不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都港区
投稿日

2024/12/30
更新日

2024/12/31
［2回答］

1009 view

マンション購入で後悔しています。失敗しました

初めまして。1年前に中古物件を購入し後悔しています。

購入した物件は築45年のフルリノベーションの一室です。

当時、2年ほど前から価格が上がってきているため
このまま、上がり続けるのではないか。
であれば今購入しておけば、将来大きな資産になるといわれるがまま購入しました。

今思えばこの時に、よく考えるべきだったのもしれません。

今回、後悔している理由として
水道管の劣化により、上階からの水漏れが発生しました。
また、自分の下の階にも水漏れが発生しており、無事工事は終わりましたが、築45年を目の当たりにしました。そこで売却を視野にいれつつも、査定に出したところ、購入時よりも3割以上低い査定結果となりました。理由としては、マンション全体の古さ、購入時に割高だった可能性、などがあり売却したところで利益がでるどころか、ローンの完済すら厳しそうです。

このような場合、どのように対処できますか？
アドバイスをお願いいたします。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/12/31
ご相談を拝見しました。

築古マンションを買取業者が購入し、フルリノベーションして再販したケースで多い相談事例です。
ご存じかも知れませんが、リノベーションについて国土交通省は「新築時の目論見とは違う次元に改修すること」と定義しています。

具体的には、断熱性や耐震性能など、建物の性能を向上させる改修工事のほか、現代のライフスタイルに合わせ間取りを大きく変更して付加価値を高める工事がこれにあたります。しかし、クロスや一部の住設機器を変更しただけで「フルリノベーション」と喧伝している広告をよく見かけます。

そのような工事はリノベーションではなく、リフォーム工事に過ぎません。とはいえ、国土交通省による定義も漠然とした表現に留まっているため、混在して使用されているのが現実です。

まず、マンションは専有部分（駆体の内側）が個人の所有です。つまり、天井や床、壁については駆体を除く内側部分、配管についても同様に、専有部分内の横引き管は専有部分、床下スラブ下の横引き管は共有部分とされ個人が改修することはできません。

水道管の劣化による上階からの水漏れ原因が、専有部分であるか否か記載されていませんが、スラブ下の配管であれば共有部分です。

配管が老朽化した場合の交換工事は管理組合によって実施されるべきですが、更新工事に100万円以上/戸の費用が必要であると報告されている事例もあり、費用面、そして管理規約の問題から実施されていないケースが多いのです。

配管の寿命は材質や施工年代、設置条件によって異なりますが15～40年程度とされています。したがって築45年のマンションにおける共有配管はすでに寿命を超えている可能性が高いのです。

管理組合が規約に基づき共有配管の交換を実施していれば良いのですが、そうではない場合、管理規約の変更を伴わなければ交換工事は実施できません。修繕の実施状況を詳細に確認していればリスクを回避することは可能だったでしょう。しかし、この点について不動産業者の責任を追及するのは困難でしょう。

重要事項説明時において義務とされているのは、、「1棟の建物の維持修繕の実施状況」の記録があるときに限られているからです。したがって、記録の存在しないことが確認された場合には、その照会をもって調査義務を果たしたとされているからです。

適切に管理されていれば100年以上とされる駆体寿命を持つ分譲マンションではありますが、快適に生活するためには共有配管のメンテナンスを始め建物全体の修繕が適切に実施されている必要があります。

「マンションは管理を買え」とよく言われますが、これは管理会社の業務態様ばかりではなく、管理組合の活動内容や体制も含まれているのです。

まずは修繕の実施状況をご自身で確認され、それを根拠に不動産会社にたいし、査定額の見直しを打診されてはいかがでしょうか（適切に修繕がなされていることが前提ではありますが）。

奥林洋樹
さんに相談する
私が回答します
福島

LIXIL不動産ショップ　ERA福島
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/12/30
相談内容拝見いたしました。

何が知りたいですか？

今後、不動産価格が上がるかどうかですか？
高く売れるかどうかですか？
どんなにリフォーム・リノベーションしても築４５年の不動産です。10年くらい住んでいればもしかすると残債が販売価格を上回る可能性はあるかと思います。

まずは、査定をお願いした不動産業者から詳しいお話を聞いて相談にのってもらってください。

もしご購入時、売主が不動産業者なら多少割高だったとしてもその分一般の方が売主の場合よりメリットもありますし一概に割高だとは言いけれません。