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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 売却
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都江戸川区
  • 投稿日
    2026/04/01
  • 更新日
    2026/04/06
  • ［4回答］

539 view

先に買ってしまい、売れずに詰みかけてます

住み替えで新しいマンションを先に購入しました。

本当は売ってから買うつもりだったのですが、条件の良い物件が出てきてしまい、先に進めてしまいました。
新居のローンは5,200万円、現在の家は残債1,600万円です。

すぐ売れると思っていたのですが、3ヶ月経ってもまだ買い手がつきません。
価格もすでに200万円ほど下げていますが、反応は鈍いままです。

今は2つ分の支払いが重なっていて、正直かなりきついです。
貯金も減り続けていて、この状態があと何ヶ月続いたら限界です。

さらに値下げした方が良いのか、それとももう少し粘った方が良いのか
かなり迷っています。

こういう場合は、金額下げてでも売った方が良いでしょうか。

  • 私が回答します

    古森正樹

    コンサルティングジャパン株式会社

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 専門家
    投稿日
    2026/04/01

    お気持ちお察しします。
    「さらなる値下げ」を検討する前に、今すぐ確認すべきポイントについてご提案いたします。

    1. 「価格」の前に「露出」と「戦略」を疑う
    　反応が鈍い原因は、必ずしも価格だけではありません。
    　以下の3点をまず確認してください。

    　◆媒介契約の状況と業者の動き
    　　現在「専任媒介」でしょうか？ もし1社に任せていて動きが鈍い場合、他社が客付けできないよう情報を囲い込まれている（物件を隠されている）可能性もゼロではありません。

    　◆ポータルサイトの「見栄え」
    　　掲載されている写真は魅力的ですか？
    　　掃除が行き届いていない状態の写真や、うす暗い写真はそれだけで検討対象から外されてしまいます。
    　　「プロによる撮影」や「バーチャルステージング」を導入するだけで、問い合わせが劇的に増えることもあります。

    ◆レインズへの登録内容
    　近隣の競合物件と比較して、アピールポイント（角部屋、眺望、リフォーム履歴など）が正しく反映されているか再点検してください。


    2. マーケティング調査の再実施
    　3ヶ月前と現在では、近隣のライバル物件の状況が変わっているはずです。
    　
    ◆競合比較
    　同じエリアで、より条件が良くて安い物件が出てきていませんか？

    ◆成約事例の確認
    　「売り出し価格」ではなく、実際に近隣でいくらで「成約」したのか、直近1〜2ヶ月のデータを業者に改めて出させてください。
    　今の価格が本当に相場から乖離しているのかを客観的に判断するためです。


    3. 不動産業者の「セカンドオピニオン」
    　今の業者に不信感や限界を感じているなら、不動産会社の見直し（切り替え）をするのも非常に有効な手段です。　そのエリアの売却に強い別の業者に「査定」を依頼してみてください。
    　「なぜ売れないのか」という分析を依頼し、今の業者とは違う切り口（例：自社顧客が多い、SNS広告に強いなど）を持つパートナーを探すことで、一気に事態が好転することがあります。


    4. 値下げを断行する場合の「出口戦略」
    　もし検討の結果、やはり値下げが必要だと判断した場合は、「ダラダラと下げる」のは逆効果です。

    　◆「インパクトのある価格改定」
    　　50万、100万といった刻んだ値下げは、ポータルサイトの更新通知では埋もれてしまいます。
    　　「これなら買いたい」と思わせる一線まで、一度で戦略的に下げる方が、結果的に二重ローンの期間を短縮でき、トータルの損失は少なくなります。
    　◆買取保証の検討
    　　限界が近い、とのことですので仲介で粘る期限（例：あと1ヶ月）を決め、それが過ぎたら業者に買い取ってもらう「買取保証」への切り替えも視野に入れておくと、精神的な安定に繋がります。


    お一人で抱え込まず、まずはご相談ください。
    　「あと何ヶ月で限界」という状況は、非常に苦しいものです。しかし、焦って大幅な値下げを断行する前に、まだ打てる手は残されています。

    　私はこれまで、相続や住み替えに伴う複雑な売却案件を25年以上にわたり継続的にサポートしてきた実績がございます。
    　これまでの経験から今の状況から早く脱出できる最適な「出口戦略」を具体的にアドバイスさせていただくことが可能です。

    　どのような些細なことでも構いません。まずは現状を整理するためにも、どうぞお気軽にご相談ください。

    　今の状況から脱出し新居での生活を心から楽しめるようにプロの視点から全力でサポートさせていただきます。

  • 私が回答します

    金子徳公

    株式会社ハウジングサクセス

    • 50代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/03

    正直に言うと、今の状況は「もう少し様子を見るかどうか」を悩む段階ではなく、“どうやって出口を作るか”を具体的に決める段階に入っています。

    まず前提として、先に購入された判断自体は珍しいことではありません。
    ただ、その分だけ売却は“スピードと精度”がすべてになります。

    ここで一度、感情ではなく事実ベースで整理したいです。
    ・3ヶ月売れていない
    ・200万円下げても反応が鈍い
    ・ダブルローンで資金が減っている

    この状態はシンプルで今の価格と市場が合っていない可能性が高いです。

    ただし、ここでよくある間違いが「じゃあ、さらに下げるしかない」とすぐに判断してしまうことです。

    実はその前に見るべきポイントがあります。

    ・価格設定は本当に相場に合っているか（周辺の“成約事例”ベースで見ているか）
    ・販売の見せ方は適切か（写真・情報量・打ち出し方）
    ・ターゲット設定は合っているか（誰に向けて売っているか）

