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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 30代
  • 男性
  • エリア
    東京都大田区
  • 投稿日
    2024/08/05
  • 更新日
    2024/12/17
  • ［3回答］

1438 view

日経平均と不動産価格の影響を教えてください

日経平均株価の下落傾向に不安を感じています。

私は3年前に投資用のワンルームマンションを購入したのですが、株価下落が不動産価格にも波及するのではないかと心配です。
マンションの価値が下がる前に売却すべきでしょうか?それとも長期保有を続けるべきでしょうか?株価と不動産価格の関係性や、今後の見通しについてアドバイスをいただけると助かります。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/17

    相場は水物なので、あくまで一般的な性質として述べさせていただきます。
    まず、株価の急落は驚かれたと思いますが、株式相場にはたまにこういうことが起こります。いわゆるファットテイルという現象ですが、日次収益率ではなく週次月次と保有期間を長く取ると消えていきます。デイトレならともかく長期投資なら正規分布に近似していきますので、あまり怖がる必要はありません。
    次に不動産ですが、株式と違い非効率的な市場(経済用語です。情報が瞬時に伝わらず、売買コストが高いなど)です。その結果、株式市場より遅れてしかもマイルドに動くという傾向があります。株式が本格的な下落傾向を示したのなら、早めの売却が有効でしょうが、そうでは無い限り、慌てる必要はないと思います。さらに、インフレは価格上昇のサポートラインとして機能しますので、コレも売る要因にはなりません。

  • 私が回答します

    角田浩崇

    イエステーション博多店 (株)コムハウス

    • 30代
    • 福岡県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/12/07

    はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

    日経平均株価（株式市場）と不動産価格は経済全体の動向と密接に関連していますが、それぞれ異なる要因によって影響を受けるため、必ずしも直接的な連動性があるわけではありません。以下に、株価と不動産価格の関係性について考慮すべき点を説明します。

    （株価と不動産価格の関係）
    ・共通の経済要因
    株価と不動産価格は、経済成長率、金利、消費者心理、政府政策（財政・金融政策）などの共通の要因に影響されます。株価が下落する理由が景気の低迷や企業業績の悪化であれば、不動産市場も時間差をもって影響を受ける可能性があります。

    ・投資先としての代替関係
    株式が不安定になると、一部の投資家は資産を安全資産（不動産や金など）に移すことがあります。この場合、不動産市場が逆に活性化することもあります。ただし、株価下落が金融不安や信用収縮に発展した場合、不動産価格にも負の影響を及ぼす可能性があります。

    ・地域や物件の特性
    投資用ワンルームマンションの価格は、賃貸需要（人口動態やエリアの魅力）、金利動向、金融機関の融資姿勢など、より具体的な要因による影響を強く受けます。

    （売却すべきか長期保有すべきか）
    検討すべき主なポイント

    ・現在の不動産市況
    あなたが保有しているマンションの所在地の市況を確認してください。大都市部や利便性の高いエリアであれば、需要が堅調で価格が安定しやすい傾向があります。

    ・賃貸需要と収益性
    毎月の賃貸収入と維持費用を比較して、キャッシュフローが黒字であるか確認してください。収益性が維持できるのであれば、急いで売却する必要性は低いでしょう。

    ・金利動向
    金利が上昇局面に入ると、買い手がローンを組む際の負担が増えるため、不動産価格が下落する可能性があります。ただし、既に低金利ローンで購入されている場合、長期保有して収益を得続ける選択肢も魅力的です。

    ・売却の費用対効果
    売却時には仲介手数料や税金（譲渡所得税）が発生します。これらのコストを差し引いても利益が得られるか計算することが重要です。

    ・市場心理
    株式市場の不安が不動産市場にも波及する可能性はありますが、現時点で賃貸需要が安定している場合、売却を急ぐ理由は少ないです。不動産価格の動きは株式市場に比べて緩やかです。

    （アドバイス）
    ・短期的な売却の検討
    マンションの価値がすでに上昇し、利益確定が見込める場合や、市況が下落トレンドに入る兆候が見られる場合は、売却を検討するのも一つの戦略です。

    ・長期保有の戦略
    賃貸収入が安定しており、将来的なエリアの成長が見込める場合は、長期保有を検討する価値があります。不動産は短期的な価格変動よりも、中長期での安定性が魅力です。

    ・専門家への相談
    購入した不動産の現在の価値を知るため、専門家に査定を依頼するとともに、売却や長期保有のシミュレーションを行うことをお勧めします。

    ・分散投資の考え方
    不動産以外の資産にも分散投資することで、リスクを分散できます。株式市場や不動産市場が動揺しても、全体の資産を守るバランスが取れるようにしておきましょう。
    日経平均の下落は不安材料の一つではありますが、あなたの不動産投資の状況に直結するわけではありません。市場分析と将来的な収益性をしっかりと評価し、冷静に判断することが大切です。

    以上、参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    吉岡　祐樹

    株式会社スクレバンク

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2024/08/05

    はじめまして。
    株式会社スクレバンクの吉岡と申します。

    本日のブラックマンデー以来の下落、先の8月1日からの急激な下落も合わせて、私も驚いております。

    一般的なお話をすると、株価は数分数秒で上下するのに対して、不動産は流動性が低いため、急激に落ち込むことは考えにくいものです。
    ただ、相関性は高いと言われており、おおよそ半年後ぐらいに影響（不動産価格の下落）が現れると言われております。

    今回の株価の急激な下落要因は、様々言われておりますので、まだまだ見極めないといけないと思ってはおります。

    では、投資用不動産については、都市部については、価格は上がってきております。
    ただ、私の感覚ですが、ピークに近づいている（あるいは近い）と感じております。
    また、今後金利引き上げも控えております。

    ご自身の判断とはなりますが、不動産はすぐにご売却できるものではございませんので、早めにご相談なさってください。

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