不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
女性
エリア

大阪府大阪市北区
投稿日

2025/12/18
更新日

2025/12/19
［2回答］

752 view

不動産投資するなら、現物よりREITの方が安全ですか？

老後資金を意識し始め、不動産投資に興味を持っています。
ただ、ローンを組んで物件を持つのはリスクが高そうで、J-REITの方が無難なのではと思っています。
一方で「金利が上がるとREITは下がる」という話もあり、今が買い時なのか全く分かりません。
不動産投資として見た場合、今の市況でREITを選ぶのは合理的なのでしょうか。それとも様子見が正解なのでしょうか。

私が回答します
田中和彦

株式会社コミュニティ・ラボ
- 50代
- 京都府
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/18
不動産投資で「どちらが安全か」は一概に言えませんが、現物とREITでは性質は異なります。

現物は1〜数物件のみを保有するため、災害・事故・近隣トラブル・空室・修繕などの個別要因の影響が大きく、さらに借入があればその返済という負担が増えます。一方REITは多数の物件に分散投資する仕組みなので、特定物件のトラブルの影響を受けにくく、その点においては「無難」と言えるでしょう。現物よりリスクを抑えたいのであればREITから小さく始めるのが現実的です。

またJ-REITは上場商品で、ボラティリティ（価格の上下のブレ＝短期の値動きの大きさ）が出やすく、金利上昇局面では不利になりやすいのも事実ですが、とはいえ買い時を当てるのは困難です。価格の上下に対するご不安が強いなら様子見も正解ですが、まずは少額から始めてみるのが現実的ではないでしょうか。

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私が回答します
佐脇孝明

株式会社サワキタ不動産
- 60代
- 千葉県
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2025/12/19
REITは投資対象が不動産を保有して配当する会社に投資する投資信託の一種です。不動産の収入が直接投資家の収益になっているわけではありません。よって、有価証券投資の意味合いが強く、投資対象が直接不動産である不動産投資ではありません。

不動産投資法人はその資金を投資家からの資金だけで間に合わせているわけではありません。代表的な投資法人であるKDXのB/S（25年10月期）を見てみましょう。資産合計は1兆2546億円に対し、負債合計6223億円、純資産合計6323億円です。投資家の資金は純資産に含まれますが、負債は債券発行や借入で行われています。つまり、資金の半分は借金であり金利が上昇すればコストもあがる、ということになります。
また、有価証券として見た場合、将来予測されるキャッシュフローを現在価値に割り引いた（金利の逆数を掛ける）金額合計が価格であるというのが理論的価格です。金利が上昇すれば金利の逆数は小さくなりますので、将来キャッシュフローが変わらない場合、価格が下落することになります。投資対象が国債など固定利付債の場合、キャッシュフローは一定ですから価格は下落するしかありません。しかし、金利上昇とともにインフレが進んだ場合、家賃収入も増加が期待されますので、現在価値ベースのキャッシュフローはあまり低下しないか、逆に上昇する場合もあり得ます。
固定利付債と比較すれば、金利上昇に対してREITは抵抗力があると言えるでしょう。
その一方で、REITに資金が集中しすぎると、開発地域の賃貸の需給を壊してしまい、賃料水準が下がってしまうという現象も発生しえます。一時期の札幌・福岡ではそのようなこともありました。
と、ここまで語ってきましたが、投資は魑魅魍魎が跋扈する世界です。勉強なしで飛び込むのは非常に危険です。勉強と同時並行でシミュレーションをしてみてください。1年ほど仮想売買をすれば、相場観ができ始めます。そこから実際に始めてもいいと思います。