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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 相続
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都杉並区
  • 投稿日
    2026/08/27
  • 更新日
    2026/08/28
  • ［3回答］

215 view

相続した実家、売却前の調査はどこまで必要でしょうか

半年前に、千葉県柏市の実家を相続しました。
築40年の木造一戸建てで、両親が亡くなってからは誰も住んでいません。
先日訪れたとき、外壁のひび割れと、天井の隅にシミのようなものを見つけました。
売却を考えているのですが、このまま不動産会社に相談してよいのか、先に建物の状態を調べる調査を入れたほうがよいのかわかりません。
調査費用がどれくらいかかるのか、また調査をした場合としない場合で売却の進み方にどんな違いが出るのか知りたいです。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/08/28

    ご相談を拝見しました。

    建物の状態（雨漏り疑いやひび割れ）が気になっている現状では、不動産会社への売却相談と並行して「インスペクション（建物状況調査）」の実施または準備を進めるのが最も確実な方法ではあります。

    費用については、依頼先やオプション調査の有無などによって異なるものの、木造一戸建て（延床面積100㎡前後）であれば5～10万円程度が一つの目安となるでしょう。

    現状のままでも、契約不適合責任を免責として売り出すことは可能ですが、状態が不透明な分、買い手から大幅な値引きを要求されたり、敬遠されて売却が長期化したりするリスクがあります。

    インスペクションを実施して不具合が多数発見されれば、その分だけ価格が安くなる可能性はあるものの、状態が可視化されている安心感から買主の検討がスムーズになり、早期売却につながりやすくはなるでしょう。

    しかし、不具合を把握してから購入を検討するか、あるいはまったく分からない状態で検討するのかでは、購入検討者の購入動機に影響を与えるだろうことは容易に想像できます。前者の方が、より早く売れる可能性は高まるでしょう。

    インスペクションを実施する場合、ご自分で直接調査会社を探して手配するよりも、まずは柏市エリアに強い不動産会社に相談し、提携している建築士（インスペクター）を紹介してもらうのがおすすめです。手間が省けるだけでなく、地域の需要にあわせて「インスペクションを受けて売るか」「解体して更地として売るか」といった方針も含めてプロのアドバイスを受けられるからです。

    まずは「雨漏りやひび割れの疑いがある」ことを正直に伝えた上で、複数の不動産会社に査定・売却相談をしてみることから始められてはいかがでしょうか。

    奥林洋樹さんに無料相談する

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/28

    ご相談内容拝見いたしました。

    結論から申し上げますと、ご自身で調査を手配する前に、まずはそのまま不動産会社に相談して大丈夫です。

    築40年という状況や、外壁のひび割れ・天井のシミについて現地で見てもらえば、不動産会社が色々と提案してくれます（そのまま中古住宅として売る、解体して土地として売る、など）。

    ご質問の「建物の状態調査（ホームインスペクション）」に関するポイントは以下の通りです。

    ■調査費用の目安
    一般的な目視調査で5万円〜10万円程度が相場です。

    ■調査をしない場合
    事前の出費（持ち出し）はゼロで済みます。しかし、買主側が「雨漏りなどの見えない欠陥があるかもしれない」と不安になりやすく、価格の値下げ交渉をされやすくなる傾向があります。

    ■調査をした場合
    建物の状態（どこに問題がなく、どこに修繕が必要か）が明確になります。買主が安心して購入できるためスムーズな売却に繋がりやすく、売却後のトラブル防止にも役立ちます。

    まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、気になる点（ひび割れやシミ）を正直に伝えてみてください。その上で、事前に調査を入れるべきかどうかも含めてアドバイスをもらうのが最も効率的でおすすめです。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/08/28

    築40年で、しかも半年ほど空き家になっているのであれば、
    外壁のひび割れや天井のシミが気になるのは当然だと思います。

    ただ、私はこういう場合、いきなりホームインスペクションなどの調査を入れるのではなく、
    まず不動産会社に相談することをおすすめします。

    というのも、売却前にどこまで調べるべきかは、物件の状態だけでなく、
    その地域でどういう買主を想定して、どのように売るかによっても変わるからです。

    例えば築40年の戸建てであれば、建物をリフォームして住みたいという買主もいれば、
    建物を解体して土地として購入したいという買主もいます。

    後者であれば、建物の細かな状態を何十万円もかけて調査しても、
    売却価格や販売方法にほとんど影響しないこともあります。

    一方で、建物をそのまま使えることを売りにするのであれば、
    事前に状態を把握しておくことが有効な場合もあります。

    今回でしたら、まず不動産会社に、
    「築40年で、外壁にひび割れと天井にシミがあります。売却するにあたって、
    先に調査をした方がいいでしょうか。それとも現状のまま売り出して、
    買主から調査を希望された場合に対応する方がいいでしょうか」
    と相談してみればいいと思います。

    そのうえで、必要ならインスペクションなどを検討すれば十分です。

    また、売却するのであれば、
    分からないことを自分で調査して解決してから不動産会社へ相談する必要はありません。

    むしろ、
    今回のように「外壁にひびがある」「天井にシミがある」という事実が分かっているのであれば、
    それをそのまま担当者に伝えることが大切です。

    売主として気をつけたいのは、「調査をしないこと」そのものより、
    分かっている不具合を曖昧にしたまま売却を進めないことです。

    雨漏りなのか、単なる経年によるシミなのかは、見ただけでは判断できません。
    だからこそ、まず不動産会社に現地を見てもらい、必要性を判断してもらう。

    もし担当者から「この状態なら一度調査した方が売りやすい」と言われたのであれば、
    その時点で費用や調査内容を確認すればいいでしょう。

    逆に「築年数から考えて、建物は現況で売り、土地としての価格を中心に考えた方がいい」
    と判断されるのであれば、無理に調査する必要もありません。

    私は、調査をすること自体を目的にしない方がいいと思います。

    「調査して安心したい」のか、「少しでも良い条件で売りたい」のか、
    「後々のトラブルをできるだけ避けたい」のか。

    売却の目的をまず不動産会社と共有して、その目的に必要な調査だけを選ぶ。

    その順番で進めるのが、一番無駄が少ないと思います。

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