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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 50代
  • 女性
  • エリア
    東京都港区
  • 投稿日
    2026/07/26
  • 更新日
    2026/07/28
  • ［2回答］

243 view

2カ月近く内見が入りません

都内のタワーマンションの売却を考え、不動産会社と専任媒介契約を結びました。西向きなので売れにくいかとは思いつつ、周囲の売出中の物件価格と比べても決して高くない値段設定にしたつもりです。
不動産会社の方にも、室内が非常にきれいに保たれていると言っていただきましたが、それに甘んじることなく、部屋の片づけ、模様替え、不要なものの処分など、できる努力はしたつもりです。
最初の3カ月は合計で7組ほど内見がありましたが、契約には至りませんでした。

専任契約を更新する時期になり、いきなり1000万以上の値引きをすすめられました。このマンションの成約件数ががくっと下がった（3月や4月は6件とか7件あったのに、5月は2件）そうで、市場が値下がり始めている、今下げておかないと乗り遅れる（売れなくなる）といった説明でした。頭では理解できたのですが、いきなり1000万以上とは感情がついていかず、専任契約の更新はしましたが、この時点で値引きはしませんでした。

更新後、6月のはじめに内見が1件ありましたが、それ以降パタリと止まりました。なので1000万とはいきませんが、値引きもしました。値引き直後は社内に共有してくれたらしく、不動産会社のホームページの閲覧は増えましたが、内見はゼロです。この状態で、もうすぐ2カ月たとうとしています。

担当者に聞いたところ、6月も成約数が2件ほどだったそうです。そのせいか分かりませんが、同じマンション内で売却中の物件のうち、空き部屋のオープンハウスが毎週のように実施されるようになりました（7～9部屋やっています）。完全予約制ですが、買手としては居住中より空き部屋のほうが内見しやすいですよね。担当者に、そこに来ている方に、うちも内見していってもらえないかと言ってみたのですが「そうですよねえ」「どうして内見来ないんでしょうねえ」「尽力します」と言われただけでした。

こんなに内見が入らない理由が分かりません。オープンハウス販売に注力するあまり、居住中の部屋は放置状態なんでしょうか。これも囲い込みの一種ですか。また、この不動産会社との専任契約は更新しないつもりですが、ここに書かせていただいたような内容を、新しくお願いする仲介会社に全て話して大丈夫なものでしょうか。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/07/26

    お気持ちはよく分かります。

    最初は7組も内見があったのに、その後ほとんど止まってしまえば、
    「本当に販売活動をしてくれているのだろうか」「居住中だから後回しにされているのでは」
    と考えてしまうのは自然なことです。

    ただ、ご相談内容だけを見る限り、私は囲い込みと判断する材料は少ないように感じます。

    そもそも囲い込みは、不動産会社にとっても大きなリスクがありますし、
    このケースで居住中の部屋だけを意図的に紹介しないメリットがあまり見当たりません。
    もし本当にそのようなことをしているのであれば、
    担当者としてはかなり問題のある対応と言わざるを得ません。

    一方で、空室のオープンハウスが多く行われていること自体は、
    それほど珍しいことではありません。

    空室はいつでも案内しやすく、複数のお客様をまとめて案内できるため、
    営業活動としては非常に効率が良いからです。
    買主側から見ても、生活感がなく室内をゆっくり見られるという安心感があります。

    ただ、それだけで居住中の物件が売れないというわけでもありません。
    実際には居住中でも成約している物件は数多くあります。

    私が少し気になったのは、最初の3か月で7組の内見があったという点です。

    つまり、「内見が全く入らない物件」ではなかったわけです。

    それが途中から急に止まったのであれば、市場環境の変化もあるでしょうが、
    「今の価格で購入したい」と思う層が一巡してしまった可能性も考えられます。

    その場合、「値下げをしたくない」というお気持ちはよく分かりますが、
    一度冷静に「今、このマンションはいくらなら市場が反応するのか」
    という視点で考え直してみることも大切です。

    例えば100万円、200万円の値下げで反応があるのか、それとももっと市場との開きがあるのか。
    この分析をせずに、「下げたくない」という感情だけで判断してしまうと、
    結果として少しずつ何度も値下げを繰り返し、
    そのたびに販売期間だけが長くなってしまうことがあります。

    また、周辺より安いと思っていても、本当に比較対象が合っているかも確認したいところです。

    同じタワーマンションでも、方角、階数、眺望、間取り、リフォーム状況、
    空室か居住中かなどで買主の評価は変わります。
    見た目の価格だけでは比較できないことも少なくありません。

    専任契約を更新しないのであれば、新しい仲介会社には今回の経緯を正直に話して大丈夫です。

    むしろ、これまでの内見件数や価格変更のタイミング、担当者から受けた説明などを共有した方が、
    次の販売戦略を立てやすくなります。

    経験のある営業であれば、
    「価格の問題なのか」「販売方法の問題なのか」「市場全体の動きなのか」
    を過去のデータも踏まえて分析してくれるはずです。

    私なら、まず「あといくら下げるか」ではなく、
    「今の市場ならいくらで成約できそうなのか」を現実的に分析します。

    売却は希望価格で売ることが目的ではなく、ご自身が納得できる条件で成約することが目的です。
    そのためには、感情だけでも担当者の感覚だけでもなく、
    市場データと成約事例を根拠に戦略を組み立てることが何より大切だと思います。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/07/28

    ご相談内容拝見いたしました。

    結論から申し上げますと、内見が入らない一番の理由は「不動産市場の閑散期であること」です。

    不動産会社の対応を疑う前に、まずは現在の市場全体の動きを冷静に把握することが大切です。具体的な理由は以下の3点になります。

    1. 時期的な要因（探しにくる人自体が減る時期）
    不動産業界において、6月〜8月は家を探す人が少なくなる「閑散期」です。購入を検討する人自体が減るため、それに比例して内見や成約の件数が減ってしまうのは自然な流れです。まずは「今はどうしても動きが鈍い時期である」という前提を知っておきましょう。

    2. 市場価格の動向を知る
    担当者から「値下がりが始めている」と言われたように、今のタワーマンション市場の相場や今後の見通しを客観的に知ることも重要です。もし市場全体が値下がり傾向（調整局面）にあるのなら、不動産会社の努力不足ではなく、相場に合わせた売り方の見直しが必要になります。

    3. 不動産会社との向き合い方
    内見が来ないからといって「会社の動きが悪い」「放置されている」とすぐに決めつけ、契約を打ち切るのはおすすめしません。まずは閑散期という厳しい状況や、見学しやすい空室物件に人が集まりやすいという事実を受け止めましょう。そのうえで、「今の状況でどう対策していくべきか」を現在の担当者とデータに基づきしっかり話し合うことが先決です。

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