不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
女性
エリア

神奈川県横浜市戸塚区
投稿日

2026/02/01
更新日

2026/04/11
［1回答］

762 view

ローン残債が不安です

新築マンションの購入を検討しています。
シングルで小学生が１人いる状態で、転勤による引越しです。
今後転勤の予定もなく、子供もいることから資産にもなる分譲マンションを視野に入れるようになりました。現在住宅ローンの事前審査は満額で通過しています。
マンションを購入しても、ずっと住み続ける予定はなく、子供が高校卒業のタイミング等で手放すことも視野に入れています。
そのため、売却時にローン残債を下回るリスクが不安な点があります。
駅近なのか？など場所によってもちろん資産価値は変わる思うのですが、そこまで駅近ではない場合は下回る可能性は高くなるのでしょうか？また、実際売却時にローン残債がある方は多いのでしょうか？どのようにシュミレーションすればいいかわからずご教示いただきたいです。

私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/11
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

お子様との新生活、そして転勤先での大きな決断、本当に尊敬いたします。
そして事前審査の満額通過、おめでとうございます！
「いつか手放す」ことを前提に、今のうちから出口戦略を考えていらっしゃるのは、資産を守る上で非常に賢明な判断です。

結論から申し上げますと、
「駅近ではない物件」は、購入直後の値下がり幅が大きく、ローン残債を下回る（オーバーローン）リスクは確かに高くなります。しかし、購入時に「資産性の維持」を意識した選び方をすれば、そのリスクは十分にコントロール可能です。

【ポイントは3点です】
1. 「駅近」でなくても守れる資産価値
駅からの距離は重要ですが、それ以外にも価値を支える柱があります。
住環境と教育：ファミリー層に人気の高い小学校区や、生活利便施設（大型スーパーや公園）が整っているエリアは、駅距離をカバーする需要があります。
管理状態：築年数が経っても「管理の良さ」は価格に直結します。
修繕計画がしっかりしているマンションを選びましょう。

2. 実際、売却時に残債がある人は多いのか？
実は、「家を売ったお金でローンを完済できない」という方は一定数いらっしゃいます。
特に「新築」は、鍵を受け取った瞬間に価値が10～20%下がると言われています。頭金を入れずにフルローンで組んだ場合、購入から5〜10年程度は「売値＜残債」の状態が続くのが一般的です。お子様が高校卒業する頃（10年前後）には、元金が減るため、市場価格と逆転して利益が出るケースが増えてきます。

3. シミュレーションの考え方
以下の計算を一度行ってみてください。
毎月のローン支払い額＋維持費（管理費等）が、近隣の同条件の「家賃」より安ければ、たとえ売却時に少し持ち出しが出たとしても、トータルの住居費としては「勝ち目」になります。

【まとめ】
不安を解消するためには、「10年後にそのエリアの中古物件がいくらで動いているか」を今のうちに調べておくことです。「駅近」で妥協する場合でも、その分「物件の希少性（そのエリアに他にライバルが少ないか）」を重視してみてください。

大切なお子様との新しい住まいが、心安らぐ場所になると同時に、将来の心強い資産になるよう応援しております！
参考になりますと幸いです。

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