不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

鹿児島県鹿児島市
投稿日

2026/09/04
更新日

2026/09/04
［2回答］

165 view

祖父名義のままの土地を、父の相続で初めて知った

父が亡くなり、実家の土地と建物を相続することになりました。
相続人は私と弟です。

売却するつもりで書類を集めていたところ、土地の一部が祖父名義のまま残っていると分かりました。
祖父はかなり前に亡くなっています。

父が相続した時に、名義変更をしていなかったようです。
祖父の子どもは父以外にもいて、すでに亡くなっている叔父や叔母もいます。

今さら誰に連絡を取ればよいのか、相続人が何人いるのかも分かりません。
やはり手順を追って祖父から父に名義変更する必要があるのでしょうか？

私が回答します
弁護士　松島達弥

いろどり法律事務所
- 40代
- 京都府
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/04
今後の手続としては、登記簿上おじい様名義となっている不動産について、登記簿上お父様名義にする必要があります。
その場合の基本的なやり方は、おじい様を被相続人とした場合の全法定相続人との間で協議書を取り交わすという方法が一般的です。ただし、例外的に特殊な裁判を行うことでこれに代えられる場合もあります。
いずれにせよ、本件に関しては、一度、具体的な流れを把握するために、司法書士又は弁護士による正式な法律相談を受けておかれるべきと考えます。
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/09/04
ご相談ありがとうございます。

このようなケースは、実際の不動産売却の現場でも決して珍しいことではありませんので、
まず「祖父名義の土地が残っていたから、もう売却できないのではないか」
と心配しすぎなくても大丈夫です。

ただし、今回の場合は、現在のお父様の相続とは別に、
その土地について「祖父から誰が相続したのか」を整理する必要があります。

登記簿上の名義が祖父のままなのであれば、
法律上はその土地について祖父の相続関係を確認する必要があります。

お父様が祖父から相続していたのであれば、その相続関係を証明する戸籍などを集め、
必要な相続登記をしたうえで、今回のお父様の相続につなげていくことになります。

ただ、ここでご自身だけで
「叔父・叔母の子どもまで調べないといけないのか」「誰に連絡すればいいのか」と考え始めると、
かなり大変に感じると思います。

実務的には、まず司法書士に相談するのが一番早いです。

司法書士に依頼すれば、祖父が亡くなった時点の戸籍から現在まで戸籍をたどって、
誰が相続人になるのかを確認し、必要な相続関係を整理してもらうことができます。

今回のように、祖父の子である叔父様や叔母様もすでに亡くなっている場合には、
その方の相続人が関係してくる可能性がありますので、
最終的に誰の協力や遺産分割協議が必要になるのかは、戸籍を確認しないと判断できません。

ですから、「叔父・叔母の子ども全員に自分で連絡しなければならない」
と今の段階で考える必要はありません。

まず司法書士に、
「父の相続で売却しようとしたところ、
土地の一部が祖父名義のままになっていることが分かった。
祖父はかなり前に亡くなっており、祖父の子どもには父以外にも亡くなった兄弟がいる」
と伝えて、相続関係を調査してもらえば大丈夫です。

その結果、必要な相続人が確定すれば、その方々との遺産分割協議などを経て、
相続登記を進めることになります。

また、現在は相続登記が義務化されています。
2024年4月1日より前に発生した相続であっても、未登記のものは義務化の対象となっており、
原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。
正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

そして、今回のように最終的に売却する予定があるのであれば、
「相続人申告登記をしておけば売却できる」というものでもありません。
売却するためには、原則として相続関係を整理して、
売却できる状態まで相続登記を進める必要があります。
法務省も、相続人申告登記だけでは不動産の売却などの処分には対応できないと案内しています。

ですので、今の段階では、
「相続人が何人いるのか分からない」
「誰に連絡すればいいのか分からない」
「何代も前の話なのでどうしようもない」と心配するより、
まず司法書士に相続関係を調べてもらうと考えてください。

そのうえで相続関係が整理できたら、必要に応じて税理士にも相談して、
相続税や不動産を売却した場合の税金などを確認すれば、手続きは一つずつ進めていけます。

私も不動産の売却をお手伝いする中で、何代も前の名義が残っていたり、
相続登記がされていなかったりするケースを何度も見てきました。

最初は「これは大変なことになった」と思われる方が多いのですが、
専門家に戸籍関係を調べてもらうと、誰が関係者なのかが見えてきます。

ですので、現時点では「売却できないのでは」と心配するより、
まず司法書士に相談して相続関係を整理することをおすすめします。

その結果を見てから、不動産の売却について進めていけば大丈夫です。

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