不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

購入
30代
男性
エリア

東京都北区
投稿日

2026/02/10
更新日

2026/09/05
［1回答］

1446 view

築30年・修繕積立金が月9,000円のマンションは将来危険ですか？

中古マンション購入を検討しています。
築30年、70戸規模で、管理費＋修繕積立金は合計で月2万2,000円です。

ただ、修繕積立金の内訳を見ると、現在は月9,000円しか積み立てられていません。
長期修繕計画では、5年後に一気に2倍以上へ引き上げる予定と書かれています。
この水準は危険でしょうか？購入前に確認した方が良い箇所や資料等があれば教えてください。

私が回答します
古森正樹

コンサルティングジャパン株式会社
- 50代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/09/05
現在の修繕積立金月9,000円という水準は、築30年・70戸規模のマンションとしては将来的な資金不足や一時金徴収のリスクが極めて高い「危険」な状態かと思います。
5年後に2倍以上へ引き上げる計画があることは、組合が対策に動いている証拠ですが、計画通りに値上げが決議されるとは限らないため、慎重な見極めが必要です。

なお、値上げが妥当かどうかは、
「今後の修繕計画」と「すでに積み立てられている修繕積立金の総額」
を見れば一発でわかります。

書類をチェックする際は、以下の基準を参考にしてください。

◆現在の積立金総額
全体で少なくても 3,500万〜7,000万円以上あるか。
過去の工事で使い果たして残高が数百万円しかない場合は、5年後の値上げだけでは足りず、高額の一時金を徴収される可能性が高くなります。

◆今後の修繕計画
5年後の値上げ以降、計画期間を通じて資金残高のグラフが一度も赤字に突入しないか、を確認します。
また近年の資材・人件費高騰を反映するため、直近2〜5年以内に改定された計画書であるかも重要です。

さらに、今後の負担を抑えるための大きなポイントが
・「複数業者からの相見積もり」　と
・「管理会社の変更（リプレイス）」　となります。

管理会社主導の工事は、（業者間の調整や現場立会いなどが必要なため）中間マージンで2〜3割程度割高になるケースが多く、組合が主導して公募の相見積もりを取れば、値上げ幅を圧縮できるポテンシャルがあります。
また、割高な管理費を削って修繕積立金に回すウルトラC も可能となります。

これらを実行できる「住民の意識の高さ」があるかは、直近〜3年分の総会議事録を見ればわかります。

「コスト削減の議論」が活発ならポテンシャルは高く、単に「値上げに反対・先送り」しているだけなら将来破綻するリスクが高いです。

契約前に必ず不動産会社から「重要事項調査報告書」「長期修繕計画書」「総会議事録」を取り寄せ、財政状態と組合のやる気を見極めてみましょう。