供がまだ小さいので相続まで考えていませんが、もしそうなったときにリスキーでしょうか？
金額は魅力的ですが…

私が回答します
奥田　哲央

不動産工房/株式会社グランクルー
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/04/07
転借地権付きマンションの購入について、以下の点を考慮することが重要です。

１．借地権の種類と特徴
借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類があり、それぞれ権利内容や契約条件が異なります。地上権は物権であり、登記が必要で、土地所有者の承諾なしに売買や利用が可能です。一方、賃借権は債権であり、登記しないことが一般的で、土地所有者の承諾が必要な場合があります。

２．借地権の契約期間と更新条件
借地権には「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、それぞれ契約期間や更新の有無、満了後の取扱いが異なります。特に定期借地権は契約期間満了後に更新がなく、建物を更地にして返還する義務があります。

３．将来の売却や相続への影響
転借地権付きマンションは、土地の権利が制限されるため、将来的な売却時に買主が限られる可能性があります。また、相続時には土地の契約条件や地代の支払い義務が引き継がれるため、相続人への影響も考慮する必要があります。

４．地代や一時金の負担
転借地権付き物件では、毎月の地代に加えて、契約時に保証金や権利金が必要な場合があります。これらの一時金は契約内容によって異なり、返還されるかどうかも契約次第です。

購入を検討する際は、物件ごとの契約内容や将来のライフプランを十分に考慮し、具体的な立地などをもとに不動産業者などの専門家へ相談したうえで、決断されることをおすすめします。

お悩み解決の一助になれば幸いです。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/04/07
ご相談を拝見しました。

転借地権とは、借地権者が土地の使用権限を第三者に転貸した権利のことです。そのため、借地権の形式、つまり定期借地権であるか普通借地権であるかを確認する必要があります。分譲マンションが建築されていることから、おそらくは定期借地権であると推察されますが、その場合、借地契約の期間は50年以上です。

そのため、契約期間が残何年であるかは重要な事項です。したがって、不動産業者が説明したとされる「地代を払えば普通に住めますよ」、「更新も問題ありません」との内容は、著しく不適切であると思われます。

契約内容によっては地代が見直される可能性は十分にありますし、定期借地権は契約が更新できません（新たに契約を締結することは可能ですが、それが保証されるわけではありません）。また、借地権の残期間によっては、再販性が著しく低くなるため資産性の問題もあります。

転借地権自体が問題あるという趣旨ではありませんが、購入をするならばメリットとデメリットの双方を、十分に検討したうえで判断されることをお勧めします。

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