不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

大分県大分市
投稿日

2026/05/28
更新日

2026/05/28
［2回答］

459 view

中古マンション購入時の経年劣化について

築19年の中古マンションの売買契約をし、来月引き渡し予定です。
現在も売主様が居住中で荷物もあるため、室内はまだ詳しく確認できていません。

リフォームを予定しており、これまで数回室内を見せていただいた際に、壁に穴があることを見つけました。こちらについては事前説明もなく、契約書にも記載がありませんでした。　

重要事項説明書には「経年劣化がある」旨の記載があり、築年数相応の劣化があることは理解しています。
そのうえで、このような壁の穴について、どこまで売主負担を求めることができるのか知りたいです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/28
中古マンションの場合、まず大前提として、
「築年数相応の使用感や経年劣化はあるもの」として取引されることが一般的です。

ただ、今回のような“壁の穴”については、
単純な経年劣化とは少し性質が違う可能性があります。

例えば、

・画鋲やビス穴程度
・家具をぶつけた跡
・下地まで損傷している穴

など、状態によって考え方が変わります。

なので、まずは遠慮せず、
「これはどういう経緯の穴ですか？」と、仲介担当へ確認して良い話です。

むしろ、契約後・引渡前だからこそ、気になる部分を整理しておくのは普通のことです。

今回、契約書や物件状況報告書に記載がないとのことですが、実際には
「買主が内見で確認できた状態」として扱われるケースもあります。

そのため、必ずしも「売主負担で直してもらえる」とは限りません。

特に、中古売買では“現況引渡し”の考え方が強いため、大きな不具合でなければ、
そのまま引渡しになることも多いです。

ただ、個人的には、今回リフォーム予定とのことなので、
“どこまで工事をする予定か”はかなり重要だと思います。

実際、壁の穴は見た目は気になりますが、
リフォーム工事全体で見ると、補修自体はそこまで大きな負担ではないケースも多いです。

クロス張替えや下地補修を入れるなら、工事の流れの中で対応できることもあります。

逆に、ここで無理に売主負担を強く求めるより、

・他にも気になる箇所がないか
・設備の状態
・リフォーム範囲との兼ね合い

を含めて、全体で整理した方が、結果的にスムーズなことも多いです。

なので、現実的には、

まず仲介担当へ

・穴の原因確認
・売主認識の有無
・補修相談が可能か

を気軽に聞いてみるのが良いと思います。

中古マンションは、新築と違って「どこまでを許容するか」のバランスがかなり大事です。

そのうえで、今回の穴が、単なる軽微な補修レベルなのか、
想定外の損傷なのかを整理して判断していく流れになると思います。

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私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/01
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

来月の引渡しとリフォームを控え、家具の裏などに隠れていた想定外の「壁の穴」が見つかると不安になりますね。事前説明も契約書への記載もなかったとなれば、モヤモヤされるのも当然です。

結論から申し上げますと、「壁の穴」は経年劣化の範囲を超えている可能性が高いです。ただ、すでに契約後のため売主様に無償修理を強制するのは難しいケースが多いですが、交渉の余地は十分にあります。

今後の対応のために、大切なポイントを整理しました。

1. 「経年劣化」と「壁の穴」の違い
不動産取引において、この2つは明確に区別されます。
経年劣化：日焼けによる壁紙の変色など、普通に暮らしていて自然に発生する痛みのことで、価格に含まれているとみなされます。
壁の穴：物をぶつけたなど人為的な損壊です。築19年でも通常の状態とは言えないため、本来は契約前に開示されるべき不具合（契約不適合の対象になり得るもの）です。

2. 売主負担をどこまで求められるか
すでに売買契約を終えているため、仲介会社を挟んでの交渉になります。
修理の強制は難しい：契約書に「現況渡し」の記載がある場合、売主側から「リフォームで直すのだからそのままで」と突っぱねられる可能性があります。
説明がなかった事実を主張する：「内見時は家具で隠れており、契約書にも記載がなかった」と仲介会社に強く伝えてください。売主様に数万円程度の補修費用を出してもらうなど、一部負担の交渉を打診することは正当な権利です。

3. 引渡しまでにすべきこと
一番恐れるべきなのは、荷物の搬出後に「さらに多くの穴や傷」が見つかることです。
空室確認の徹底：荷物が完全に搬出された直後、引渡しの前に必ず仲介会社立ち会いのもとで室内を隅々までチェックし、新たな傷があれば写真に撮って引渡し前に対応を協議してください。

【まとめ】
今回の穴は「契約前に知らされていなかった不手際」として、まずは仲介会社を通じて売主様に一部負担を誠実に打診してみるのが最善です。
リフォームのついでに安く直せることも多いため、関係をこじらせて引渡しを延ばすより、今回の件を教訓に「引渡し直前のチェックを厳しく行う」スタンスに切り替えるのが、ご相談者様にとって最も実利が大きいかと思います。

納得のいく形でリフォームが仕上がり、素敵な新生活がスタートできるよう応援しております！
参考になりますと幸いです。

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