不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
40代
男性
エリア

東京都杉並区
投稿日

2026/04/17
更新日

2026/04/18
［2回答］

526 view

金利上昇に備えて固定に切り替えるべきか悩んでいます

住宅ローン残債は約3,800万円、変動金利で借りており、現在の返済は月11万円ほどです。借入から5年が経過しています。
最近の金利上昇のニュースを見て、このまま変動のままでいいのか不安になっています。
銀行に相談したところ固定への切り替えも可能と言われましたが、金利は今より高くなります。
今の時点で固定にすると安心感はありますが、トータルの支払いが増えるのではとも思っています。
金利がどこまで上がるか分からないですが、どのタイミングで判断すればいいのか良いのでしょうか。

私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/17
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

ニュースで「金利上昇」の文字が躍るたび、家計を預かる身としては気が気ではないですね。特に借入から5年という時期は、元金もまだ多く残っており、変動金利の「5年ルール（5年間は返済額が変わらない）」の更新時期とも重なるため、不安になられるのは当然のことです。
私どもの実務にも大変影響のある話題です。

結論から申し上げますと、
「トータルの支払額を抑える」ことが目的なら、現時点では変動金利を維持する方が有利な可能性が高いですが、「毎月の家計の絶対的な安心」を優先するなら、固定への切り替えは「保険料」として正解になります。

【判断のための3つのポイント】
1. 「損得」か「安心」か
変動金利の優位性：現在の変動金利と固定金利には依然として大きな開きがあります。
仮に今後、変動金利が数回上がったとしても、「長期間、低い金利で返済し続けた期間の貯金」があるため、トータルの支払額で固定が逆転するには、かなりの急激な上昇が必要です。

固定金利の安心感：「金利が上がったらどうしよう」と悩み続けるストレスを、月々数万円の「保険料」で解消すると考えるなら、固定への切り替えは合理的です。

2. 「未払利息」と「125%ルール」の確認
5年経過しているとのことですので、ご自身のローンに「125%ルール（金利が上がっても返済額は前回の1.25倍までしか増やさない）」があるか確認してください。
このルールがある場合、急に支払額が跳ね上がることはありませんが、金利上昇分が「未払利息」として将来に先送りされるリスクがあります。これを知っておくだけでも、冷静に判断できます。

3. 判断のタイミング
「金利が上がってから固定に変えよう」と思うときには、すでに固定金利はさらに高く設定されています（固定金利は将来の予測で先に動くため）。

判断基準：「今後1.0%金利が上がった時に、月々の支払いがいくら増えるか」を試算し、「その金額を払っても今の生活水準が維持できるか」を確認してください。
もし「生活が破綻する」と感じるなら、今のうちに固定に切り替えるべきタイミングです。

【まとめ】
「損をしたくない」のであれば、今は変動のまま、浮いた差額分を「繰り上げ返済用」や「予備費」として貯蓄しておくのが最も効率的な防衛策です。

まずは「もし金利が1%上がったら月々の支払いがいくらになるか」を銀行のシミュレーターで計算してみませんか。数字が見えると、漠然とした不安が具体的な対策に変わります。
ご自身だけで測らずに、第三者の方を交えてのご相談も大変効果的です。

大切なお住まいと家計が、末永く守られるよう応援しております。
参考になりますと幸いです。

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私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/18
ご相談ありがとうございます。

このテーマ、本当に悩みますよね。
固定にした方が安心なのは分かるけれど、その安心のために毎月の支払いが増えるのも不安、という方はかなり多いです。

まず結論から言うと、今すぐ固定にすべき人と、まだ変動で様子を見てもいい人は分かれます。

一番大事なのは、「金利が上がるかどうか」ではなく、「どこまで上がったら家計が苦しくなるか」
を把握しておくことです。

例えば今、残債3,800万円・月11万円返済という状況であれば、仮に金利が1％上がると、毎月の返済額は1〜2万円程度増える可能性があります。

この増加分を見て、「そのくらいなら吸収できる」「いや、それはかなりきつい」この感覚が判断基準になります。

一般的に、借り換えや固定化を検討する目安としては、
・残債が1,000万円以上
・返済期間が10年以上残っている
・金利差が0.5〜1.0％以上ある

この3つがよく言われます。特に、残高1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1％以上があると借り換えメリットが出やすいとされています。金利差0.5％程度でも、残高や期間によっては十分効果が出ることもあります。

今回のケースでいうと、残債3,800万円で借入から5年ということは、残期間もかなり残っていると思います。

なので、金利差が0.5％以上出るなら、一度真剣に固定化や借り換えを検討する価値はあります。

個人的な感覚で言うと、
・残債2,000万円以上
・残期間15年以上
・固定にした場合の金利差が0.7〜0.8％以内

このくらいなら、「安心を買う」という意味で固定化は十分ありだと思います。

逆に、
・残債が1,000万円台
・残期間が10年未満
・固定にすると1％以上上がる

この場合は、固定にすることで支払総額がかなり増えてしまうので、無理に固定にしなくてもいいケースが多いです。

また、変動金利には「5年ルール」「125％ルール」がある銀行も多く、金利が上がっても急に返済額が跳ね上がるわけではありません。半年ごとに金利は見直されますが、毎月返済額自体は5年ごとに見直すケースが一般的です。

なので、個人的には、「固定か変動か」を二択で考えるより、「この先どこまで上がったら固定に切り替えるか」という自分の基準を決めておく方が大事だと思っています。

例えば、「金利が今より0.5％上がったら固定を検討する」「毎月返済が13万円を超えたら見直す」
こういうラインを先に決めておくと、不安だけで動かなくて済みます。

固定は安心感がありますが、その安心にはコストがかかります。
変動は安いですが、将来の不安が残ります。

なので、最後は金利予想よりも、ご自身がどちらのストレスの方が少ないかで考えるのが一番後悔しにくいと思います。

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