不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

その他
60代
男性
エリア

茨城県つくば市
投稿日

2026/02/16
更新日

2026/02/20
［4回答］

808 view

アパートの家賃を上げたい。

お世話になります。

私、アパート経営をしております。
3ヶ所所有しておりますが、一ヶ所めの銀行との利息見直しが今年の８月になります。
銀行で提示された利率が２月現在で2.7%
８月には更に上昇する見通しとのこと。
このままの上昇率だと、毎月の支払額が１０万円以上の加算なり、とても払える金額ではありません。そこで、アパートの家賃を上げ何とかしのぎたいと思います。
この様に、銀行の利率上昇はアパートの家賃を上げる理由になるでしょうか？

私が回答します
武石　将

株式会社フォーメンバーズ　イオンハウジング八丁堀店
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/16
銀行の金利上昇そのものを直接の理由として、法的に借主に家賃増額を強制するのはハードルが高いのが実情です。しかし、交渉のきっかけや正当事由の一部にすることは可能です。

1. 法律上の「家賃値上げ」の正当理由
借地借家法（第32条）では、家賃の増額請求ができる条件を主に以下の3つとしています。

租税公課の増額: 固定資産税などの税金が上がった場合。

土地・建物の価格の変動: 地価が著しく上昇した場合。

経済事情の変動: 物価高騰など、周辺の相場に比べて今の家賃が不相当になった場合。

銀行への利息支払いは、あくまでオーナー様個人の「財務状況（経営事情）」とみなされます。判例では、「オーナーのローン返済額が増えたから」という個人的な理由は、家賃を上げる直接の法的根拠としては認められにくい傾向にあります。

物価高騰と近隣相場を理由にする
利息が上がったと伝えるのではなく、周辺相場の賃料の上昇や修繕費や管理費などの物価高騰により、維持管理コストが上昇したという名目で交渉するのが一般的です。また、周辺の似た物件の家賃が上がっているなら、それを根拠に相場との調整として提案できます。

ただ入居中の部屋に関しては各部屋の更新前の時期に管理会社を通じて行うもので交渉時期に関しては
各部屋の更新時期に合わせてそれぞれ交渉をしていく必要がございます。

また提案される賃料に対しての借主の合意が必要となり場合によっては解約のリスクなども出て参りますので借主が許容できそうな範囲での値上げ交渉がポイントかと存じます。

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私が回答します
相談者です
- 茨城県
- 一般ユーザー
投稿日

2026/02/16
回答有難う御座いました。

銀行の金利について質問します。

物価上昇や日銀の利上げアップ等
様々な要因で、変動金利含め固定金利も
上昇してるのは承知しています。

しかし、このまま銀行の金利が上昇すれば
会社の倒産や自己破産等の状況に陥いるかと。
銀行金利はどこまで上がって、落ち着くのはどの位の数値だと思われますか？
私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/02/17
借主との賃貸借契約の内容で異なりますが、法律的には借地借家法が該当し、３２条で「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」と定められています。
https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090

一般的には
・固定資産税・都市計画税などの税負担が増えた
・共有部で使用する水道光熱費が上昇した
・周辺の相場が上がった
などの理由で契約更新時に賃料（共益費）改定するケースが多いです。

なお、賃料改定には借主へ通知するだけでなく合意承諾してもらう必要があります。そのため貸主が一方的に家賃を変更することはできません。
また借地借家法では借主の居住権が保護され借主は正当な理由がない家賃の値上げを拒否することができます。また貸主は、借主による値上げの拒否を理由に契約解除や立ち退きを要求することはできません。

それと値上げを理由に入居者が一斉に退去してしまうケースもありますので、委託している賃貸管理会社とよく相談した上で対応を決めることをおすすめします。
私が回答します
武石　将

株式会社フォーメンバーズ　イオンハウジング八丁堀店
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/02/20
逆算して考えますと都内の平均的な区分マンションの利回りの表面利回りは4％～5％程度になります。必要経費として税金や管理委託料を含めた実質利回りは3.5%〜3.7%ほどと考えると今回の金利の引き上げのインパクトは投資用不動産の投げ売りや資金ショートは多くの投資家の方が直面する問題かと思います。

事実、私の周りの多くのオーナーより相談はいただいております。

経済状況として4％まで上がった際には不動産投資としては破綻してしまいますので緩やかに上がり落ち着きどころとしては3％～3.5％あたりで落ち着くのではと考えます。

今後は物価上昇や金利上昇に伴い家賃の値上げについてこれる利用者のエリアや株価上昇の恩恵を受けている企業などの法人契約などのニーズのあるエリアなどの選定などは求められるのではと考えます。

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