不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
女性
エリア

大阪府吹田市
投稿日

2025/10/12
更新日

2025/10/13
［2回答］

262 view

母が施設に入って空き家に…認知が進む前に売るなら何から？

母名義のマンションが空き家です。本人は「もう戻らない」と言っていますが、高齢で意思能力の低下も心配。今のうちに売るなら、成年後見・任意後見・家族信託のどれが最短で確実でしょう？売却代金の管理や、相続空き家3,000万円特別控除の可否も気になります。手数料や期間感を含め、法的・税務的に「詰む前」の段取りを整理しておきたいです。

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2025/10/13
ご相談を拝見しました。

お母様の意志表示が明確で、自宅売却の意志があるのならすぐに売却すれば心配は解消されるでしょう。当面、所有しておきたいとの要望があるのなら、認知機能の低下に備え家族信託を選択するのが最適解だと思われます。ですが、相続人の人数やその関係性によって問題を引き起こすケースがありますので、家族信託を取り扱う弁護士、司法書士などの専門家に相談されてはいかがでしょうか。

奥林洋樹
さんに相談する
私が回答します
渡邉将仁

株式会社仁リアルティ / ZIN REALTY,Inc.
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/10/12
ご相談拝見致しました。

【1】現時点で意思確認ができるなら
今のうちに本人名義で売却するのが最も早く確実です。
ご本人の意思で媒介契約・売買契約・登記まで進められれば、
後見制度を使うよりも手続きは格段にスムーズです。

その際は、
・売却後の代金をどの口座に振り込むか
・使い道や管理をどうするか
を明確にし、家族間でも記録（メモ・同意書等）を残すと安心です。

【2】判断能力があいまいになってきた場合
主な選択肢は3つです。

① 成年後見制度（法定後見）
・家庭裁判所が後見人を選任（家族が選べないことも多い）
・売却は裁判所の許可が必要
・期間：申立てから2〜3か月
・費用：申立費用数万円＋後見人報酬月2〜3万円程度
→ 手間と時間がかかるため、“詰む前”の段階ではやや遅い

② 任意後見契約
・本人がまだ判断できるうちに契約
・効力が出るのは“判断能力が低下したとき”から
・契約締結後、公証役場で公正証書化
・期間：1〜2週間〜1か月程度
→ 今のうちに「後見人を誰にするか」決めておく段取りに適しています

③ 家族信託（民事信託）
・信頼できる家族（子など）に「管理・処分権限」を託す
・後見より柔軟に売却・運用・資金管理が可能
・契約は公正証書で作成
・期間：1〜2か月程度
・費用：公証役場手数料＋司法書士報酬 20〜50万円前後が一般的
→ 「まだ意思疎通はできるが判断力が弱まってきた」段階で最有力

【3】税務の観点
「相続空き家の3,000万円特別控除」は、
あくまで相続発生後に売却する場合に使える制度です。生前に売却するなら、この控除は使えません。

一方で、居住用財産の「3,000万円特別控除」は、本人が居住していた家を本人名義で売るときのみ対象です。家族が代わりに売る場合（後見・信託経由）でも、売却時に“本人が居住していた自宅”であれば条件を満たすケースがあります。
→ 売却前に税理士または税務署で個別確認が安全です。

【4】現実的な進め方
1. 医師の意見も踏まえて「今どこまで意思確認できるか」を判断
2. まだ意思が明確なら、
➡ ご本人名義で媒介契約＋売却を進める
3. 不安がある場合は、
➡ 家族信託または任意後見契約を公証役場で検討
4. 売却代金は家族信託口座などで分けて管理

【5】まとめ
・判断力が残っているうちに動くなら「本人名義売却」が最短
・判断力の低下に備えるなら「家族信託」が現実的で柔軟
・相続空き家控除は“相続後”の制度なので今回は対象外

なお、私は弁護士・税理士・司法書士ではありません。上記は一般的な見解の整理です。
実際の契約や税務処理は、司法書士・税理士・弁護士に個別確認されることをおすすめします。

ご参考となれば幸いです。

渡邉将仁
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