住宅ローンについて

Question

5月に借り換えをしたばかりです。金利が下がりホッとしていたのも束の間、金利が上がるようで不安です。このままでいいのてしょうか。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。

日銀の政策金利が17年ぶりに利上げされたことあり、短期プライムレートが上昇に転じています。予想では、今年の9月と来年の3月にも、それぞれ0.25％程度政策金利が引き上げられるとされていますから、住宅ローン金利も余談を許さない展開です。

エコノミストによれば、長期的な視野で日本経済を見た場合、物価や賃金の伸び率などの成長率が拡大された場合、最終的には政策金利が2.75％程度まで上昇する可能性があるとされています。

日本経済が拡大すれば、それに呼応して不動産の資産価値も増加しますが、現状はそれよりも利払い負担の増加率の方が高くなると予想されています。

まだまだ予断を許さない状況ではありますが、住宅ローンは30年以上の長期的な借入です。したがって、可能な限り繰り上げ返済を行い負債額を圧縮していくのが良いでしょう。

繰り上げ返済は、金利上昇による影響を軽減する有効な手段の一つです。 毎月の返済額を少し増やすだけでも、返済期間の短縮や総返済額の減少につながります。

また、現在の金利水準と、今後の金利上昇の可能性を踏まえて、再度借り換えを検討することも一つの選択肢です。ただし、借り換えには手数料などがかかるため、メリット・デメリットを慎重に比較検討する必要があります。

以上、参考になれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

いま、物価はあがっていますよね。11月の消費者物価指数、コアコア指数（生鮮食料品とエネルギーを除く総合指数）で前年同月比は2.4%の上昇となっています。一方比較対象として国債の1年（前年比と比較するので）は0.529％前後です。物価上昇率＞金利という状況です。
つまり、お金を借りてモノを買って1年後に売れば、2.4-0.529＝1.９％前後の利益が得られる計算になります。いわゆる裁定取引（アービトラージ）と呼ばれるものです。実際はそんなに単純ではありませんが、だいたいこういう構造となっています。こういう状況ですと、資金需要が増えますよね。すると金利も上昇していくでしょう。物価上昇率＝金利となれば、裁定取引が止まりますので、上述の流れもストップします。
つまり、現時点において金利上昇がニュートラルです。モノの価格があがると景気が上向きますが、それが賃金として反映されるまでは時間がかかります。モノの価格は随時変動しますが、給与は年1回の変動ですよね。今年の春闘は昨年の企業業績が反映されます。しかし、まだインフレのはしりです。個人も苦しいのですが、企業も苦しいのです。円安がダイレクトに影響する輸出企業は別として、まだまだ十分な賃上げは後ずれする可能性があります。しかし、いずれは他業種にも波及してくると考えるのが一般的です。
よって、今の時点で増税・政策金利上げは最低の選択です（現政権および財務日銀官僚は別の意思に従って行動しているきらいがあるので怖いのです）。
話がそれましたが、景気の本格回復がまた緒に就いたばかりです。資金需要もまだ旺盛とは言えませんので、住宅ローン金利が本格上昇し始めるまでしばらく時間があるものと考えます。

小川佳宏(小川FP・行政書士事務所) · Answer

ご相談内容を拝見しました。
住宅ローンの返済において今後の金利の上昇を心配しておられるのですね。

まず、金利の上昇を正確に予測することはできません。回答日現在(2025年1月17日)の情報では、日銀は2025年1月の金融政策決定会合で担保コール翌日物金利の誘導目標を0.25%程度から0.50%程度へ上げると予想している金融のレポートもいくつかあるようです。また、2025年中の数回の利上げを予測するアナリストもいます。

また、銀行によって、「５年ルール」と「１２５％ルール」の扱いを確認しておきましょう。
銀行によって採用の有無が異なります。「５年ルール」は金利変動があっても月返済額は５年目まで同じだが、利息の割合が増えて元本返済額の割合が減って総返済額が増えます。つまり、後年度に負担がきます。「１２５％ルール」とは、５年目に返済額が増える割合は２５％を上限とするものです。これも後年度に負担を先送りするものになります。

一般的な対策は
1.固定金利に借り換える
⇒返済額が増えますが一定です。
2.タイミングをみて繰り上げ返済をする　
⇒将来の利息が減ります。
3.まだ変動金利の方が低いのでそのままにする。
⇒当面、低金利を享受できますが上昇に備える必要があります。

相談者様の住宅ローン残高、５月に借り換えをした際の変動金利か固定金利か、元利均等か元本均等方式か、その利率、貯蓄残高や家計支出など繰り上げ返済余力等が不明ですので確たることは言えません。重要なことは金利が数回にわたって上昇した場合の毎月の返済の増加額を把握して、家計の中で対応をとれるかどうかをファイナンシャル・プランナーに相談しておくとよいです。

金利上昇に備えて家計の見直しをして、上昇時のローン支払が可能のなるように準備をしておくことをお勧めします。返済が滞ると銀行が競売にかけることもありえます。折角、購入した住宅を手放すことは悲しいことですので、是非、準備をして置かれるとよいでしょう。

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