契約後に買主から設備不具合を理由に解約を求められています

Question

中古マンションの売買契約を締結し、引き渡し前の状態です。
契約後に買主から「エアコンと給湯器の動作に不具合がある」と言われ、「このままでは契約を見直したい」と言われています。
契約時には設備表で「現状有姿」としており、私自身も使用上問題は感じていませんでした。
修理対応で済むのか、それとも契約解除や価格交渉になるのか分からず困っています。
担当者は現状有姿で引渡しているので問題ないが、買主の出方によっては対応せざるを得ないと言われショックです。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Accepted Answer

ご相談ありがとうございます。

まず結論から言うと、今回の内容だけで買主側が簡単に契約解除できるかというと、そこまでの話ではない可能性が高いと思います。

エアコンや給湯器の不具合は、確かに買主からすると気持ちの良い話ではありませんが、修理や交換で解決できる範囲の話であれば、通常はいきなり契約解除という流れにはなりにくいです。

特に中古マンションでは、エアコンや給湯器のような設備は経年劣化もありますし、「現状有姿」での引渡しや、設備表に設備の状態を記載して契約することも一般的です。

ただし、「現状有姿」と書いてあるから何でも免責になるわけではありません。

設備表で「正常に作動する」と読み取れる内容になっていたのか、不具合ありとして記載していたのか、契約不適合責任の特約がどうなっているのか、このあたりは契約書全体で確認する必要があります。現状有姿の記載だけでは完全免責にはならず、設備表や契約不適合責任の条項も含めて総合的に判断されます。

また、給湯器やエアコンの不具合は、内容によっては契約不適合責任の対象になる可能性がありますが、軽微な修理で済む程度のものや経年劣化によるものは、解除まで認められないケースも多いです。買主側が求められるとしても、まずは修補請求や代金減額の話になることが一般的です。

個人的には、今回のようなケースでいきなり解約を強く言われる場合、
・担当者の事前説明が弱かった
・設備表の記載が曖昧だった
・買主側が元々どこか不安を持っていた
・買主側に「やっぱりやめたい」という気持ちが少しあった
こういう背景があることも少なくありません。

正直、エアコンや給湯器程度で契約解除まで主張されるのは少し強い印象です。

だからといって感情的に突っぱねると、話が余計に大きくなることがあります。

ここは、「まず実際に不具合があるのか確認する」「修理で直るのか、交換が必要なのか確認する」
「費用がいくらかかるのか把握する」ここから冷静に進めるのが良いと思います。

その上で、もし数万円〜十数万円程度の修理で済むのであれば、売買全体を壊さないために修理や一部負担で収める、という考え方も現実的です。

もちろん、契約内容上、売主側に責任がないのであれば、法的には突っぱねる判断もあります。

ただ、気持ちの問題として買主が不安になっているのであれば、落としどころを見つける方が結果的にスムーズに終わることもあります。

大事なのは、「本来どこまで責任があるのか」と、「実際にどう収めるのが一番損が少ないか」を分けて考えることだと思います。

ここで対応を間違えると、小さな設備不具合が大きな契約トラブルに発展することがあります。

なので、まずは契約書・設備表・告知書を見直して、担当者に「契約上どこまで責任があるのか」
「修理対応で済む話なのか」「解除まで認められる可能性があるのか」ここを整理してもらった方が良いと思います。

武石 将(株式会社フォーメンバーズ イオンハウジング八丁堀店) · Answer

使用上問題がない範囲　経年劣化による性能の低下などによるものは特に考慮しなくても良いかと考えます。一部機能が使用できないエアコン・給湯器自体が作動しないなどの場合には修補や交換もしくは相当代金の減額での対応は必要かと思います。

どちらにしても修補・交換・代金減額請求に限られますので契約解除にまでの話に発展する事はないのでご安心くださいませ。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、付帯設備表で「不具合無」としていた場合は、売主様に補修義務が発生する可能性が高いです。
しかし、設備の不具合を理由とした「契約自体の白紙解除」は原則として認められません。

今後の対応方針は以下の通りです。
1. 付帯設備表の「不具合の有無」を確認する
ご指摘の通り、設備表のエアコンと給湯器の欄で「不具合無」にチェックを入れていた場合、引き渡しまでに正常に動く状態にする（補修する）義務が売主様に生じます。「不具合有」としていた場合は、そのまま引き渡して問題ありません。

2. 「契約解除」には応じる必要なし
仮に補修義務があったとしても、エアコンや給湯器の修理で済む問題は「不動産売買契約の目的が達成できないほどの重大な問題」には当たらないため、買主からの無条件解約は法的に認められません。

3. 担当者へ明確な方針を伝える
担当者には「設備表の記載を確認した上で、もしこちらに補修義務があるなら修理対応（または修理費用相当の負担）はするが、契約解除には絶対に応じない」という方針を伝えてください。

ご自身が使用されている間は問題がなかったとのことですので、急な指摘に戸惑われるのは当然です。まずは「修理対応等の協議で済む話であり、契約自体が白紙になる心配はない」とご安心ください。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Answer

ご相談を拝見しました。

現状有姿渡しは、あらゆる不具合を免責されるとの意味は持ちません。そのため、通常は設備表に設備の有無、及び故障や不具合の有無をチェツクするのが一般的です。ただし、引き渡す設備は当然に経年劣化していますから、性能の低下や傷、汚れなどがあっても当然だとみなされます。したがって、売主が契約不適合責任を負うのは、故障や不具合がないと告知したが、実際には故障していた場合などに限られます。

また、エアコンや給湯器に不具合があったとしても、それを根拠に契約を解除することはできません（ただし、期限内であれば違約金を支払って解除することは可能です）。修理もしくは修理費用相当額の値引きを行い解決するのが一般的です。

媒介業者がどのような意味や範囲で、買主の出方次第で対応せざるを得ないと発言しているのか不明ですが、修理対応もしくは減額対応で解決できる問題だと思われます。

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