全くプラスにならないマンション投資

Question

3年前にワンルームマンション投資を始めました。
購入価格は2,800万円で、家賃保証があるということで安心して契約しました。
現在、家賃保証は月8.2万円ですが、管理費・修繕積立金・ローン返済を合わせると毎月1万円ほど赤字になっています。
当初の説明では「将来的にもプラスになる可能性が高い」と言われていたため、後悔しています。
3年で売却するのは早すぎるでしょうか？もう少し様子を見るか迷っています。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。

3年での売却が早すぎるということはありません。

家賃保証のある状態で年間12万円のマイナス収支となっているのですから、収支構造が極めて脆弱な状態であるのは明らかです。

物件の経年変化や賃料相場の変動、さらには家賃保証額の見直し等によって、赤字がさらに増加する懸念があります。

売却した場合、損切りとなる可能性は高いと高いと思われますが、塩漬け状態で持ち続ける方がリスクは高まるかもしれません。まずは複数社へ売却査定を行い、残債と比較したうえで損失を最小化するためには何が最適か、冷静に検討されることをお勧めします。

福島(関計株式会社) · Answer

ご相談内容拝見いたしました。

結論から申し上げますと、3年での売却は決して早すぎません。これ以上赤字が膨らむ前に、まずは「今売ったらいくらになるか（リアルな売却相場）」を把握し、早急に今後の対策を練ることを強くおすすめします。

迷ったまま様子を見るのが危険な理由と、今後取るべき行動は以下の通りです。

1. 様子を見るのが危険な理由（赤字拡大のリスク）
現在月1万円の赤字とのことですが、今後この赤字額はさらに膨らむ可能性が高いです。
　・収入減： 家賃保証（サブリース）は将来的に保証額が引き下げられるリスクがあります。
　・支出増： マンションの管理費や修繕積立金は、築年数の経過とともに値上がりするのが一般的です。

2. 売却に向けた注意点（オーバーローンのリスク）
購入から3年という築浅での売却は、購入価格から大きく値下がりしていることが多く、「売却額」よりも「ローン残高」が上回る（オーバーローン）可能性が高いです。その場合、差額をご自身の貯金から一括で支払わなければ売却できません。

3. 今すぐ取るべき行動
売る・売らないの判断を下す前に、まずは「現状の正確な数字」を出してください。
　・複数社へ査定依頼： 購入した不動産会社とは「別の会社」複数社に査定を出し、現在の実際の価値を把握する。
　・ローン残高との比較： 査定額と現在のローン残高を比較し、「今売却した場合、手出しがいくら必要か」を計算する。


まずは上記の方法で「持ち続けた場合の将来の赤字予測」と「今売却した場合の損失額」を天秤にかけ、現状を正確に把握することが第一歩です。

加藤 誠二(AO株式会社) · Answer

ワンルームマンション投資の現状と出口戦略への提言
3年前に購入され、毎月の持ち出しが発生している現状、非常に不安かと存じます。結論から申し上げますと、現在は「様子を見る」よりも「攻めの出口戦略」を検討すべきフェーズです。不動産収益に特化した専門的な視点から、3つのポイントで解説します。

1. 「3年での売却」は決して早くありません
むしろ、現在は売却の絶好のチャンスと言えます。
現在、ワンルームマンション業界全体で融資額が伸びており、購入時よりも市場価格が高まっている、あるいは高値で取引されやすい環境にあります。3年という短期間であっても、市場の追い風を利用することで、残債を整理し、持ち出しを最小限（あるいはプラス）にしてリセットできる可能性が十分にあります。

2. 「将来的にはプラス」の言葉に潜むリスク
「将来的にプラスになる」という説明には、投資理論としての根拠が乏しいケースが多いため注意が必要です。
不動産の価値を判断する収益還元法においては、現在の「収支（キャッシュフロー）」こそが重要視されます。

サブリース解除の可否： 家賃保証（サブリース）がついた状態では、買主側の収益性が制限されるため、売却価格が伸び悩むことがあります。出口戦略においては、このサブリースを解除して「実力値の家賃」で運用・売却できるかどうかが、成否を分ける大きな鍵となります。

