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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 離婚
  • 30代
  • 女性
  • エリア
    埼玉県さいたま市北区
  • 投稿日
    2025/07/05
  • 更新日
    2025/07/15
  • ［2回答］

79 view

離婚予定。ローン残債が売却価格以下

離婚で共有名義のマンションを売却したいのですが、ローン残債が査定価格を上回っています。
自己資金で補填する余裕もなく、このままでは自己破産も視野に入れなければならないのでしょうか。

  • 私が回答します

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2025/07/15

    ご相談事項を拝見しました。離婚を予定しているが、ローン残高が売却査定額より大きくオーバーローンでお悩みなのですね。

    まず、売却査定額ですがいくつかの不動産屋で査定してもらってください。その上で
    対策1: 離婚協議の中で夫がマンションを単独で引き取りローンも単独名義にする
    対策2 : 任意売却を検討する
    対策3 : 親族からの資金援助を検討する
    対策4 : 債務整理手続き
    を考えてみましょう。状況からまず対策１から検討されるとよいように思います。

    対策1: 離婚協議の中で夫がマンションを単独で引き取りローンも単独名義にする
    夫の資力（金融機関の同意）と合意が必要ですが、相談者さまの持分とローン残高を財産分与の中で夫に帰属させるようにして、マンション持ち分もなくなりますが、ローンからも解放されます。離婚事由が不明ですが、養育費、慰謝料など含めて話し合い、合意が得られなければ家庭裁判所の調停で解決できる可能性も探ることも可能です。

    対策2 : 任意売却を検討する
    オーバーローンで自己資金がない場合、最も現実的で広く利用されている解決策の一つで、金融機関と交渉して、ローン残債の一部減額や分割返済の合意を得る方法です。必ずしも希望通りの条件で合意が得られるとは限らないこと、また、通常の売却よりも売却価格が低くなる傾向があること、信用情報に影響が出る可能性を考慮する必要があります。

    対策3 : 親族からの資金援助を検討する
    相談者様の親族の経済状況や、資金援助の意思があるかどうかに完全に依存します。もし援助が得られれば、通常の売却にスムーズに進むことができます。

    対策4 : 債務整理手続き
    法的に認められた手続きで確実性が高いですが、信用情報に影響し、数年間は新たな借入が難しくなります。ただし、状況によっては最も現実的な解決策になり得ます。

    以上ご参考まで

  • 私が回答します

    渡邉 将仁

    株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2025/07/05

    ご相談拝見いたしました。

    今後の可能性や選択肢について、記載したいと思います。

    ①親族からの一時的な借り入れや援助の検討
    → 借金としての契約書を交わし、売却後に残債返済の目処を立てることも可能
    → 公正証書などにしておくと後々のトラブルも防ぎやすい

    ②任意売却
    金融機関の許可を得られれば残債が残っても売却可能。売却後の残債は分割返済などを交渉できる。信用情報に傷はつくが、自己破産より軽い。

    ③債務整理（任意売却後の対応）
    弁護士を通じて残債の一部免除や分割返済を交渉。「個人再生」や「自己破産」もこの段階で検討。

    •個人再生：借金の一部を減額 → 残りは分割返済（原則3～5年）
    •自己破産：基本的に全ての借金が免除（ただし免責されないものもあり）

    ④賃貸に出す
    売却せず、家を貸してローン返済に充てる。離婚後も共有名義で保有する選択肢等。

    ⑤リースバック
    不動産会社に売却し、同じ家に賃貸として住み続ける方法。売却価格は下がる傾向あり、要注意。

    ⑥自己破産（最終手段）
    どうしても返済が困難な場合の最後の選択。離婚前に「誰がいくら債務を負うか」を明確にしておくことが重要、弁護士に相談。


    【次にとるべき行動】
    ・複数社に査定依頼し、売却可能性、妥当価格を確認
    ・ローン金融機関に任意売却の相談
    ・弁護士や司法書士にまずは無料相談
    ・離婚協議書に債務の分担を明記

    ご参考となれば幸いです。

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