不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
エリア

神奈川県鎌倉市
投稿日

2026/03/11
更新日

2026/04/17
［1回答］

505 view

頭金を妻名義で入れた後売却することになったら

6000万の新築戸建て住宅の購入を検討しています。
妻名義で頭金をいれ、その分持分割合を設定しようと思っていますが、
売却するとなった場合に残債や売却益の清算はどのような配分になりますか？

私が回答します
金澤寿一郎

株式会社tento
- 30代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/17
株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。

新築戸建てのご購入、おめでとうございます！
奥様が頭金を出される際、その貢献を「持分割合」として登記に反映させるのは、資産を明確にする上で非常に賢明な判断です。将来の売却時に「誰の取り分がいくらになるか」を今のうちに整理しておくと、家族間の安心感が違いますね。

結論から申し上げますと、
売却時の清算は、原則として「登記上の持分割合」に従って配分されます。
ただし、ローン残債の処理方法によって、最終的な手残り額の計算が少し複雑になります。

【ポイントは3つです】
1. 売却益（プラスが出た場合）の配分
売却代金から諸経費を引き、ローンを完済した後に残ったお金は、登記されている持分割合で分けるのが基本です。
例： 6,000万円で購入し、将来5,000万円で売却。ローン残債が3,000万円だった場合、諸経費を引いて残った約2,000万円を、持分割合（例：夫 5/6、妻 1/6）で按分します。
税務上の注意：持分割合と異なる配分で現金を分けると、税務署から「贈与」とみなされる可能性があるため、基本は登記割合に従います。

2. ローン残債の清算
ここが重要なポイントです。ローンが「夫単独名義」か「ペアローン（連帯債務）」かで異なります。
夫単独ローンの場合：売却代金の中からまず夫のローンを全額返済します。その後の残金を分けることになりますが、実質的には「妻の頭金相当分」を優先的に返せるよう、持分割合をあらかじめ正確に計算しておく必要があります。
ペアローンの場合：それぞれの持分に応じて、それぞれのローン残債を清算します。

3. 持分割合の正しい計算式
頭金を妻名義で入れる場合、以下の式で割合を出すのが一般的です。
妻の持分＝妻の頭金（＋妻のローン負担額） ÷ 物件価格（諸経費含む総額）
例えば、6,000万円の家で妻が1,000万円の頭金を出し、残りを夫がローンで払うなら、妻の持分は「1/6」となります。この登記をしておくことで、将来売却した際、売却代金の1/6は「妻の資産」として法的に守られます。

【まとめ】
「妻が頭金を出した」という事実は、登記に反映させない限り、将来の売却時に公的に証明するのが難しくなります。
購入時の契約書や登記の段階で、司法書士と相談して「実際の出資比率」に合わせた正確な持分割合を設定しておくことを強くお勧めします。このあたりを適当にしてしまう方も実務的に多いので、できる限り事実に則するべきと思います。

新しいお住まいでの生活が、金銭面でも精神面でもクリアで心地よいものになるよう応援しております。
参考になりますと幸いです。

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