3. 月1万円のマイナスをどう捉えるべきか
ワンルームマンション投資において「月1万円の赤字」は、業界内では比較的安価（軽微）な部類とされています。しかし、これはあくまで「現時点」の話です。

立地と築年数の精査： 立地が悪かったり、今後修繕積立金の急増が見込まれる築年数であったりする場合、この1万円は数年で2万円、3万円へと拡大します。今のうちに「損切り」すべきか「保有継続」すべきかは、物件固有のスペックを詳細に分析する必要があります。

不動産のセカンドオピニオンが必要です
今回のケースは、販売会社のシミュレーションを離れ、第三者による客観的なセカンドオピニオンが極めて重要な案件です。

当社は収益不動産特化型の不動産会社として、単なる査定だけでなく、サブリース解除の交渉可能性や、現在の融資情勢を踏まえた最適な出口戦略をご提案可能です。

将来の不安を安心に変えるために、まずは一度、専門家である私共にご相談ください。物件の真の価値と、最善の選択肢をフラットな立場でお伝えいたします。

金子徳公(株式会社ハウジングサクセス) · Answer

まず前提として、今回のようなケースは残念ながら珍しくありません。
いわゆる「家賃保証（サブリース）」付きのワンルーム投資で、当初想定より収支が合わなくなるパターンは業界でもよく問題になります。

ご相談の状況を整理すると、

・家賃保証：月8.2万円
・毎月：約1万円の持ち出し

この時点で、すでに投資としては成立していない状態です。
さらに現実的な話をすると、

・家賃保証は見直し条項がある（将来下がる可能性）
・管理費・修繕積立金は上がる傾向がある

つまり、この先は良くなるより悪くなる可能性の方が高い構造です。

ここでよくあるのが「もう少し様子を見るべきか？」という悩みですが、正直に言うと、様子を見た結果で好転するケースは多くありません。

むしろ重要なのは、今の段階でどう判断するかです。

結論としてはシンプルで、

・持ち出ししてでも売却できるなら早めに整理する
・持ち出しが難しいなら、現実的な出口戦略を早めに組む

このどちらかになります。

特にサブリース付き物件は、

・契約内容によっては簡単に解除できない
・サブリースが付いたままだと買主が限定される

といった理由で、売却時にかなり苦戦することが多いです。

つまり、「そのうち売ればいい」と思っていると、売りたくても売れない状態になるリスクがあります。

きれいごと抜きでお伝えすると、投資としてプラスに転じる期待よりも、損失をどこで止めるかの判断の方が重要な局面です。

3年で売るのが早いかどうかではなく、この条件で持ち続ける意味があるかどうかで考えるべき段階だと思います。

もちろん、ローン残債や売却想定額によって判断は変わるので、一度「今売ったらいくら残るのか（もしくはいくら持ち出しになるのか）」を具体的に出してみると、判断がかなりしやすくなります。

この手の投資は、入り口よりも出口で差が出ます。
今の段階でしっかり整理しておくことが、結果的にダメージを最小限に抑えることにつながります。

古森正樹(コンサルティングジャパン株式会社) · Answer

3年前に始められた不動産投資、毎月手出しが発生している現状では「こんなはずじゃなかった」と不安になるお気持ち、よく分かります。
「家賃保証」という言葉の安心感で購入を決めた分、実態とのギャップは辛いですよね。
結論から申し上げますと、「今すぐ売却するかどうか」を判断するために、以下の4つの視点で現状を整理することをおすすめします。


1. 収益構造の再点検（インカムとキャピタル）
不動産投資の利益は、大きく分けて2つの視点があります。

•インカムゲイン（家賃収入による利益）
現状、月1万円の赤字（デッドクロスや諸経費を含む）とのことですので、インカムゲインの面では苦戦しています。
家賃保証（サブリース）は数年ごとに賃料の見直しが入るのが一般的で、将来的に保証額が下がるリスクも考慮しなければなりません。

•キャピタルゲイン（売却益）
今の最大のチャンスはこちらです。
現在、都内のマンション価格はここ数年で大きく上昇しています。
毎月のインカムが赤字でも、物件価格が購入時（2,800万円）より高く売れるのであれば、これまでの累計赤字を相殺して余りある利益が出る可能性があります。

