退去時の原状回復費用が高額。納得いかない

Question

4年住んでいた賃貸マンションから退去するのですが、先日管理会社立ち合いのもと原状回復チェックをしました。
子供が小さいのもあり、フロアクッションを引いたりコーナークッションを貼ったりしていたので、多少の出費は覚悟していたのですが、大掛かりな修繕が必要な箇所はないと思っていました。ただ後日届いた請求書には、「クロス全面張り替え」「フローリング補修費用」などの項目があり、想定よりも高額な請求額が記載されていました。
納得いかないので、管理会社に連絡予定なのですが、もし事前に準備しておいた方が良いこと、確認しておいた方が良いことがあれば教えてください。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。原状回復の費用負担はトラブルの多い問題です。そのため、「国土交通省が原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を一般公開していますので、そちらを熟読されることをお勧めします。こちらガイドラインを一読すれば瞭然ですが、ポイントは経年変化と通常損耗に対する考え方です。基本的に建物価値の減少については、次の3つのうちどれに該当するかで判断します。 ①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化） ②賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗） ③賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等「フロアクッションを引いたりコーナークッションを貼ったりしていた」とのことですから、床にテープ後が残り、補修が必要であれば③に該当するとして、相応の費用負担はやむを得ないでしよう。しかしクロスは、喫煙や落書きなどの故意又は過失により全面張り替えが必要な状態なのでしょうか。原則として日焼けや通常使用による変退色については、賃借人に補修義務はありません。ガイドラインでは、賃借人の負担となる具体例を以下のようにしています。 1．賃借人が日常の清掃を怠ったための台所の油汚れ（ただし、使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合） 2．賃借人が結露を放置したことで拡大したカビ、シミ（賃貸人に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合） 3．クーラーから水漏れし、賃借人が放置したため壁が腐食した場合 4．タバコ等のヤニ・臭い（喫煙等によりクロス等が変色したり、臭いが付着している場合） 5．壁等のくぎ穴、ネジ穴（下地ボードの張替えが必要な程度のもの） 6．賃借人が天井に直接つけた照明器具の跡 7 .落書き等の故意による毀損また、上記に該当する場合でも全面張り替えを請求する合理的な理由が存在しない限り、一面など当該箇所の張替えで良いとしています。さらに、クロスは経年変化しますから、6 年で残存価値が1 円となるような負担割合を算定することとしています。したがって、張り替え費用の全額を負担する計算にはなり得ません。また、壁に貼ったポスターや絵画の跡壁等の画鋲、ピン等の穴についても、下地ボードの張替えが必要な場合を除き負担の必要はないとしています。したがって本件は、「国土交通省が原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を熟読し、理論武装してから不動産業者に見積説明を求められると良いでしょう。以上、多少なり参考となれば幸いです。

森本 慎也(株式会社TERASS) · Answer

【参考になったら「ワッショイ」ボタンで応援してね！】※回答みぎした納得のいかない高額な原状回復費用に対して、適切に対応するためのポイントをお伝えしますね！ 1. 事前に準備すべきこと ①契約書と重要事項説明書の確認！・「原状回復」についての特約がないか（特約がない場合は、通常の使用による損耗は貸主負担）・クロスや床の修繕負担の範囲（原則として通常損耗は借主負担にならない）・敷金の取り扱い（敷金がある場合、そこから費用を差し引くのか、別途請求なのか確認） ②国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をチェック！・国のガイドラインでは「通常使用による経年劣化の修繕費用は貸主負担」となっています。・クロスの全面張替え費用が適正か（一部分の汚れで全面張り替えを請求するのは不当なケースが多いです）・フローリングの補修が必要なレベルか（小傷や色褪せは通常損耗扱い） ③実際の室内の写真を用意！・入居時の写真があると、「ここまでの損傷ではなかった」と証拠になります。・もし写真を撮っていない場合、管理会社に「退去時のチェック時の写真を見せてほしい」と依頼する。（無ければ元々あった傷であった可能性を追求しましょう！） 2. 管理会社に確認すべきこと ①修繕内容の明確な根拠を求める「クロス全面張替え」や「フローリング補修」がどのような理由で必要なのか、具体的な損傷箇所と写真を見せてもらうよう依頼しましょう。 ②貸主が修繕する義務がある部分を確認「経年劣化」や「通常の使用による損耗」は貸主負担であるため、借主が負担すべき範囲を明確にする。 ③修繕費の積算根拠を求める見積書の提示を依頼（業者の正式な見積もりがあるか） ④　一部補修で済む箇所の確認部分補修で対応できるか交渉（例）「クロス全面ではなく部分張替えで済むのでは？」と提案する 3. 交渉の進め方 ①文書やメールでやり取りを記録口頭ではなくメールや文書で証拠を残す（裁判や消費者センター相談時に有利） ②まずは管理会社に交渉「請求内容について説明をお願いしたい」と冷静に問い合わせる ③敷金精算トラブルなら「消費生活センター」や「宅建業協会」へ相談管理会社が取り合わない場合は、消費生活センターや宅建業協会に相談すると効果的強く出すぎず、まずは冷静に話し合いを進め、納得できる形に持っていきましょう。原状回復の基本は読み込んでおきましょう。こちら良い結果になるといいですね！応援してます頑張ってください！＼素敵な１日になりますように！／サモエステートの情報はこちら！もっと不動産のことを知りたい方へ！相続・不動産投資・住宅ローン・トラブル・クレームの知識を発信中！役立つ情報をわかりやすく解説！ Note（ブログ）: https://note.com/samoyestate X（旧Twitter）: @SamoyEstate ↓お仕事のご依頼はこちらから↓ shinya.morimoto@terass.com フォロー＆いいねで応援お願いします！

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