不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
30代
女性
エリア

東京都千代田区
投稿日

2025/01/25
更新日

2025/02/09
［1回答］

2946 view

3,000万円の特別控除は、2年居住していなくても適用できますか？

独身時代に購入したマンションがあります。
職場から近い場所で探し、将来資産になるからと両親のすすめもあり購入したのですが、その後結婚を視野にお付き合いする方に出会い、彼が遠方に住んでいた為現在は私も彼の家に住んでいます。
（コロナ禍により仕事もほぼリモートになりました）
マンションは2年ほど空き家になっており、現在は数か月に一度出入りする程度です。
その間、住宅ローンは払っています。

今年結婚をすることが決まったため、自宅のマンションを売却して新しいマンション購入費用に充てようと思っているのですが、上記の状態であっても、3,000万円の特別控除は受けられるのでしょうか。マンションは購入した金額より相場が上がっているため、プラスになる予定です。

もしこの状態で適用できない場合、今も住んでいますと通してしまえば適用可能ですか？

私が回答します
森本　慎也

株式会社TERASS
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/02/09
ご結婚おめでとうございます！
このケースは結構ご質問いただくことが多いですね。

では回答させていただきます。

3,000万円の特別控除の適用可否について

結論からお伝えすると、現在の状況では3,000万円の特別控除（居住用財産の譲渡所得の特例）を適用できない可能性があります。

ですが、一定の条件を満たせば適用できる可能性があります。

3,000万円特別控除の適用条件

この特例を受けるには、以下の主な要件を満たしている必要があります。

・居住用財産（マイホーム）であること
→ 「住まなくなってから3年以内の12月31日まで」に売却すること
・過去にこの特例を使っていないこと（一定期間）
・親族など特定の関係者に売却しないこと
・事業用や賃貸用にしていないこと

→ 現状では「空き家の状態で2年経過している」ため、要件を満たさない可能性があるので注意が必要です。起算日（居住しなくなった実際の日付）が不明ですが、その日から3年後の12月31日までとなります。

このままだと適用されない可能性がある理由
「居住用」とみなされるのは、通常、実際に住んでいた場合のみ。
現在はほぼ住んでいないため、税務署の判断では「居住用財産」と認められない可能性があります。

「今も住んでいる」とすれば適用できるかどうかですが、「実際に住んでいる」という証明が必要になるため、住民票の移動、公共料金の支払い履歴、郵便物の受取履歴などを確認されることがあります。公共料金の支払いのレシートなどは求められるケースが多いです。

確実に3,000万円特別控除を受ける方法

「売却前に一定期間、実際に住む」
数ヶ月間、実際に生活し、住民票も戻す。公共料金や郵便物の記録を残し、居住実態を示す。

「税務署に事前相談をする」
住まなくなってから3年以内の売却であれば適用される可能性があるため、現在の状況を税務署に相談しておくことが大事かもしれませんね！

「夫と住む家が決まる前に売却する」
結婚後に売却すると「居住用財産」ではなくなり、特例が使えなくなる可能性がありますので、ご注意ください！

売却時の税金（譲渡所得税）

仮に3,000万円の特別控除が使えない場合、売却益に対して譲渡所得税（短期譲渡）がかかる可能性がありますが、この税金は単純に言うと儲けた分だけに適用されます。

譲渡所得の計算

譲渡所得 = 売却価格 - (購入価格 + 売却費用)

3,000万円控除が適用されれば、譲渡益が3,000万円以内であれば税金はゼロになりますが、適用されない場合は課税対象となります。

まとめ

このまま売却すると3,000万円特別控除が受けられない可能性がある
売却前に一度住んで「居住用財産」であることを明確にする方法はあるが、税務署の判断次第
事前に税務署に相談し、適用可否を確認するのが安心
結婚後に売却すると適用されない可能性が高くなるため、売却のタイミングを調整する

→ 売却前に実際に住んでおく or 早めに税務署に確認するのがベストです！

ご不明点があれば、お気軽にご相談ください。