不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

東京都足立区
投稿日

2026/04/30
更新日

2026/05/10
［3回答］

415 view

リースバックの家賃が想定より高く、このまま続けられるか不安です

自宅マンションをリースバックで売却しそのまま住んでいます。
売却価格には納得して契約したのですが、家賃が月13万円に設定されました。
以前のローン返済は月9万円程だったため、負担が増えています。

契約時には相場として妥当と言われましたが、正直毎月きついです。
将来的にはもっと上がるかもしれません。
当時はまとまった資金が必要で、私もまだ仕事を続ける予定の為この選択をしましたが、安易だったと後悔しています。
もう一度買戻しを考えているのですが、どう交渉すれば良いか、アドバイス頂きたいです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/04/30
正直なところからお伝えすると、買戻しを前提に動くのはあまり現実的ではないです。
リースバックは仕組み上、一度売却した後は「不動産会社の商品」になります。そこに利益も乗せて運用されるので、買い戻す時は基本的に“売った時より高い価格”になる可能性が高いです。さらに、その会社がすでに別の投資家に転売しているケースもあり、その場合は交渉自体が難しくなることもあります。

加えて、家賃についても同じで、ローン返済＝資産を積み上げていた状態に対して、リースバック＝完全な「賃貸」になるので、支払い負担は上がりやすい構造です。
将来的に賃料改定のリスクもゼロではないので、ここは契約通りとはいえ、じわじわ効いてくる部分です。

ではどう考えるかですが、現実的な整理としてはこの2つです。

① そのまま住み続ける

・契約条件（賃料・更新条件）を再確認
・可能なら賃料交渉（難しいケースが多いがゼロではない）
→ ただし「長く住み続ける前提」であれば、負担が重いなら無理は禁物

② 住み替えを検討する（こちらの方が現実的）

・今の家賃より負担の軽い賃貸へ
・もしくは改めて購入し直す（状況次第）

ここはきれいごと抜きで言うと、リースバックは「資金調達としては成立するが、住み続ける前提の商品としては負担が重くなりやすい」です。
なので、無理して今の条件に合わせ続けるより、生活を立て直す方向で住み替えを考える方が現実的で安全だと思います。

今回のケース、判断自体が間違いだったというより、「その時は必要だった選択」をした結果なので、あまりご自身を責める必要はないです。
ただ、ここから先は「どう立て直すか」の方が大事です。

家賃13万円がきついという感覚はかなり正しいので、
・同エリアでどのくらいの賃料帯に落とせるのか
・購入に戻す選択肢があるのか
このあたりを一度冷静に整理してみると、次の一手が見えてきます。

必要であれば、今の状況から無理のない住み替えプランの組み方も具体的に整理できますよ。

金子徳公さんに無料相談する
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/01
ご相談を拝見しました。

実務上、売買契約書に買戻の特約が設けられてない限り、交渉はかなりの難易度を伴います。感情面ではなく極めてドライな数字の交渉が必要となるからです。

リースバック業者が買取を行うのは、言わずもがな利益を得るためです。そのため、買い戻し交渉を行う場合には、利回りや出口戦略を行使した際に得られる利益を逆算したうえで価格を算出し、交渉を行う必要があるのです。

とはいえ、相手方はビジネスとして動いているのですから簡単には応じてくれません。相談者様としては、具体的なロジックとエビデンスを整理したうえで交渉に臨む必要があるのです。知見が不足したまま交渉を申し出れば不利益な結果となる可能性が高いでしょう。リースバックに精通した媒介業者を間に入れるなど、専門家に相談しながら慎重に交渉する姿勢が不可欠です。
私が回答します
細野高広

株式会社And rings
- 40代
- 東京都
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/05/10
ご相談内容を拝見いたしました。
リースバックを専門に取り扱っております。

まとまった資金が必要な状況でリースバックを選択されたものの、現在の家賃負担が重く、買戻しを検討されているとのこと、大変ご不安な状況かと思います。
リースバックは、売却後も住み続けられる一方で、賃料負担や買戻し条件が後から大きな問題になることもありますので、まずは契約内容を冷静に整理することが大切です。
下記ご参考になれば幸いです。

まず、買戻しを検討されているのであれば、確認すべきなのは、売買契約書・賃貸借契約書・覚書等に、買戻しに関する規定があるかどうかです。

リースバックの買戻し条件や規定の仕方は業者によって大きく異なります。
たとえば関東の大手業者の場合、売買契約書の特約欄に買戻し時の金額が明記されているケース、覚書などの別紙に記載されているケース、年数ごとの買戻し価格が一覧表で定められているケースもあります。

一方で、中小規模のリースバック業者や個人投資家が買主の場合、買戻しについてまったく規定されていないことも多くあります。この場合、買主側に売却義務があるとは限らないため、交渉は難航しやすくなります。

買戻し価格についても各社で異なります。大手リースバック業者では、金額帯にもよりますが、売却価格の115％〜125％前後で設定されることが多い印象です。なぜ100％を超えるかというと、業者の利益、業者が購入時に負担した登記費用、不動産取得税、仲介手数料、金利負担、保有リスクなどの諸経費も含まれるからです。

契約書や覚書に買戻し価格の定めがない場合は、単に「買い戻したい」と交渉するのではなく、周辺相場、購入時の諸経費、保有期間、業者の利益、再販売リスクなどを整理し、「なぜその金額が妥当なのか」を業者の事業計算を理解した上で交渉する必要があります。

また、賃貸借契約についても、普通借家なのか定期借家なのか、家賃改定条項がどうなっているのか、再契約時に賃料が上がる可能性があるのかを確認しておくべきです。特に定期借家契約の場合、契約期間満了後に必ず住み続けられるとは限りません。

結論としては、ご自身だけでリースバック業者に交渉する前に、まずはリースバックを専門的に取り扱う仲介会社等へ相談されることをおすすめします。

買戻しの可否、妥当な買戻し価格、家賃減額交渉の余地、住み替えとの比較などを第三者の立場で整理したうえで交渉した方が、現実的な着地点を探しやすくなります。

リースバックは、売却後も賃料負担や買戻し条件、居住継続の条件が大きく影響する取引です。
まずは契約書類一式を専門家に確認してもらい、買戻し・賃料交渉・住み替えのどれが最も負担を減らせるのか、冷静に比較されることをおすすめします。