不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 相続
- 50代
- 女性
-
- エリア
- 東京都大田区
-
- 投稿日
- 2025/06/06
-
- 更新日
- 2025/06/11
- ［3回答］
1243 view
母が要介護認定。マンションを施設入居費用に充てたいです
母が要介護2と認定され、在宅介護が限界に近づいています。
介護付き有料老人ホームへの入居を検討中ですが、入居一時金や月額費用を賄うために、母名義のマンションを売却したいと考えています。
ただ、本人は軽い認知症もあり、契約の意思確認や代理人の手続きに不安があります。
家族信託か、成年後見人か、どちらが良いのでしょうか。どう進めるのが良いでしょうか。詳しい方いましたら教えてください。
-
ご相談者様
初めまして不動産売却サポート関西の本田と申します。
売却代金で介護費用の捻出をお考えなのであれば、母上様の認知が更に進む前に司法書士に面談してもらい、母上様がマンション売却の意思表示を示せるかどうかの判断をしてもらって下さい。
早期に動く事をお勧めいたします。
一助になれば幸いです。 -
お悩み拝見しました。お母様が軽い認知症で介護施設の入居の費用として、お母様名義のマンションの売却を検討されているのですね。
最初に確認することは、お母さまに契約する能力、つまり意思能力があるかどうかです。これがないと契約は無効になります。軽い認知症は契約能力がないとは言えません。医師など専門家の診断を受けておくことをお勧めします。
契約する意思能力とは、①契約内容を理解できるか、②契約の利益・不利益を判断できるか、③自分の財産状況を把握できているか、④日常的な金銭管理ができているか
などで判断されます。認知症が進行してしまうと契約できなくなるので、早めに行動される必要があります。
取れる手段しては、
1. マンション売却委任契約
2. 移行型の任意後見契約
3. 家族信託
4. 法定後見制度
が考えられますが、まず４は制約も多く家族が後見人になれるとは限らず、亡くなるまで継続する必要があるなど制約も多く利用率も低いです。1は簡易にできますが、上記の①から④の判断を医師の診断書を提示して売却できてもそのお金の管理は法的には別になります。
契約能力があることが前提になりますが、移行型の任意後見契約を公正証書でつくり、認知症になる前からお母様の財産管理を信頼できる人（例えば相談者さま）を財産管理人や任意後見人としてお母様に指定してもらうことができます。どこまでを任せるかは代理権をお母様から財産管理人や任意後見人に付与する契約です。実際、公証人に契約能力の有無を判断されることにもなり、契約能力があるならこれもよいでしょう。ただし、任意後見が発動すると任意後見監督人がつき裁判所の管轄の制度になり費用も発生します。月１～２万円が死亡するまで継続します。
家族信託は少し複雑な制度ですが、お母様の財産を信託財産として、受任者（例えば相談者様）の形式的な名義になります。マンションや現金を信託財産にしてお母様の介護費用にするという目的の中で、受任者が管理します。最初の組成に30~50万円くらいかかりますが、継続的な費用は発生しません。お母様がこれからも長生きされる場合、初期費用はかかりますが、検討に値すると思います。組成は家族信託に詳しい専門家に早急に相談して、公正証書にすることを銀行から求められます。
後見制度は現在、改正の議論が進み来年度以降、使い勝手がよくなる方向です。ただ、お母さまの認知症の進行のリスクもありますので、早急に医師の診断、専門家（弁護士、司法書士、行政書士など）、公証人を交えて行動されるとよいでしょう。
以上ご参考になれば幸いです。
以下の記事もよく読まれています
-
30代 女性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県船橋市
-
- 投稿日
- 2025/01/31
- ［2回答］
1220 view
ペアローンで購入したマンションの相続
夫を病死で失いました。 夫婦でペアローンを組んで購入したマンションに住んでいます。4,300万円で購入し、お互いに2,000万円ずつローンを借りて返済中でした。 子どもはおらず、相続人は私と夫の母の2人ですが、義母も高齢の為サポートが必要な状況です。 ・この場合、ローンの支払いはどうなるのでしょうか。ペアローン団信は入っていません。 ・マンションの名義変更や相続の手続きは、どのように進めれば良いのでしょうか。私の名義に変更したいですが、義母も相続人のため、承諾が必要なのでしょうか。 とにかく今目の前にある課題をこなしている状況です。 今後の動き方についてアドバイス頂けないでしょうか。
1220 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 石川県野々市市
-
- 投稿日
- 2025/11/02
- ［3回答］
922 view
なぜ更地にすると固定資産税が高くなるのでしょうか？
更地にすると固定資産税が高くなるから、空き家を放置しているという親戚がいます。 空き家問題が深刻化する中、そもそも何故更地にすると固定資産税が高くなるのでしょうか。 上物がなくなるのだから、普通は安くなると思いませんか。詳しい方、教えてください。
922 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市都筑区
-
- 投稿日
- 2025/11/20
- ［1回答］
1071 view
境界杭が見当たらない土地。進め方を教えて下さい。
相続した古い戸建を売ろうとしたところ、境界杭が全て見当たらず「測量が必要」と言われました。 見積もりを取ったら想像以上に高額で、売却益が大きく減りそうです。 買主側が負担してくれる可能性もあると言われましたが、実際はどうなのか。 測量せずに現況渡しで売るのはリスクが高いのか。 相続物件のため、できるだけコストを抑えて売却したいのですが、最適な進め方を知りたいです。
1071 view
-
60代 男性
- 相続
-
- エリア
- 千葉県習志野市
-
- 投稿日
- 2025/09/30
- ［2回答］