    ここがズレていると、いくら価格を下げても反応は鈍いままです。

    逆に、ここが整うと同じ価格帯でも動きが一気に変わることは普通にあります。

    ただ…今回の一番大事なポイントはここです。

    「どこまで粘れるのか」が決まっているかどうか
    ・あと何ヶ月耐えられるのか
    ・いくらまでなら下げられるのか
    ・最悪の着地点はいくらか

    ここが曖昧なまま進めると、ズルズルと時間とお金だけが減っていきます。

    なので考え方としては「高く売る」ではなく「この期間で確実に売り切るラインを決める」
    これが今のフェーズです。

    例えばですが
    ・〇ヶ月以内に売り切る
    ・そのための価格帯を設定する
    ・反応を見て段階的に調整する

    こういう“設計”を作ると、精神的にもかなり楽になります。

    今回のケース、やり方次第でまだ立て直せる状態です。

    ただし、感覚での値下げや様子見を続けると一気に苦しくなる局面でもあります。

    不動産の売却は、「売れるかどうか」ではなくどう売り切るかを決めているかどうかで結果が変わります。

    今はまさにそこを整えるタイミングです。

    金子徳公さんに無料相談する

  • 私が回答します

    金澤 寿一郎

    株式会社tento

    • 30代
    • 東京都
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/03

    株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
    ご相談内容拝見しました。


    理想の新居に出会えた喜びの反面、二重ローンの重圧と貯金が減っていく不安……。
    夜も眠れないほどお辛い状況とお察しいたします。
    不動産売買では「買い先行」は理想の住まいを逃さない強みがありますが、売却が長引くと精神的なゆとりが削られてしまいがちですね。


    結論から申し上げますと、
    現在の「二重払い」によるキャッシュアウトの速さを考えれば、これ以上の「粘り」よりも、早急に「成約価格」まで下げて完済を優先すべき局面です。


    【ポイントは2つです】
    1. 「持ち出し費用」と「値下げ幅」の比較
    毎月の二重ローン、管理費、固定資産税の合計はいくらでしょうか。
    シミュレーション： 仮に毎月25万円の出し入れがあるなら、4ヶ月粘るだけで100万円が消えていきます。
    ◼︎考え方： 「あと3ヶ月粘って100万円高く売る」のと、「今すぐ100万円下げて来月決める」のでは、手元に残る現金（および精神的平穏）は後者の方が大きくなるケースが非常に多いです。


    2. 「詰み」を回避するための「買取保証」
    もし「あと数ヶ月で限界」というデッドラインが見えているなら、仲介会社に「買取保証（期限までに売れなければ業者が買い取る約束）」を打診してみてください。
    メリット： 「最悪でもこの日には現金が入る」という確定情報があるだけで、今の「いつ終わるかわからない恐怖」から解放されます。
    戦略： 買取価格を「最低ライン」に設定し、それまでの短期間（1ヶ月など）に限定して、思い切った戦略的値下げで一般客を狙い撃ちにするのが最も合理的です。


    【まとめ】
    今は「いくら儲けるか」ではなく、「いかに早く、確実に二重ローンの連鎖を断ち切るか」という守りのフェーズです。
    価格を下げて反響を呼び込み、内見者を「今すぐ決める」気にさせる勢いが必要です。


    一度、仲介会社の担当者に「現在の家計の限界」を正直に伝え、最短で成約させるための「捨て身の価格設定」を相談してみてください。


    一日も早く、新居での生活を心から楽しめる日が来るよう応援しております。
    参考になりますと幸いです。

    金澤 寿一郎さんに無料相談する

  • 私が回答します

    福島

    関計株式会社

    • 40代
    • 大阪府
    • 男性
    • 不動産会社
    投稿日
    2026/04/06

    ご相談内容拝見いたしました。
    ダブルローンのご不安な状況、大変お察しいたします。

    結論から申し上げますと、**「粘る」のではなく、「価格を下げてでも資金がショートする前に確実に売る」**方向へすぐに切り替えるべきです。

    1. タイムリミットを計算する
    貯金が「あと何ヶ月もつか」を正確に計算し、いつまでに売買契約を終えるか期限を明確にしましょう。

    2. 残債（1,600万円）を基準に値下げする
    手数料等を引いても残債1,600万円を完済できるのであれば、手元に残る利益が減ってでも、迷わず値下げに踏み切るべきです。

    3. 売れない原因に対策を打つ
    ・ネットの問い合わせが少ない → 早急な値下げが必要です。
    ・内覧は来るが成約しない → **清掃やプロの清掃（ハウスクリーニング）**などを検討してください。

    4. 「業者買取」を検討する
    一般の買い手ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。相場の7〜8割に下がりますが、最短数週間で現金化でき、ダブルローンをすぐに終わらせることができます。

    まずは不動産会社の担当者に「資金的に限界が近い」と正直に伝え、大幅な価格改定や「業者買取」を含めた現実的なプランを至急練り直してください。

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所在地：品川区〇〇
築年数：15年
間取り：3LDK
専有面積：72㎡
階数／総階数：8階／20階建
管理費・修繕積立金：25,000円／月
現在この物件に住んでいます。

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