内見10件でも決まらず、原因が分かりません

Question

売り出して3ヶ月、内見は10件以上あるのに申し込みが一度もありません。
3LDK73平米、築35年、価格は3,580万円、近隣のマンションよりかなり安いです。（築古の為）
担当は「あと少し」と言いますが、何を直せばいいのかわかりません。
価格なのか、写真や見せ方なのか、原因が分からないまま時間だけ過ぎています。
どうしたらよいでしょうか。

金澤 寿一郎(株式会社tento) · Accepted Answer

株式会社ｔｅｎｔｏの金澤と申します。
ご相談内容拝見しました。


3ヶ月で10件以上の内見があるということは、ネット上の条件（立地・広さ・価格）は「注目」されており、多くの方が「実物を見てみたい」と期待して足を運んでいる状態です。
それなのに申し込みが入らないのは、非常にもどかしく、お辛いですね。


結論から申し上げますと、
「内見はあるが決まらない」のは、価格の問題ではなく、室内に入った瞬間の「築年数を感じさせる印象（ギャップ）」が原因である可能性が高いです。


【ポイントは2つです】
1. 「期待値」と「現実」のズレを埋める
近隣より安い価格設定は、購入検討者の期待を膨らませます。しかし、築35年の物件で内見者が最もチェックするのは「古さ」ではなく「清潔感」と「管理状態」です。

チェックポイント： 玄関の靴、水回りの水垢、生活臭、あるいは照明の暗さなど、住んでいると気づかない「生活感」が、検討者の「ここに住みたい」という直感を遮っているかもしれません。

即効性のある対策： 3-5万円程度のプロによる水回り清掃や、全室の照明を昼白色の明るいものに替えるだけで、内見時の印象は劇的に明るくなります。


2. 担当者の「あと少し」を具体化する
仲介会社の「あと少し」という言葉に甘えず、
内見者の「断り理由」を詳細にヒアリングしてもらってください。
分析： 「設備が古い」「収納が足りない」「共用部が気になる」など、具体的な理由が重なれば対策が見えてきます。もし設備が古いと言われるなら、価格を下げるのではなく「設備保証」を付けるなどの安心材料を提示するのも一手です。


【まとめ】
10件も内見があるのは、物件自体に強い引きがある証拠です。自信を失わないでくださいね。
価格を下げる前に、まずは「内見者の目線で、玄関を開けた瞬間の景色」をもう一度見直してみませんか。


大切なお住まいが、最高のご縁で結ばれるよう、心から応援しております！
参考になりますと幸いです。

柴引 和彦(株式会社UMUIE) · Answer

ご相談内容拝見致しました。

同等の築年数のマンションと比較した際には相場なのでしょうか？
「近隣マンションよりかなり安い（築古の為）」ということは、現在比較されているのは築浅と比較しているのかと思います。

10件以上の内見があれば、お申込みされない理由がどこかしらあるはずです。
立地なのか、価格なのか、スペックなのか、不動産会社で分析できる材料は揃っているはずです。
「あと少し」というご回答ですと、買う人を待ち続けているように見受けられます。
つまりは、ただ見せているだけだと思います。

興味を持ってもらえるように、買ってもらえるようにするために、どのように魅力付けをするのか、また、内見されるお客様に対してのヒヤリングが足りていないと思いまし、
内見されたお客様も「ただ見てみたいだけ」とただの興味本位で真剣に検討されていないのです。

私なら、物件の「立地」「価格」「スペック」からペルソナ設定しターゲットを絞った広告を出してみます。そうすることで、お問合せ数は以前と比較すると減る可能性はありますが、見込みの高いお客様が問合せ致しますので、成約率が上がると思います。
ペルソナは複数用意し、都度、変更をかけ反響状況を伺い、戦略・戦術を練ります。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

詳細情報が分からないため推察に過ぎませんが、販売開始から3か月間で10件の内見があったという事実は、集客に対して一定の成果が得られていると思われます。

ですが、10件の内見で申込みがなされていない現状からは、広告で期待していたイメージと内見時の印象にギャップが生じている可能性が考えられます。築年数については内見前に認知されているはずですから、「共用部の管理状態が悪かった」「室内が暗かった」など、内見者によるフィードバックを吸い上げることで解決策が見いだせる可能性があります。

