不動産お悩み相談室
REAL ESTATE Q&A
- 購入
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- エリア
- 東京都町田市
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- 投稿日
- 2021/11/09
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- 更新日
- 2021/11/09
- [2回答]
1341 view
リノベーション前提で居住用に購入したマンションについて
【現状】
・築16年のマンションなのでクリーニング程度で十分居住可能な物件です。
・リフォームローンと住宅ローンをセットで組む方法で購入しました。
・現在リノベーションの最終図面承認前のタイミングです。
・リノベの会社=不動産仲介業者で、税込み900万円リフォームを実施する場合仲介手数料は3%から1.5%に値下げする契約です。
・リノベーションの見積もりは現在1100万円程度で着地しています。
・すでに契約金10万円、着工金694万円の支払いが完了しています。
【ご相談】
・一部の家族の都合があり、なるべく早くマンションを手放したいと考えています。
・資産価値を考えると、大胆なリノベで物件にお金を上積みしても上積みした分と同額の資産価値はつかないと考えているので、できるだけ費用をかけず、手放したいです。
・上記の場合、クーリングオフは当然ながら期間終了していますので契約を変更し、1100万円のリノベから200万円程度のリフォームに変更することは可能なのでしょうか。(+人件費や図面製作費等は上積みされるとは思っています。)
・その場合、着工金・契約金は返金されますでしょうか?
・900万円を下回るリノベの場合仲介手数料は3%にするとのことでしたが、このタイミングでそのようなことは可能なのでしょうか?
・200万円程度のリフォームを行い、一時的に家族の1名だけ居住し、賃貸に出したうえで売却を考えています。
・最も資産ダメージの少ない方法を教えていただけないでしょうか?
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こんいちは。
早速ですがご相談いただいた内容ですと色々なケースが考えられますがリフォーム内容については請負業者(仲介業者)との契約内容になると思いますが、あくまでも相手方がこちらのご相談に対して受け入れてくれれば可能かとは思いますが、リフォーム業も営業している当社から見ると着工金はすでに部材の仕入れを進めているのではないかと想定します。1100万円のリフォームとなるとスケルトンからのフルリフォームかと思いますが、再販売することを考えた場合に逆にそのリフォーム内容がこだわりがありすぎると新たな購入者には受けが悪い可能性もございます。リフォーム内容の変更はダメ元で早めに相談することをお勧めします。基本的には変更するのは厳しのかな?という印象ですがまずは相談をして協力していただける部分の確認は早急にすることから始めてください。
もしかしたら仲介手数料は3%及び実費は請求されるかもしれませんが変更ができるかもしれません。
そのうえで最終的には最悪はいくら以上で売却しなければならないか(物理的に可能かどうかを考慮して)を抑えてから周りの市況に合わせて限界値で販売を開始することがベストかと思います。
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その他回答
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- エリア
- 静岡県掛川市
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- 投稿日
- 2021/12/06
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中古住宅を購入したが相手方が引き渡してくれない
2021年3月に家族3人で住む中古住宅を購入しました。購入時、銀行で購入代金の残額を決済し所有権の移転登記も済ませました。ただ相手方の新築に住み替えるまでの間は家賃を少し頂くことで、引き渡しを猶予する旨の覚書を交わしました。当初、2021年11月には引き渡してもらえる話(口頭約束)だったので契約しましたが、12月になっても新築着工しておらず、相手方は2022年1月に着工し同年6月に引き渡せることを仲介不動産業者を通して聞きました。ただ国、県、市の補助金の申請中(ずっと半年以上申請している)で 申請中に着工すると補助金が下りないことがあるため、着工できないことを話しています。わたしたちは契約を解除することは全く考えておらず、そのことを仲介不動産業者に伝えました。家賃を2022年2月分から引き上げないと間違いなく破産するので、12月に2022年6月末日まで引渡しを猶予する旨、家賃の引き上げを載せた覚書を交わす予定です。購入金額の決済と所有権移転登記を済ませてから1年3か月も経つが、本当に引渡ししてくれるのか、12月6日現在の覚書では新築して住み替えるまでは猶予することになっているので(なんでこのような内容でサインしてしまったのか後悔しています)新築するまでは引き渡しに応じないのか、弁護士にも確認しましたが、覚書のこの内容では裁判しても相手の主張(新築するまで引渡ししない)が通ってしまう可能性もあると仰っていました。どうしたら引き渡してもらえるのでしょうか。長文になり申し訳ございません。アドバイス宜しくお願いいたします。
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40代 女性
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20代 女性
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頭金は貯金があったら払うべきですか?
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こんにちは。株式会社ユー不動産コンサルタントの脇保雄麻ともうします。
中古マンションの購入とリノベ費用のセットでの住宅ローンで購入しているということですが、マンション購入価格とローン費用を住宅ローンとしてローン契約しているなら難しいと思います。ローンが実行されているのに途中で内容が変わってしまったら金消契約違反と言われかねないと思うので。また、住宅ローンとリフォームローンで2本に別れて銀行とのローン契約でローン実行前であれば多少は余地はあると思いますが、リフォーム業者(不動産業者?)との契約の内容によると思います。ただ、すでに契約金を支払って着工金を支払済ということであれば、履行に着手しているということになりますので、違約ということになる可能性が高いと思います。
違約金を支払って請負契約を一度解除出来れば解除して請負契約をやり直すということも考えられますが、リフォーム業者が職人や材料手配しているとなると契約金と着工金を返してもらってとなるのは難しいように感じます。支払い済の契約金と着工金の範囲内で工事できないか相談してみることだと思いますが、トラブルにならないような形で一度事情を話した上で着工金返してもらっての工事内容変更が出来ないか相談してみてはいかがでしょうか。