過去に自殺があったと聞かされました。売却時に伝える義務はあるのでしょうか？

Question

夫婦で10年前に購入した中古マンションを、子どもの進学にあわせて売却することにしました。
立地や間取りも良く、すでに内見の問い合わせも入っています。
ただ、最近になって同じマンションの住人から「その部屋、前に自殺があったって聞いたよ」と小声で言われ、頭が真っ白になりました。

購入時にはそういった説明は一切ありませんでしたし、仲介業者からも心理的瑕疵の話は出ていませんでした。
住んでいる間、気になったこともありません。

今のところ、正式な記録も確認できていませんが、私たち自身が知らなかったとはいえ、このまま売却を進めてよいものかモヤモヤしています。
買主が後から事実を知って「告知義務違反だ」と言われたらどうなるのかも不安です。
（事実かどうかもはっきりしないのですが）

もし事故物件かもしれない疑いがあった場合は、どこまで調べる義務があるのでしょうか？
何か不動産会社（買主）側に伝えておかないといけないのでしょうか。よろしくお願いします。

本田憲司(不動産売却サポート関西株式会社) · Accepted Answer

ご相談者様

初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。
売却相談をされている不動産会社さんに、まずは報告して下さい。
本当に自殺があったかの事実確認は不動産会社さんにも影響を及ぼすので協力してくれると思います。
事実だったとすれば買主様に正直に伝える事が結果的に良いと思います。

調べる方法として
①事故物件を掲載しているサイト「大島てる」で検索してみる。
②管理人または管理会社に事実確認をする。

一助になれば幸いです。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。まず、管理会社や警察、自治体の記録を調査して事実関係を確認する必要があります。人の死に関する心理的瑕疵について、売買においては何年たてば告知不要といった明確な基準が設けられていないからです。

しかしながら、告知は明確な事実に即して行われる必要があり、単なる噂を根拠として行われるべきではありません。また、不動産業者には積極的な調査義務があるとはされていませんので、原則として確認は自ら行う必要があります。

今の段階で確かな情報がない限り、売却を進めるかどうかを決定するのは難しいかもしれません。まずは、過去の事件があったかどうかを調査してから、もし事実が確認できた場合は、仲介業者に伝え、その上で必要な告知を行うことをおすすめします。

もし疑問があれば、不動産業者や法律専門家に相談することも良い方法です。

渡邉 将仁(株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.) · Answer

ご相談を拝見しました！

【今回の件について】
現時点で正式な記録や証拠が確認できない単なる伝聞情報の場合、直ちに売主側に調査義務や告知義務が発生するものとまではいえないのでは。と考えられます。

【告知義務の基本】
法律上の「告知義務」は、売主が知り得ていた重要な事実を伝える義務とされており、
以下のような場合には告知義務が生じる可能性が低いと考えられます。
・購入時に説明を受けていない場合
・住んでいる間（今回は10年も）に特段問題を感じなかった場合

【注意が必要な場合】
次のような状況に該当する場合、告知義務が発生する可能性があります。
・後から正式な記録（事故報告、管理組合の過去の議事録、近隣説明等）が出てきた場合
・仲介会社側が調査を進め、事実関係が確認できた場合（会社によって調査の仕方、取り組み方も異なるかと思います。）
・過去の事案（心理的瑕疵）が広く周知され、買主にとって心理的影響が大きいと判断される場合

【今後の進め方】
・仲介会社に現状を相談し、調査の必要性について助言をもらう
・その上で、告知方針をオーナー（売主）自身で慎重に検討する

不安なまま話を進めると後々トラブルになるおそれもありますので、早めに専門家と相談しながら安全性を確認しておくことをおすすめいたします。

引き続き何か気になることがあれば、ぜひお知らせください。

ご参考となれば幸いです。

森 健美(株式会社TERASS) · Answer

ご相談者様

簡単ではありますが、今後の対応に関してアドバイスさせていただきます。

〇担当の不動産会社に相談
〇管理会社・管理組合・管理人に確認する
〇事故物件サイト（某有名）をチェック

警察に関してですが、そもそも個人情報になりますし、10年以上前ですと担当者や記録も残っていない可能性が高く調査は難しいと思われます。

下記参考として国土交通省より事故物件のガイドラインを添付します。
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html