まずは担当者を通じて、内見された方々の意見を徴収されてはいかがでしょうか。また、担当者によるフィードバックが適切でない場合には、依頼する不動産会社を変更するのも一つの対策になるかもしれません。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

正直、この数字だけ見ると「あと少し」というより、原因ははっきりどこかにある状態です。

内見が3ヶ月で10件以上。
これは現場感で言うと検討ラインには乗っている物件です。

つまり
・価格がズレている
・誰も興味を持たない

この状態ではありません。
むしろ、見に来る価値はあると思われているということです。

それなのに申込みゼロ。
ここがポイントで、見た後にやめる理由が必ずあるという状態です。

ここを曖昧にしたまま「あと少し」と言われるのは、確かに違和感があって当然です。

では、どこを見るべきか。
価格の前に、優先順位としてはこのあたりです。

まず一番多いのは、室内の状態。

・古さの印象が強すぎる
・リフォーム前提にしても負担が重く見える
・におい、湿気、暗さ

築35年だと、この影響はかなり大きいです。
「安いから何とかなる」とはならず、“安いけど手を入れるのが大変そう”で止まる
このパターンは本当に多いです。

次に“見せ方”です。
・整理整頓はされているか
・生活感が出すぎていないか
・第一印象（玄関・明るさ）はどうか

内見って、理屈より感覚で決まります。

極端な話、同じ物件でも“住みたい”と感じるか、“大変そう”と感じるか
ここでほぼ決まります。

あと意外と見落とされるのが

・内見時の空気感
・営業の話し方

・変に良いことばかり言われる
・質問に対して濁される
・逆にデメリットが見えない

こうなると、買う側は一気に慎重になります。

さらに言うと
・近隣の音や環境
・共用部の状態
・管理状況

このあたりも「現地でしか分からない判断材料」です。

つまり今回のケースは“価格ではなく、現地での違和感が原因の可能性が高い”です。

なので対処としてはシンプルで
・実際の内見者の声を具体的に取る
・どこで止まっているかを言語化する
・必要なら見せ方や状態を調整する

ここをやらずに「あと少しですね」「様子見ましょう」
これは正直、解決になっていません。

逆に言えば、この段階まで来ている物件は原因さえ特定できれば動く可能性が高い案件です。

現場感で言うと、こういうケースほど「何がダメなのか」を一つ一つ潰していくと一気に決まることも珍しくありません。

今は“売れていない”のではなく“止まっている理由が分かっていないだけ”の状態です。
ここをクリアにできるかどうかで、結果は変わります。

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

内見10件でも決まらず、原因が分かりません

柴引　和彦

株式会社UMUIE

金澤寿一郎

株式会社tento

奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング

金子徳公

株式会社ハウジングサクセス

以下の記事もよく読まれています

築20年のマンション、リフォームしてから売った方が高く売れますか？

売れる家として扱われるのが少し寂しいです。

市街化調整区域の土地、処分できますか？

転勤までにマンションを売却したい

山口市再開発で所有している不動産はどうなるのか

旧耐震マンションは売却できるのか

住み替えのための売却時期について

実家を売りたいが…

マンションの売却は大手に専任媒介で任せたほうがいいでしょうか？

近隣で再開発の話が出たが...

Q&A協力専門家の皆様

金子徳公

奥林洋樹

古森正樹

不動産お悩み相談室 REAL ESTATE Q&A

内見10件でも決まらず、原因が分かりません

以下の記事もよく読まれています

築20年のマンション、リフォームしてから売った方が高く売れますか？

売れる家として扱われるのが少し寂しいです。

市街化調整区域の土地、処分できますか？

転勤までにマンションを売却したい

山口市再開発で所有している不動産はどうなるのか

旧耐震マンションは売却できるのか

住み替えのための売却時期について

実家を売りたいが…

マンションの売却は大手に専任媒介で任せたほうがいいでしょうか？

近隣で再開発の話が出たが...

Q&A協力専門家の皆様

不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A