不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
女性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2026/10/16
更新日

2026/10/17
［2回答］

99 view

入居者が在宅サロンを始めていました

投資用賃貸に出しているマンションがあります。
先日ネットで住所を検索したところ、入居者がネイルサロンのようなものを自宅で始めていることが分かりました。
予約サイトに部屋番号までは出ていませんが、マンション名は載っています。
オートロック付きのマンションなので、不特定多数の人が出入りしている場合管理組合からも問題視されそうです。
私には何も連絡がきていません。管理会社も把握していなかったようなのですが、こんなことあり得るのでしょうか？
もしサロンの閉店を拒否された場合、どうしたら良いのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/10/16
自宅でネイルサロンなどを始めていたことを、
貸主がネット検索で初めて知ったというのは、実際にあり得る話です。

ただし、今回の問題は、入居者が自宅で仕事をしていること自体よりも、
賃貸借契約で認められている使い方なのか、
マンション全体のルールに抵触していないかという点です。

まずは賃貸借契約書を確認してください。使用目的が「居住用」に限定されているのか、
事業利用や不特定多数の来訪を制限する条項があるのかによって、対応は変わります。

例えば、入居者が自宅で予約管理や事務作業をしているだけの場合と、
予約サイトで集客し、実際にお客様をマンションに招いて施術している場合では、
状況が違います。来訪者の頻度や共用部の利用状況、近隣への影響なども判断材料になります。

また、オートロック付きのマンションであれば、管理規約や使用細則で、
住戸の事業利用や来訪者の出入りに関する制限が設けられていないかも確認したいところです。
ただし、オートロックがあるというだけで、サロン営業が当然に禁止されるわけではありません。

次に、管理会社が把握していなかったことについてですが、
管理会社が室内の利用状況を常に確認できるわけではないため、
気づいていなかったこと自体はあり得ます。
ただし、管理委託契約の内容によっては、
今回のような問題をどのように確認し、対応するのかも整理しておく必要があります。

私なら、まず予約サイトの掲載内容や確認できる営業情報を保存し、
管理会社に契約書・管理規約の確認と、事実関係の調査を依頼します。
最初から入居者を責めるのではなく、実際に営業しているのか、
どのような形で利用しているのかを確認することが先です。

そのうえで、契約や管理規約に反していることが確認できた場合には、
管理会社を通じて営業の停止や是正を求めます。

もし入居者が拒否した場合でも、直ちに鍵を交換したり、
無断で室内に立ち入ったりすることはできません。
また、契約違反があれば必ず即時解除できるというわけでもありません。
違反の内容や程度、是正を求めた経緯、近隣への影響などを踏まえ、
契約解除が認められるかを判断することになります。

話し合いで解決しない場合には、書面で是正を求め、それでも改善されない場合は、
賃貸借契約書や証拠資料を整理したうえで、
賃貸借トラブルに詳しい弁護士に相談するのが現実的です。

大切なのは、営業していることを知った時点で感情的に動くのではなく、
契約上の根拠と事実を押さえて、段階的に対応することです。

貸主が知らないところで利用方法が変わっていた場合、
放置すれば管理組合や他の居住者との問題に発展する可能性もあります。
一方で、事実確認をせずに強い対応を取れば、貸主側が不利になることもあります。

まずは契約書と管理規約を確認し、管理会社に具体的な調査と対応を求める。
そこからが実務上のスタートだと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/10/17
ご相談を拝見しました。

実際問題として、オーナーや管理会社に内緒で店舗やサロン営業を始めたとの話は、それほど珍しくはありません。

「管理会社も知らなかったなんてあり得るのか？」とのことですが、管理会社は部屋の使い方をリアルタイムで監視・把握しているわけではありません。特に、ネイルサロンや各種カウンセリングなどは大きな看板や設備工事を必要とせず、施術ベッドやネイルテーブル、看板代わりに小さな表札程度を置くだけで始められるため、把握が難しいのです。

とはいえ、管理組合の許可をとらず営業を開始するのは明確な使用規約違反であり、加えて、一般的な住宅用賃貸借契約書であれば建物の使用はあくまで居住専用であり、事業用・店舗として使用してはならないという用法遵守義務が定められているはずです。

したがって、まずは営業をしていとの事実を確認したうえで入居者に対し、契約違反（用途違反）である旨を明記した「是正勧告書」を、内容証明郵便で送付されるのが良いでしょう。

送付をしてもなお、指定期日までに是正されない、あるいは拒否された場合には、契約違反を理由とする「賃貸借契約の解除（退去勧告）」へと進みます。

契約の解除や立ち退き請求は簡単な作業ではありませんが、判例上、無断での店舗営業や不特定多数の出入りは、貸主と借主の「信頼関係が破壊された」と認められやすく、解除要件を満たしやすい傾向にあります。詳細は弁護士に相談されると良いでしょう。

これは、退去勧告にも応じず営業を継続する場合は、弁護士を立てて「建物明渡請求訴訟」および「営業停止の仮処分」などの法的手続きへ移行する必要があるからです。

もっとも、通常は内容証明郵便（是正勧告書）が届いた時点で、相手側も継続困難と判断して閉店に応じることがほとんどです。

いずれにしても早期に適切な対応をとることで、他の居住者とのトラブルや物件価値の低下を防ぐことができます。まずは証拠保全に着手されると良いでしょう。

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