不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

東京都大田区
投稿日

2025/06/06
更新日

2025/06/11
［3回答］

1048 view

母が要介護認定。マンションを施設入居費用に充てたいです

母が要介護2と認定され、在宅介護が限界に近づいています。
介護付き有料老人ホームへの入居を検討中ですが、入居一時金や月額費用を賄うために、母名義のマンションを売却したいと考えています。
ただ、本人は軽い認知症もあり、契約の意思確認や代理人の手続きに不安があります。
家族信託か、成年後見人か、どちらが良いのでしょうか。どう進めるのが良いでしょうか。詳しい方いましたら教えてください。

私が回答します
森　健美

株式会社TERASS
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/06
ご相談者様

在宅での介護は大変かと思います。
私も実家にいる際に間近で見てきましたので良くわかります。

ご相談に関してですが、最も早く入居資金等の確定ができる方法として

①司法書士との面談により意思能力あり
（住所移転等がなければ特段費用負担なし。）

と判断できれば、委任状を作成し、代理人による代理契約は可能かと思います。

②家族信託
（10万から30万前後）
意思能力がありと判断されれば可能ではありますが、手続きに数週間から一カ月程度かかることや、ご家族が多い場合には受託者（財産を管理する人）をどうするかで揉めるケースもございます。
その後の財産管理、処分なども自由度が高いので制度としてはとても便利です。

①に関してもこれは当然起こり得ますが、不動産の売却による資金のみになり、その使い道が介護施設への入居として必要であるという点で承認は得やすいケースが多いです。

③成年後見制度
（10万円前後　別途後見人によっては年間後見人報酬　数十万）
手続きに数か月かかることが多く、実際に利用されるケースとしては、意思能力がなく、会話が成立しないなど他に手段がないことが大半になります。

不動産会社にご相談いただいた場合、提携している司法書士・行政書士事務所と連携して対応するような形になります。

お気軽にお問い合わせください。

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私が回答します
本田憲司

不動産売却サポート関西株式会社
- 40代
- 大阪府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/08
ご相談者様

初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。

売却代金で介護費用の捻出をお考えなのであれば、母上様の認知が更に進む前に司法書士に面談してもらい、母上様がマンション売却の意思表示を示せるかどうかの判断をしてもらって下さい。
早期に動く事をお勧めいたします。

一助になれば幸いです。

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私が回答します
小川佳宏

小川FP・行政書士事務所
- 60代
- 愛知県
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/06/11
お悩み拝見しました。お母様が軽い認知症で介護施設の入居の費用として、お母様名義のマンションの売却を検討されているのですね。

最初に確認することは、お母さまに契約する能力、つまり意思能力があるかどうかです。これがないと契約は無効になります。軽い認知症は契約能力がないとは言えません。医師など専門家の診断を受けておくことをお勧めします。

契約する意思能力とは、①契約内容を理解できるか、②契約の利益・不利益を判断できるか、③自分の財産状況を把握できているか、④日常的な金銭管理ができているか
などで判断されます。認知症が進行してしまうと契約できなくなるので、早めに行動される必要があります。

取れる手段しては、
1. マンション売却委任契約
2. 移行型の任意後見契約
3. 家族信託
4. 法定後見制度
が考えられますが、まず４は制約も多く家族が後見人になれるとは限らず、亡くなるまで継続する必要があるなど制約も多く利用率も低いです。1は簡易にできますが、上記の①から④の判断を医師の診断書を提示して売却できてもそのお金の管理は法的には別になります。

契約能力があることが前提になりますが、移行型の任意後見契約を公正証書でつくり、認知症になる前からお母様の財産管理を信頼できる人（例えば相談者さま）を財産管理人や任意後見人としてお母様に指定してもらうことができます。どこまでを任せるかは代理権をお母様から財産管理人や任意後見人に付与する契約です。実際、公証人に契約能力の有無を判断されることにもなり、契約能力があるならこれもよいでしょう。ただし、任意後見が発動すると任意後見監督人がつき裁判所の管轄の制度になり費用も発生します。月１～２万円が死亡するまで継続します。

家族信託は少し複雑な制度ですが、お母様の財産を信託財産として、受任者（例えば相談者様）の形式的な名義になります。マンションや現金を信託財産にしてお母様の介護費用にするという目的の中で、受任者が管理します。最初の組成に30~50万円くらいかかりますが、継続的な費用は発生しません。お母様がこれからも長生きされる場合、初期費用はかかりますが、検討に値すると思います。組成は家族信託に詳しい専門家に早急に相談して、公正証書にすることを銀行から求められます。

後見制度は現在、改正の議論が進み来年度以降、使い勝手がよくなる方向です。ただ、お母さまの認知症の進行のリスクもありますので、早急に医師の診断、専門家（弁護士、司法書士、行政書士など）、公証人を交えて行動されるとよいでしょう。

以上ご参考になれば幸いです。

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