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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    長野県上田市
  • 投稿日
    2025/02/23
  • 更新日
    2025/03/08
  • ［2回答］

425 view

新居を購入するか、中古物件をリフォームするか

今年の1月に結婚し、秋ごろ出産を控えています。結婚する前からマイフォームに憧れ、子供の有無に関わらず購入しようとコツコツ貯金をしてきました。ちょうど住み慣れた土地で環境のいい場所に売地ができたのですが、思ったよりも金額が高くて購入をどうしようかと考えています。近くに中古の物件があり、そちらをリフォームするのもいいかと思っています。これから土地価格が上がるのかよく分かりませんが、今のうちに売地を確保しておくべきなのでしょうか？
また、夫婦ともどもマイフォームに憧れていますがマンションの購入も選択肢の一つとして考えた方がよいのでしょうか？
こういった分野の知識がほとんどないため知人に聞いたり、自分たちなりに調べたりしています。

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/08

    上田市の地価ですが、平均すると低下傾向にあるようです。しかし、地価は場所によって全然違いますので、念頭の土地周辺狭い範囲で確認する必要があります。
    資金的に余裕があるなら土地を先行して購入しておくのも一つの手です。値下がりが期待できるのなら待ちといいたいですが、思った地域に売り物が出るとは限りません。地域の販売実績を地元の不動産屋で確認してください。
    中古＋リフォームはいい考えだと思います。ただし、家の状態のチェックは入念に行ってください。屋根・外壁は特に重要です。内装のリフォームは比較的安価に可能ですが、屋根・外壁は100万円ぐらいは見積もっておいてください。足場を組む必要があるので、屋根と外壁は同時におこなった方が安く済みます。指でこすってみて白い粉が付くようだとそろそろ再塗装が必要です。屋根材にはアスベストを使わないため強度が極端に低下した商品があります。これらは塗装もできないためさらに費用がかさみます。その場合はその点を指摘にして値下げさせるか、別の物件を探すなどしてください。
    床下点検口があれば、頭を突っ込んで覗いてみてください。ゴミ・建設時の廃材等の散乱状況で施工会社の姿勢が伺えます。基礎のコンクリートに一部土が登ってきているようなものが見つかればシロアリの可能性があります。
    また床下の断熱材が剥がれているような場合も補修するか別物件を探した方がいいですね。
    基本、見えないところの方が重要というスタンスで臨んでください。

  • 私が回答します

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/02/24

    ご相談を拝見しました。

    将来マイホームを取得するために貯金を続けてこられた計画性、素晴らしいと思います。様々な考え方があるとは思いますが、個人的な見解に基づき回答いたします。

    将来的な注文住宅の建築に備え、環境が良く馴染のある地域で売り出された土地を購入するのも一つの方法です。しかし、その場合は融資、税金、管理負担、将来的に予想される建築価格の推移などについて充分に検討しておく必要があります。

    現金で土地を購入できるなら話は別ですが、将来の建築に備え土地を購入しておきたいとの目的では住宅ローンを利用できません。建築を依頼するハウスメーカーを絞り込み建築代金と土地代の総額を明らかにして申し込む必要があるのです。

    また、現金で土地を購入された場合には、固定資産税の負担額も考慮する必要があります。更地の状態では住宅用地の特例（固定資産税については評価額×1/6、都市計画税税は×評価額1/3として計算される特例）が利用できませんので、税負担が割高になります。さらに、草刈りや不法投棄防止措置などの管理負担も伴います。

    また建築資材や人件費の高騰により、建築単価が上昇している点も忘れてはなりません。建築の依頼先や仕様・設備によって異なりますが、坪単価はローコストや工務店クラスで40～80万円/坪、大手ハウスメーカーであれば100万円/坪を超えることも珍しくはないからです。

    一戸建てと分譲マンションのどちらが良いかはエリアや予算、重視する内容、実現したいライフスタイルなど様々な要因で異なります。相談者様が家族と相談し、最終的な方向性を見定めると良いでしょう。

    以上、お悩み解決の一助となれば幸いです。

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所在地：品川区〇〇
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間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
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