2. 税務上のメリットと実態
毎月1万円の赤字とのことですが、「確定申告後の最終収支」はどうでしょうか。 
不動産所得の赤字は、お仕事の給与所得など他の収入と合算（損益通算）できます。

•帳簿上の減価償却費などを差し引いた結果、所得税や住民税が還付・軽減されているはずです。

•その節税額を考慮してもなお、年間トータルで「持ち出し」が多いのであれば、その投資は資産形成というより「持ち出しで物件を買っている」状態と言えます。

	
3. 「3年での売却」と譲渡税の注意点
3年での売却は決して早すぎるとは言い切れませんが、税金面でのハードルがあります。
不動産を売却した際に出る利益（譲渡所得）にかかる税率は、所有期間によって大きく変わります。

・5年以下： 短期譲渡所得・・・税率（所得税・住民税）約39%
・5年超　： 長期譲渡所得・・・税率（所得税・住民税）約20%

※「5年」の数え方に注意
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている必要があります。
3年前に購入されたとのことですので、現在は「短期譲渡所得」に該当し、利益の約4割が税金で持っていかれる計算になります。

4. 今後のアクションプラン
もし物件が東京都内（特に23区内）であれば、現在は歴史的な価格高騰が続いています。
以下のステップで検討してみてください。

1.現在の市場価値を査定する：2,800万円で購入した物件が、現在3,200万円〜3,500万円程度で売れる可能性もあります。
2.シミュレーションを行う：「短期譲渡税」を払っても手元に現金が残るのか、それとも5年超まで待って税率を下げてから売るのが得策か、机上で計算を比較します。
3.出口戦略を固める：今後、修繕積立金の上昇や家賃保証額の下落が予想されるなら、早めに損切り（または利益確定）をするのは賢明な判断です。

「様子を見る」というのは、価格がさらに上がる期待がある場合のみ有効です。

まずは一度、現在の査定額を出してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
今売れば利益が出るという事実が分かれば、精神的な余裕も生まれるはずです。

5. 最良のタイミングで「出口」を迎えるために
不動産投資において、もっとも重要なのは「入口（購入）」よりも「出口（売却）」です。
特に毎月の収支がマイナスの状態では、いかに高く、かつスピーディーに売却してキャッシュを回収できるかが、これまでの投資の成否を分けることになります。
実は、私自身、投資用不動産をより良い条件で、かつ早期に売却することを得意としております。

•市場のニーズを捉えた適正価格の提示
•投資家ネットワークを活用した迅速なマッチング
•短期譲渡税などの税務面を考慮した最適な売却時期のアドバイス

「3年で売るのは早すぎるか」「もう少し待つべきか」といった悩みについても、現在の市場相場やお客様の資産状況を照らし合わせ、データに基づいた具体的なシミュレーションが可能です。

まずは、今の物件が市場でどの程度の価値があるのか、ざっくばらんにお話ししてみませんか？
無理に売却を勧めることはありません。

今の状況を改善するための「資産管理（アセットマネジメント）」の視点から、最適な選択肢を一緒に考えさせていただきます。
ぜひ、お気軽にご相談ください。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

家賃保証があるのに、毎月赤字ということは、事前に分かっていたことですよね。通常、賃貸住宅の家賃は新築時が高く、築年数が経つにつれて低下していきます。家賃が上がるというのは、その低下分を上回る家賃相場の上昇があった場合、となりますので、かなり確度が低い現象です。しかも、や賃上げは更新のタイミングで行われますので、周辺相場より遅れます。現在、３年目ということですので、来年上げられるかどうか、ということです。周辺相場は確認してますか。様子を見るということは来年を待つのではなく、購入以前から直近までの周辺相場を調べてみる、ということです。その作業をしていない場合、時間を浪費するだけです。
今回、新築かどうかは書かれていませんが、もし新築ワンルームマンションであるならば、４年目は退去時期に当たりますので、同じ棟の他の部屋が一斉に退去、結果として募集賃料の値下げ競争が発生する可能性があります。
周辺賃料の推移がわかり、撤退すべきと決めたなら、早目の売却をお勧めします。

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