1279 view
相続した空き家の特例の期限っていつまででしょうか。
両親の家を相続したまま空き家にしています。 築40年くらいでそろそろ売ろうかと思っているのですが、 相続空き家の3,000万円控除って期限があるって聞いて焦っています。 制度がいつまで使えるのか、もし今年中に売らないと損するんでしょうか？ タイミング次第で税金がかなり変わるなら、急いで動いた方がいいのか知りたいです。
1279 view
-
40代 女性
- 相続
-
- エリア
- 石川県金沢市
-
- 投稿日
- 2026/10/19
- ［0回答］
57 view
父の土地に地域のゴミ集積所があります。撤去をお願いできますか？
父から相続した土地を売却しようと思っています。 もともと駐車場だった土地で、今は月極契約もなく空いています。 ただ、敷地の角に近所のゴミ集積所があります。父が昔、町内会から頼まれて場所を貸したそうです。 使用料などは受け取っていません。 売却するので移動してもらえないか町内会に相談したところ、「ほかに置ける場所がない」と言われてしまいました。 長年使われていることは承知していますが、私の土地なので売る時くらいは移動してもらえると思っていました。 土地を無償でゴミ集積所として使わせていた場合、所有者から撤去をお願いすることは可能ですか？ このまま売るとなると、価格に影響しそうなのも気になっています。
57 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県新座市
-
- 投稿日
- 2025/02/22
- ［2回答］
2114 view
祖母から孫への一軒家の相続に関する手続きに関して相談させてください。
祖母は80歳で、一緒に暮らしており、 「この家は将来あんたに引き継ぐ」と言ってくれています。 祖母には私の母（既に他界）以外に叔父（母の弟）が1人いますが、 叔父は遠方に住んでおり、この家を相続する意向はなく 「もし必要ならお前が引き継げばいい」と口頭では言われています。 そこで心配なのが、祖母が亡くなった場合に私がスムーズに相続できるのか、 孫への相続は「代襲相続」や「遺贈」といった形になると聞きましたが、 どの方法が良いのでしょうか、トラブルにならないよう今からできることを教えてください。
2114 view
-
60代 男性
- 相続
-
- エリア
- 神奈川県横浜市南区
-
- 投稿日
- 2024/09/26
- ［2回答］
1368 view
自己所有マンションの相続
60代未婚男性です。 配偶者・子供や親・兄弟はいません。 このまま死亡した場合は、自己所有マンションはどのようになってしまうのか心配です。
1368 view
-
50代 男性
- 相続
-
- エリア
- 埼玉県川越市
-
- 投稿日
- 2026/04/02
- ［3回答］
529 view
相続した家、なぜか売却を断られました
父から相続した実家（築45年の戸建て）を売却しようと、不動産会社に相談したのですが、 「このままだと取り扱いが難しい」と言われ、事実上断られてしまいました。 理由は、 ・再建築不可の可能性があること ・接道条件が微妙なこと などでしたが、正直そこまで深く理解できていません。 こちらとしては「古い家を売るだけ」という感覚だったのですが、 思っていたよりハードルが高いようです。 上記のような物件でも売却する方法はありますか？
529 view
-
20代 女性
- 相続
-
- エリア
- 栃木県足利市
-
- 投稿日
- 2025/01/19
- ［1回答］
1376 view
生前に対処すべきでしょうか。相続について何も分かりません。制度は何かありますか？
祖父の自宅を、祖父が亡くなったら父が相続する予定です。（父は一人っ子です） 祖父の自宅については遠いし、誰も住む予定はないので 売った方がいいんじゃないかと私は思っています。 亡くなってからではなく、今から売るのに動いた方がいいですか。 なんといって祖父を説得すればいいでしょうか。 父も不動産のことや、相続のことは全然詳しくないので心配でこちらで相談しました。 今後についてアドバイスをください。 使った方がいい制度があれば教えてください。
1376 view
-
30代 男性
- 相続
-
- エリア
- 新潟県三条市
-
- 投稿日
- 2025/10/23
- ［1回答］
1079 view
相続時精算課税制度を使って親から土地をもらうことに。
父から「今のうちに土地をお前名義に変更しておきたい」と言われました。 相続時精算課税制度が使えるからと。 この制度は今は税金は払わなくて良いが、相続時に精算するという制度ですよね？ どのみち相続した時に税金を払うのであれば、今のうちに名義変更するメリットがない気がするのですが。 今のうちに名義変更しておくメリットってなんでしょうか？
1079 view
相談先を選択してください
ご相談者様
在宅での介護は大変かと思います。
私も実家にいる際に間近で見てきましたので良くわかります。
ご相談に関してですが、最も早く入居資金等の確定ができる方法として
①司法書士との面談により意思能力あり
（住所移転等がなければ特段費用負担なし。）
と判断できれば、委任状を作成し、代理人による代理契約は可能かと思います。
②家族信託
（10万から30万前後）
意思能力がありと判断されれば可能ではありますが、手続きに数週間から一カ月程度かかることや、ご家族が多い場合には受託者（財産を管理する人）をどうするかで揉めるケースもございます。
その後の財産管理、処分なども自由度が高いので制度としてはとても便利です。
①に関してもこれは当然起こり得ますが、不動産の売却による資金のみになり、その使い道が介護施設への入居として必要であるという点で承認は得やすいケースが多いです。
③成年後見制度
（10万円前後 別途後見人によっては年間後見人報酬 数十万）
手続きに数か月かかることが多く、実際に利用されるケースとしては、意思能力がなく、会話が成立しないなど他に手段がないことが大半になります。
不動産会社にご相談いただいた場合、提携している司法書士・行政書士事務所と連携して対応するような形になります。
お気軽にお問い合わせください。