オーナーチェンジ後に入居者が退去

Question

昨年、投資目的で都心のワンルームマンションをオーナーチェンジ物件として購入しました。
購入時は入居者がいて、家賃収入が安定していると説明を受けました。
しかし、契約から3ヶ月後に突然、入居者から退去の連絡がありました。
退去時の立ち会いで、壁紙の傷や設備の故障など、想定以上の損傷が見つかりました。
前オーナーからは「きれいに使用されている」と聞いていたので驚きました。
しかも入居者が支払うべき原状回復費用の一部を拒否されています。
管理会社に相談したところ、「入居者との契約は前オーナーとのもので、詳細は把握していない」と言われました。売主の不動産会社に連絡しても、「物件の状態は現況有姿で売却している」の一点張りです。
私としては、物件の状態や入居者との契約内容について、重要事項説明時に十分な説明がなかったと感じています。
この状況で、前オーナーや不動産会社、管理会社に何か請求できるのでしょうか。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。オーナーチェンジ物件の購入は、媒介する業者のレベルによって思わぬトラブルが発生する場合があります。

目的が前オーナーや不動産会社、管理会社への損害賠償請求とのことですから、本件は弁護士案件となります。しかし、見解について知見の及ぶ範囲で回答します。

オーナーチェンジ物件は入居中のため内見ができません。そのため契約前には、管理会社の修繕記録や入居時の写真、可能であれば現状状況報告書を入手して状態を推察するのが基本です。今回はそのいずれもがなされず、前オーナーによる「きれいに使用されている」との言葉を信じ、かつ現状有姿渡しで契約しています。その点については確認不足として、相談者様に過失割合が生じるでしょう。

しかし、主張が認められる可能性はあります。まず、契約原則の自由に基づき契約不適合責任を認めない（現状有姿渡し）との契約は有効ですが、それは錦の御旗ではありません。前オーナーが「きれいに使用されている」と意見したとのことですから、物件の状態について虚偽の説明や重要な事実の隠蔽があったとして、損害賠償請求できる可能性はあります。ただし、この場合の立証責任は相談者様にありますから、証明できるかが争点です。

次に管理会社が「入居者との契約は前オーナーとのもので、詳細は把握していない」と回答したとのことですが、オーナーチェンジを契機に管理会社を変更したのでしょうか？そうではないとすれば、賃貸人入居前の状況写真や物件状況記録が残されているはずです。したがって、国土交通省が制定した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧の判定ができるはずです。それを把握していないのは職務怠慢だと言えるでしょう。これについて責任追及できる可能性があります。

最後に媒介業者に対する責任追及ですが、先述したように現状有姿渡しは錦の御旗ではありません。勘違いしている媒介業者はよくいます。媒介業者には物件の状態や賃貸借契約の内容、修繕履歴などについて正しく説明を行い、契約締結前までに契約の意思表示に影響を及ぼす重要な事項について説明する義務があります。裁判例でも現状有姿渡しの見解は前提条件により変化しますが、本件は責任を追及できる余地があるでしょう。

ただし、前オーナー、不動産会社、管理会社に対する損害賠償請求が認められても、過失相殺があることからそれほど高額にはならないでしょう。したがって、提訴しても弁護士費用等で赤字になる可能性があります。さらに訴訟に要する手間や時間、費用などを勘案すれば、高い勉強料だったと諦めるのが得策かもしれません。

まずは売買契約書、賃貸借契約書（写しでも可）、現況写真、原状回復費用見積もりなどの疎明書類を準備して、弁護士に相談されてはいかがでしょうか？

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

ご相談内容から、不動産投資経験は今回のワンルーム投資が初めてではないかと思います。
ある程度経験があれば、このようなことは日常的に発生しますので、今後も不動産投資を続けたいとお考えなら、ぜひこれを糧として成長していただきたいと思います。

基本的に前オーナー、管理会社に請求は難しいでしょう。請求するなら入居者に対してですね。経年劣化分を超える修繕項目がある場合に限ってです。
請求を拒否されたとしても、繰り返し請求し続けたほうがいいでしょう。法的手段の行使をにおわせるなどです。

