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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都板橋区
  • 投稿日
    2024/09/14
  • 更新日
    2024/09/15
  • ［2回答］

614 view

契約期間の満了を待たないと不動産会社の変更はできないのでしょうか。

現在住んでいるマンションを専任媒介で売却活動中です。
地元の不動産会社に頼んでいるのですが、買主がなかなか現れません。
某サイトでは検索するとすぐにヒットするので、売れ残ってしまっている印象が否めません。
価格を下げる提案もされましたが、近隣の価格と比較するとかなり安い方なので価格の問題ではないと思っています。
（3LDK、駅徒歩15分、築年20年、71平米のファミリー世帯が多いエリアです。）
別の不動産会社に変えようと思っているのですが、契約期間の満了を待たないと不動産会社の変更はできないのでしょうか。或いは、契約期間中でも専任から一般に切り替えることは可能なのでしょうか。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2024/09/15

    ご相談拝見しました。

    近隣よりも価格設定を安くしているにもかかわらず販売がスムーズにいかず、悶々とされている気持ちは理解できます。1社に依頼しているということは、専任媒介で契約されているのでしょう。

    しかし、媒介契約書の約款では契約解除について「専任媒介契約に定める義務の履行に関し履行されない場合」と限定し、さらに履行がなされていない場合においても、「相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がない場合に解除できる」とされているはずです。

    媒介依頼を引き受けた以上、業者は販売に向け努力しているはずです。また、「某サイトでは検索するとすぐにヒットする」と記載されていることから、広告展開も行っていると勘案されます。

    業者が義務の履行を果たしている状態であれば、一方的に媒介契約を解除することはできません（同意があれば別）。契約期間が満了するまで我慢されるしかないでしょう。一般媒介への切り替えは、業者の同意があれば可能となる可能性はあります。一度、話し合われてみてはいかがでしょうか。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/09/15

    株式会社tentoの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。
    焦るお気持ちも重々理解できますので、参考になりますと幸いです。

    現在専任媒介中の業者様から契約形式を変更できるか？
    と言う事ですが、その会社の契約書約款によるというのがお答えになってしまいます。
    ただ、今も昔も一般的によく見られるケースです。

    【考え得るデメリット】
    ・調査費用、重要事項調査費用等の実費を請求される
    ・当然業者様としては切り替えてほしくないので色々なお話がある

    現在の業者様の販促手法はわかりませんが、
    以下のような方法も講じられていなければ
    ご相談者様側から依頼をしてみてはいかがでしょうか。
    「できない」「やらない」「その分の費用を」というような話になれば
    契約解除の話をしてみても良いのかと思います。

    ■室内写真の充実（プロのカメラマンによるもの等）
    ■大手ポータル以外の掲載（Instagram等も有効に感じております）
    ■ポータルサイトの閲覧データ等を細かく見せてもらい検証(傾向と対策がわかります)
    ■学区内の紙媒体の広告
    ■価格変更前に既存の内見者様、問い合わせの方へ再度のアプローチ
    ・・・等々

    価格変更は誰でも簡単にできる手法です。
    売却活動はそれだけではありません。
    エリアによりますが様々なアプローチ方法がございますので
    手を尽くしてからの最終手段にされることをお勧めします。

    以上です。
    ご相談者様のお住まいが思う形でご成約されますことを願っております。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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