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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    東京都葛飾区
  • 投稿日
    2025/03/03
  • 更新日
    2025/03/04
  • ［3回答］

747 view

購入予定の中古マンション、契約前にチェックすべきポイントを教えてください

エリア、間取り、住宅ローンも無理のない範囲で希望の物件をみつけることができました。
夫はすぐ契約しよう！と動いていますが、大きな買い物なので後から後悔したくありません。
素人なので、色々と不安があります。契約前にチェックしておいた方が良いポイントがあれば教えてください。よろしくお願いします。

30代夫婦+子供1人（4歳）
3LDK築12年のマンション
4,500万円です。

  • 私が回答します

    奥田　哲央

    不動産工房/株式会社グランクルー

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/04

    大きなお買い物ですので、不安に思われるお気持ち、よく分かります。しっかりとポイントを押さえて確認しておくことで、安心してご契約に進めます！

    今回のような築12年の中古マンションの場合、以下のような点をチェックされることをおすすめします。

    ◆契約前に確認したい主なポイント

    １．マンション全体の管理状況
    マンションはお部屋の中だけでなく、建物全体の管理状態も大切です。
    具体的には、
    ・管理費・修繕積立金が適正か（今後の値上がり予定も要確認）

    ・大規模修繕の実施状況や計画があるか

    ・共有部分（エントランス・駐車場）の清掃状況
    を確認すると良いでしょう。

    ２．住環境や周辺環境
    実際に住むことを考えたときに気になるポイントもチェックしましょう。

    ・平日の昼・夜や休日に周辺の騒音や人通りを確認

    ・通学・買い物の利便性（お子様の成長を見越して）

    ３．重要事項説明の確認
    契約前には、不動産会社から「重要事項説明」があります。
    特に以下の項目はしっかり聞いておきたいポイントです。

    ・敷地や建物に関わる制限（将来的に建替えが可能か）

    ・専有部分の修繕履歴（水回り・設備の交換歴など）

    他にもご不明点や不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。
    具体的な物件をもとに、より詳しいアドバイスも可能ですので、必要でしたら、何なりとお声がけください！

    奥田　哲央
    さんに相談する

  • 私が回答します

    佐脇孝明

    株式会社サワキタ不動産

    • 60代
    • 千葉県
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/03

    築12年なら修繕積立金と管理費はあまり高くないと思いますが、今後はかなり上昇すると考えて下さい。

    また、物件だけでなく物件周囲も要注意です。数年後、目の前に別のマンションが建つ事もあります。
    嫌悪施設は当然として、暴力団関連施設や昔はどういう地域だったかも要チェックです。

    民泊に対する規定もチェックです。民泊があるとセキュリティが意味をなさないことがあります。

    周囲に比べて割安に感じた場合、それなりの理由がある場合があります。単に売主が売り急いだ場合ならいいのですが、どうしても安いのか担当者に聞いてみて下さい。

  • 私が回答します

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/03/03

    【参考になったら「ワッショイ」で応援してね！】※回答みぎ↓


    大変良いご質問だと思います！回答させていただきます。


    中古マンションの購入は大きな決断ですので、慎重になる気持ちはとても理解できます。
    ご家族構成（30代夫婦＋4歳のお子さん）、希望の3LDK、築12年で4,500万円の物件ということで、契約前に確認すべきポイントを以下にまとめました。


    1. 物件自体のチェックポイント

    ・建物全体の状態
    外壁や共用部分（エントランス、廊下、エレベーターなど）にひび割れや劣化がないか確認。
    築12年なら比較的新しいですが、管理状況が悪いと老朽化が進んでいる可能性も。
    管理組合の運営状況を不動産業者に確認。修繕積立金の残高や過去の大規模修繕の履歴を聞くと安心です。

    ・室内の状態
    水回り（キッチン、浴室、トイレ）の使用感や劣化具合をチェック。リフォームが必要なら追加費用がかかります。

    ・壁や床にシミ、ひび割れ、カビがないか確認。
    日当たりや風通しを実際に見てみる（時間帯を変えて見るとより確実）。
    騒音が気になるなら、昼夜で周辺環境を確認。

    ・設備の確認
    給湯器やエアコンなどの設備が付属しているか、それが使える状態か確認。
    配管の老朽化具合（築12年ならまだ大丈夫な可能性が高いですが、念のため）。

    ・間取りと生活動線
    3LDKが家族3人の生活スタイルに合うか。4歳のお子さんが成長したときの部屋割りもイメージしてみてください。


    2. お金に関するチェックポイント

    ・住宅ローンの無理のない範囲
    月々の返済額が家計の25～30%以内に収まるかシミュレーション済みですか？

    ・金利タイプ（変動か固定か）や返済期間も夫婦で話し合っておくと安心です。
    頭金の割合や諸費用（仲介手数料、登記費用、税金など）が予算に含まれているか確認。

    ・管理費・修繕積立金
    月々の管理費と修繕積立金がいくらか、将来値上がりする可能性があるかを不動産業者に確認。
    築12年だと今後大規模修繕のタイミングが来る可能性が高いので、その資金が十分かチェック。

    ・物件価格の妥当性
    同じエリアで似た条件（築年数、間取り）の物件と比較して、4,500万円が適正か調べる。
    不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME'Sなど）や近隣の相場を参考に。


    3. エリアに関するチェックポイント

    ・生活利便性
    最寄り駅やバス停までの距離、スーパー、病院、保育園・幼稚園が近くにあるか。
    お子さんが小学校に上がるまでの距離や学区の評判も大事。

    ・周辺環境
    治安（夜の雰囲気や街灯の有無を確認）。
    近隣に工場や幹線道路があれば、騒音や空気質が気になるかも。
    将来的な開発計画（再開発や道路拡張など）を市区町村のホームページで確認。

    ・災害リスク
    ハザードマップで洪水、土砂災害、地震のリスクをチェック。
    特にマンションは高層階か低層階かで影響が変わります。


    4. 契約前に確認すべき書類や手続き
    ・重要事項説明書と売買契約書
    不動産業者が説明する「重要事項説明書」を必ず聞き、わからない点は質問。
    物件の権利関係（抵当権がないか）、建築基準法違反がないか確認。

    ・契約不適合責任（瑕疵担保責任・隠れた欠陥の補償）
    売主が個人か業者かで異なりますが、契約後に欠陥が見つかっても対応してもらえるか確認。

    ・キャンセル条件
    手付金を払った後のキャンセルが可能か、条件を確認。


    5. その他

    ・ホームインスペクション（住宅診断）を検討
    プロに物件の状態を詳しく調べてもらうサービス（費用は5～10万円程度）。
    見落としがちな問題を発見できるのでおすすめです。

    ・夫婦で優先順位を再確認

    ・一度冷静に考える時間を作る
    大きな買い物なので、数日でも冷却期間を置いて「本当にこれでいいか」見直すのも有効です。


    大きな買い物だからこそ、後悔しないよう準備を整えてくださいね。不安な点が他にもあれば、ぜひ教えてください。応援しています！


    ＼素敵な１日になりますように！／


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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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