前オーナーも管理会社も、退去まではお部屋に立ち入れませんので、どういう状況になっているかわかりません。きれいに使用されているといっても、立ち入っていないので、憶測で発言した可能性があります。

また、ワンルームの平均的な居住期間は2年を切るぐらいだと思いますので、購入後3カ月で退去というのは特段不思議ではないと思います。これが一棟もので退去が一斉に発生し全空になったというのであれば、偽装を疑うべきですが、今回は当たりませんので、入居活動に力を入れる方が前向きな対応だと思います。

入居活動は
・管理会社へAD（広告料）を払って優先的に客付けしてもらう。
・駅前の客付け業者に営業を掛ける
・物件をステージングする
・物件写真を勉強してきれいに撮影し、それを業者に渡す。
・フリーレントを設定する
・最後に賃料を下げる
etc.

賃料下げは最後の最後です。管理会社はお気軽に言ってきますが、ホイホイ乗ってはいけません。
出口価格に大きく影響が出ます。

厳しい言い方になってしまいましたが、不動産投資、特にワンルームマンション投資は簡単に考えていらっしゃる方が大勢参入されていますので、敢えてこのような言い方にさせていただきました。お気を悪くされたなら、ご容赦ください。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション博多店　㈱コムハウス　角田と申します。

オーナーチェンジ後の状況について、売主や関係者に何か請求できるかどうかは、
以下に内容を整理させて頂きましたので、参考にされて下さい。

1. 売主（前オーナー）への責任追及
重要事項説明の不備
重要事項説明書や売買契約書に記載されていない事実や不十分な説明があった場合、
契約不適合責任を問える可能性があります。

例：物件の損傷状態が事前に知らされていなかった。
対応：説明書類を精査し、記載内容と実際の状態に相違がないか確認が必要です。

契約内容の精査
売買契約に「現況有姿」条件があっても、悪意のある隠ぺいがあった場合は責任追及を問える可能性があります。専門家（弁護士など）に相談し、売主への請求が妥当か確認しましょう。

2. 入居者の原状回復費用について
入居者との契約確認
原状回復費用についての契約条件を確認してください。
前オーナーとの契約書が引き継がれているため、その内容に基づき請求する必要があります。

管理会社の対応不足
管理会社が前オーナーとの契約内容を把握していないことは問題です。管理会社に再度書面で説明責任を求め、契約情報を確認しましょう。

3. 不動産会社への責任追及
説明義務違反
不動産会社が物件や契約内容に関する十分な説明を怠った場合、民法上の瑕疵担保責任や説明義務違反を問える可能性があります。重要事項説明書に入居者の情報や物件状態についての不備がないか確認しましょう。

4. 行動
専門家に相談する
不動産トラブルに詳しい弁護士や宅地建物取引士に相談し、具体的な対応を決める。

書面での通知を送付する
売主、不動産会社、管理会社に問題を指摘し、補償や説明を求める文書を送付。

協議や交渉を進める
合意に至らない場合、弁護士を通じて法的手段を検討。

【まとめ】
ご自身で対応を進める前に、専門家の意見を求めることをお勧めします。
また、あくまでも客観的なアドバイスとさせて頂きます。

以上、参考にして頂ければ幸いです。

長岐 大輔(有限会社山地不動産企画) · Answer

ご相談内容拝見致しました。

オーナーからすると頭が痛い案件ですね。
お気持ちお察し致します。

突然の退去連絡については、致し方ないとは思います。
前オーナーは「きれいに使用されている」という認識で居たのだと思います。
管理会社については、内容からすると途中から管理会社に委託したんですね。
残念ながらその様な食い違いはそれなりに有りうる事と思います。

原状回復費用の一部を拒否されたとの事ですが、どの様な修繕内容だったのでしょうか？
原状回復は、ご存じの通り国交省のガイドラインに沿ってその請求を行いますが
あくまでガイドラインの為、法的な強制力は無いのが現状です。

仲介会社と管理会社は同じ会社でしょうか？
仲介会社は現況有姿というより他ないと思います。

重要事項説明にご署名ご捺印されている以上、ご自身で前オーナーや管理会社や仲介会社に何かを請求する事は難しいと思います。

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