不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

離婚
30代
女性
エリア

神奈川県相模原市南区
投稿日

2026/06/24
更新日

2026/06/25
［2回答］

284 view

離婚成立の前と後、どちらのタイミングで家を売ると税金が変わりますか

夫と同居したまま離婚協議を進めています。
共有名義のマンションを売ることで合意しているのですが、離婚成立前に売るか後に売るかで迷っています。
譲渡益が約600万程出る見込みで、3,000万円控除の制度を使えば税金はかからないと思います。
ただ財産分与の関係でどちらのタイミングが有利なのかわかりません。
また売却益を財産分与として受け取ると贈与税がかかる場合があるとも聞いて混乱しています。
離婚成立前か後か、税金面で有利な方を教えてもらいたいです。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/06/25
ご相談を拝見しました。

まず、売却益に対する税金に関して申しあげれば、共有名義であれば夫婦それぞれ3,000万円ずつ（最大6,000万円まで）使えます。本件では譲渡益が約600万円とのことですから、離婚前・離婚後どちらの売却でも、名義の割合に応じてそれぞれ確定申告をすれば税金はかかりません。

しかし、離婚成立前に売却代金を分けた場合には、税法上夫婦間の贈与とみなされる可能性があります。これは、贈与税には年間110万円の基礎控除しか認めれていないためです。

一方で、離婚が成立した後に受け取る財産分与は、夫婦の共有財産を清算する手続きであるため、原則として贈与税は一切かかりません（非課税）。

贈与と見なされるか否かは可能性の問題という側面もあるかと思いますが、実務上、最もトラブルがなく税金面でも安全なのは、「離婚後に売却して、現金を分ける（換価分割：かんかぶんかつ）」という流れだと思います。

離婚届を先行して提出すれば、名義変更やお金の移動がすべて「元夫婦間の財産分与」となり、税務署から贈与を疑われるリスクを完全に排除できます。

売却活動には少し時間がかかりますが、「離婚後にきれいに現金で分ける」という方針でご主人と合意形成をしてみてはいかがでしょうか。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/25
結論から申し上げると、
このケースは「離婚前が得」「離婚後が得」と単純に言い切れる話ではありません。

なぜなら、不動産の名義状況や居住状況、財産分与の方法によって結果が変わるからです。

まずご相談にある3,000万円特別控除についてですが、
ご夫婦が実際に住んでいる自宅を売却するのであれば、
通常はそれぞれの持分に応じて適用を受けられる可能性があります。

譲渡益が約600万円とのことですので、記載内容の通りであれば3,000万円控除の範囲内に収まり、
譲渡所得税が発生しない可能性は高いと思われます。

一方で、離婚前か離婚後かという点については、
税金だけでなく財産分与との関係も考える必要があります。

財産分与そのものは、原則として適正な範囲で行われる限り贈与税の対象にはなりません。

そのため、「売却代金を離婚に伴う財産分与として分ける」こと自体で、
通常は贈与税を心配する必要はありません。

ただし、明らかに財産分与の範囲を超えていたり、
実質的に贈与と判断されるような特殊なケースでは別の話になります。

また、離婚後になると、
居住用財産の特例や各種税務上の取扱いについて確認事項が増える場合があります。

そのため、実務的には離婚協議の内容を固めながら、
売却のタイミングも含めて税理士や司法書士、
不動産会社と事前に整理して進めることが多いです。

個人的には、税金だけを基準に判断するよりも、
離婚協議が円滑に進むタイミングを優先した方が良いと思います。

実際には、税金で数万円や数十万円を気にして判断した結果、
財産分与や売却手続きで話がこじれてしまう方が大変なケースも少なくありません。

今回のケースであれば、まずは売却益の分配方法をしっかり決めることです。

そのうえで、現在の持分割合や離婚協議書の内容を踏まえて、
どちらのタイミングが適切かを確認するのが順番だと思います。

ご相談内容だけを見る限り、譲渡益が約600万円であれば3,000万円控除の利用が視野に入るため、
税金そのものが大きな問題になる可能性は高くないように感じます。

むしろ大切なのは、離婚後に「そんな話は聞いていない」「分け方が違う」とならないよう、
売却代金の取り扱いを明確にしてから進めることです。

税金は後から計算できますが、
感情が絡んだ財産分与のトラブルは後から修正するのが難しいため、
その点を優先して整理されることをおすすめします。

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