実務上の取り扱いとしては

〇買主がそれを知っていたら買わなかった

など購入の意思決定に重要な要素として捉えているかどうかです。
仮に購入された方が、その住民の方から「自殺」の内容を聞き、確認したところその事実があったとなると、聞いていたにも関わらず告知しなかったなどとトラブルになるケースが予想されます。

ご相談者様も購入された時に聞いていないですし、現時点で真実かどうかもわからないので責任を追及されても回避できるかと思いますが、法的に云々というよりも安全で気持ちの良い取引をするためにまずは不動産会社と相談して調べてみるのがよろしいかと思います。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店・箱崎店　㈱コムハウスの角田と申します。

ご相談内容、非常に重要かつデリケートな問題かと思います。不動産売却時における「過去の自殺（心理的瑕疵）」について、法律・実務の観点から以下にわかりやすく整理してお答えいたします。

 結論から：
「確実な事実がない限り、売主として告知義務までは生じない可能性が高い」ですが、疑いがある以上、信頼できる不動産会社に相談し、適切な対応を取るのが安心です。

1. 「心理的瑕疵（かし）」とは？
心理的瑕疵とは、事故死・自殺・殺人・火災などの過去があることで、買主が「住むのをためらう」ような心理的不安が生じる要因のことです。これがある物件は俗に「事故物件」と呼ばれます。
瑕疵の有無は、**告知義務（伝える義務）**の対象になります。

2. 「過去に自殺があった」という噂だけの場合、どうする？
→ 現時点でのあなたの立場はこうです：
購入時に知らされていない（告知されていない）
住んでいて特に問題を感じたことがない
正式な記録や証拠はない（噂レベル）
このような状況では、あなた（売主）に法的な告知義務が直ちにあるとは言えません。
しかし、全く無視して良いわけでもなく、以下のポイントが重要です。

3.  法的なルール・ガイドライン（国交省）
国土交通省の「心理的瑕疵に関するガイドライン（2021年）」では：「取引の対象となる物件で過去に発生した死亡（自殺含む）について、買主に重大な影響を与えると合理的に判断される場合は、告知が必要」としています。

4. 売主として調べる義務はあるのか？
現時点で、売主が「積極的に調査しなければならない」という法的義務はありません。
しかし、以下のことをしておくと安心です：

〇やっておくと良いこと：
不動産会社（仲介業者）に相談
　→ 専門的な見解や調査対応をしてもらえる

事故物件情報サイト等を確認（例：大島てるなど）
　→ あくまで参考程度に（信頼性は限定的）

管理組合や過去の管理記録に問い合わせ（できる範囲で）

5. 売却時にどう伝えるべきか？
以下のような方針が現実的です：
● 不動産会社には「聞いた噂がある」ことを事前に共有
→ 彼らが調査・確認をしてくれるはずです
→ 必要であれば告知書に「売主は把握していないが、噂がある」と明記もできる（曖昧な形でなく誠実に）

● それ以上の明示は、現時点では必須ではない可能性が高い
→ 確定情報でないため、過度に不安を煽る必要はありません

6. 万が一、買主が後から知って「告知義務違反だ」と言ってきたら？
以下のような対応になる可能性があります：
売主が「知っていた・隠していた」証拠がない限り、法的責任を問われるリスクは低い
不動産会社が調査を怠っていた場合、買主と不動産会社の間で争いになることも
万が一に備えて「契約不適合責任を免責とする特約」を契約書に入れておくのが一般的です

〇最後に：ご相談者へのアドバイスまとめ
確実な情報がない：告知義務は原則なし
ただし噂はある：仲介業者に事前に伝えておく
住んでいて不具合なし：特に急いで調査する義務はない
買主と後トラブルを防ぐ：「免責特約」や「備考欄」で柔軟に対応可

以上、参考になれば幸いです。
福岡の不動産のことならイエステーションにお任せください！！

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