不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
30代
男性
エリア

大阪府吹田市
投稿日

2025/06/21
更新日

2025/06/22
［3回答］

1566 view

民泊禁止と知らず購入してしまった

吹田市で投資用に購入した中古マンションを民泊として運用しようとしたところ、管理規約に「宿泊を伴う利用禁止」との記載があり、即中止を求められました。
不動産会社は「用途自由」と説明していたため、完全に見落としていました。
今さら「やめてください」と言われても…。完全に不動産会社の不手際では、と思い近々連絡する予定ですが、
具体的にどう責任をとってくれるのか見当がつきません。
管理組合の規約はそんな簡単にはひっくり返りませんよね？
民泊として運用したいと不動産会社には当初から伝えていました。
管理規約まで確認していると思っていたのですが。

私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/21
ご相談拝見致しました。

大変、悔しい思いをされていることと思います。

【今回のケースについて】

・民泊目的での購入だったにもかかわらず、管理規約で「宿泊を伴う利用禁止」と定められていた。

・不動産会社がこの事実を調査せず、あるいは知っていて説明しなかった場合、宅建業法上の重要事項説明義務違反に該当する可能性があります。

特に相談者様が当初から「民泊として使いたい」と明確に伝えていたのであれば、その用途に関わる制限を調べ、伝える義務は仲介会社にあります。

管理規約は分譲マンションにおける法的拘束力のあるルールです。その内容が民泊を禁止している以上、後から内容変更することは現実的にはかなり困難です。

【相談者様の落ち度として考えられる点】

・重要事項説明書に規約の内容が記載されていた場合。

・契約時の添付資料として「管理規約」、「管理にかかる重要事項調査報告書」等の交付を受けていた。

(仲介会社から口頭説明で用途制限なしと説明を受けてはいたが、これら資料の交付を受けていた場合には、非常にグレーです)

・契約前に相談者様ご自身でも規約を確認する機会があった場合。

こうした点があると責任の一部は相談者様にも及ぶ可能性があります。

【今後の方向性】
・まずは契約書と重要事項説明書の内容を確認する
・「宿泊を伴う利用禁止」の規定がどのタイミングで説明されたかを明確にする
・記録があれば「民泊目的」と事前に伝えていた証拠を整理する
・その上で仲介会社に対して正式に説明責任と対応を求める。
　→説明義務違反として損害賠償請求を検討できる余地あり

なお仲介会社の保険（業務過誤保険等）を使って、損害の一部が補填がされる可能性があるかもしれません。

運用方針の見直しも含め、今後の対応を慎重に検討されることをおすすめいたします。

ご参考となれば幸いです。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/06/22
ご相談を拝見しました。管理規約の改正は特別決議に該当しますので、区分所有者及び議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要とされます。さらに、管理規約は区分所有法に基づき定められていますので、区分所有者全員を拘束する法的効力を有します。そのため、購入物件を民泊として活用するのは極めて困難だといえます。

さて、本件の争点は相談者様が媒介業者に購入物件を民泊として運用することを事前に伝え、それに対し調査を実施したうえで媒介業者が「用途自由」と説明したか否かです。その点について、相談者様は証明できるかでしょうか？

単に口頭で説明を受けていただけであれば、どこまで責任を追求できるか疑問が残ります。賠償責任を求める場合は弁護士案件となりますので、早い段階で相談されると良いでしょう。

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私が回答します
森　健美

株式会社TERASS
- 40代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/06/22
ご相談者様

マンションの管理規約変更は現状難しいと思います。
特に民泊が始まった当初は、管理規約に明記されていないマンションが大半で、
わざわざ後から総会で決議して追加規制している経緯があります。

〇重要事項説明
・一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
・専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め

として民泊・リフォーム関係の手続きに関して記載されていると思います。
口頭での説明も行うため、「聞いていない」ということはしっかりとした重要事項説明を
受けていないのではと感じました。

あくまでも個人的な意見ですが、ご相談様の未必的悪意がなければ、不動産関係に強い弁護士に依頼することで損害賠償請求は十分可能かと思います。（本来禁止されている行為であるが、バレなければ良いなどがなければ）

①民泊ができないのであれば購入しなかった

つまり、購入の意思表示に関して重要な事項として「民泊使用」があったのであれば、その説明に関して全くなかったとは考えにくく、誤った説明もしくは虚偽の説明をしたと考える方が合理的だからです。

〇不動産会社との交渉
民泊としての利用ができることが絶対条件であったことを前提に
・メール、LINE等の履歴から民泊に関する回答の有無
・楽待、SUUMO等の問い合わせであれば、その履歴から民泊使用に関する文言
・電話履歴や対面での説明があればその具体的な日時
・ローン利用➡事業計画書など
・契約、重要事項説明にかかった時間（通常最短でも２時間はかかります）
・契約関係書類一式
などのエビデンス資料を整え、弁護士に相談することをお勧めします。

賠償範囲としては
・仲介手数料の返還
・稼働することができなかった分の逸失利益
あたりかと思います。

ただ、説明の有無にかかわらず管理規約や重要事項調査報告書などはご相談者様も自身で確認していただく必要があります。
その分は過失相殺される形になりますが、いずれにしても泣き寝入りする必要はなく、早い段階で弁護士に相談することをお勧めします。

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