50年ローンを勧められました。月々が下がるのはいいのですが、85歳まで払い続けるのが現実的なのか

Question

先日、不動産会社の担当から「最近は50年ローンを扱う銀行も出てきている。月々の返済が下がって審査も通りやすくなる」と勧められました。
計算してみたら月8万円台になって、確かに今の家賃より安いです。

ただ35歳でローンを組むと完済が85歳です。老後に年金でローン返済している姿を想像すると少し怖くなります。
金利が上がることも考えると想定より高くなるかもしれません。

50年ローンはどういう状況の人が使うものなのか、40年ローンとの違いや、注意点等あれば教えてください。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Accepted Answer

50年ローン自体が悪いという話ではありません。

ただ、住宅ローンの相談を受けていると、どうしても「月々の支払い額が安くなる」という部分だけが先行してしまいがちです。

本当に大切なのは、「そのローンが完済できる計画になっているか」です。

50年ローンは返済期間を長くすることで毎月の負担を抑えられるため、
若い世代や子育て世帯には選択肢の一つになります。

一方で、
1 総支払額は増えやすい
2 定年後も返済が続く可能性が高い
3 金利上昇の影響を長期間受ける
4 売却や住み替え時に残債が多く残りやすい
という注意点もあります。

そのため、銀行が貸してくれるから大丈夫ではなく、「60歳時点で残債はいくらか」
「退職金をどう考えるか」「老後資金は確保できるか」まで含めて考える必要があります。

個人的には、50年ローンを積極的におすすめすることはあまりありません。

理由はシンプルで、老後の支払いが無理なく続けられるかどうかが一番大事だからです。

例えば、
1 繰上返済を積極的に行う前提
2 将来的な収入増加が見込める
3 資産形成計画が明確
であれば50年ローンを利用する意味はあります。

しかし、「今の予算では35年だと厳しいから50年にする」
という使い方は慎重に考えた方がよいケースも少なくありません。

極論ですが、老後まで住宅ローンを払い続ける前提なのであれば、「本当に購入が最善なのか」
「賃貸という選択肢はないのか」という視点も一度整理してみる価値があります。

不動産購入はローンを組むことが目的ではなく、安心して暮らすことが目的です。

ですので、50年ローンが良いか悪いかではなく、
ご自身のライフプランに合っているかどうかで判断するのが一番大切だと思います。

実際には、
○年齢
○年収
○退職金の見込み
○教育費
○老後資金
○購入物件の価格
によって答えが大きく変わります。

不動産の現場では「月々払えるから買いましょう」という話になりがちですが、
本来はその先の人生設計まで含めて考えるべき話です。

50年ローンを検討するなら、まずは85歳まで返済する前提ではなく、
「何歳までに完済したいか」を先に決めて、その逆算で借入額を考えることをおすすめします。
そうすると、購入予算の考え方もかなり変わってくるはずです。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


「月々の返済額が家賃より安くなる」と言われると魅力的に感じますが、完済が85歳と聞くと「本当に老後も払い続けられるのだろうか」と怖くなるのは当然です。
一生に関わる大きなお金だからこそ、目先の安さだけでなく将来のリスクまで冷静に見据えられているご相談者様の視点は非常に素晴らしいです。


結論から申し上げますと、50年ローンは「一生かけて85歳まで払い続けるためのもの」ではなく、「初期の月々の負担を極限まで抑えつつ、将来の売却や繰り上げ返済を前提として戦略的に使うもの」です。
リスクを理解せずに組むと老後破産に直結するため、慎重な判断が必要になります。


40年ローンとの違いや注意点を整理しました。

1. 50年ローンと40年ローンの違い
期間が長くなるほど「毎月の返済」は楽になりますが、「総返済額」は跳ね上がります。
◼︎月々の返済額： 50年ローンにすることで、40年ローンよりもさらに月々数千円〜1万円ほど返済額を抑えられます。
◼︎利息総額の爆発： 利息を払う期間が10年も延びるため、総支払額は数百万円単位で高くなります。さらに、ご相談者様が懸念されている通り、将来金利が上昇した際、期間が長いほど金利上昇のダメージ（総額の増え方）を強く受けることになります。

2. 50年ローンは「どういう人」が使うもの？
主に以下のような戦略を持った方が活用しています。
◼︎「若さ」を武器にする人： 20代〜30代前半など、50年ローンの年齢制限（完済時80歳〜85歳未満）をクリアできる若い層です。
◼︎住み替え（売却）前提の人： 「定年までに資産価値が落ちにくい立地の物件を買い、高齢になる前に売却してローンを完済する」という、出口戦略を描いている人です。

3. 組む場合の絶対的な注意点
「元金」が減るスピードが遅い： 最初の十数年間は、毎月の返済額のほとんどが「利息の支払い」に消え、借金の元金がほとんど減りません。そのため、途中で家を売りたくなっても「売却額よりローンの残り残高の方が多い（オーバーローン）」という状態になりやすく、身動きが取れなくなるリスクがあります。ここが本当に怖いです。


【まとめ】
もしご相談者様が「この家に85歳までずっと住み続ける」という前提であれば、50年ローンはおすすめしません。定年退職後の20年間、年金から毎月8万円を払い続けるのは現実的に非常に厳しいからです。
ただ、「今は時短や子育てで出費が多いから、最初の10年は月8万円に抑え、余裕ができたら繰り上げ返済をして50年を35年に縮める」というコントロール前提の計画であれば、選択肢になり得ます。


不動産会社の「月々が安くなる」という甘い言葉だけで決めず、定年時のローン残高がいくらになるのか、現実的なシミュレーションを出してもらうことから始めてみてください。
ご相談者様の安心できる家探しを心から応援しております！
参考になりますと幸いです。

弁護士 松島達弥(いろどり法律事務所) · Answer

生活維持費と住宅ローンが確実に払えるだけの退職までの収入と年金収入が見込める方であれば、［眼前の月額の支払いを減らしつつ、住宅ローンを組んで居住環境を安定化させる］ということがメリットになる場合はあります。

　もっとも、その場合でも、支払い期間が長期化すればするほど、利息として支払う総額も増加するのが一般的です。

　そのため、経済的にかなり不合理な選択となる可能性は否定できず、不動産会社の担当者のノルマクリアのために提案されているような場合もあり得ますので、慎重な見極めが必要であると考えます。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

まず、50年ローンを提供している大半の銀行は完済時年齢を80歳未満に設定しています。したがって、最長の50年間返済を利用できるのは30歳未満の方に限られます。したがって、相談者様が利用できるのは、おそらくは44年前後が最長かと思われます。

返済期間が長くなるほど毎月の返済額は抑えられますが、その分だけ支払い利息の総額が大きくなります。金利によって異なりますが、例えば金利が平均で3％の場合、元金と利息の合計は概算で約2倍にまで達します。つまり、7千万円を借入すれば、総額で1億4千万円を返済する必要があるのです。

また、変動金利を選択した場合には、わずかな金利の違いでも総支払額に大きな差が生じるでしょう。さらに、定年後も返済が続くため、退職金の活用や繰り上げ返済などによる綿密な資金計画は不可欠です。

個人的には、50年返済という金融商品を、月々の負担額を低く抑えながら転売を視野に入れる方むけの返済方法だと思っています。利用を検討する場合には、メリットとデメリットを十分に理解したうえで採用されることをお勧めします。

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