不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

投資
40代
女性
エリア

東京都品川区
投稿日

2026/06/10
更新日

2026/06/11
［2回答］

37 view

オーナーチェンジ物件を検討しています

オーナーチェンジ物件の営業を受けました。
法人契約の部屋で、家賃は月13万円です。

営業からは法人契約の為滞納リスクは低く、安定しているとのこと。

契約書を確認すると、会社の社宅だそうです。（実際に誰が住んでいるかはわかりません）

物件価格は3,100万円。不動産投資は以前から興味があったのですが、素人が手を出して良いのか迷っています。
購入するとした場合、どこまで細かく確認しておく必要がありますか？

私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/06/11
ご相談を拝見しました。

ポイントさえ抑えれば、オーナーチェンジ物件が特段危険と言うわけではありませんし、賃貸借契約の名義が法人であれば、家賃の滞納リスクは低い可能性もあるでしょう。ですが、全く心配がないとまでは言い切れません。

少なくとも法人の実態や業務内容、沿革を確認する必要がありますし、それ以前に賃貸借契約書の記載内容、例えば原状回復や解雇予告等に関する取り決めを始めとして、その内容を詳細に確認する必要があります。加えて、レントロールや修繕履歴も確認することが大切です。

また、オーナーチェンジ物件における最大のデメリットは、居室内を確認できないという点であることを理解しておく必要もあるでしょう。

次に表面利回りですが、価格3100万円に対して年間賃料は156万円（13万円✕12か月）だと約5.03％です。これ自体は昨今の既存住宅価格の高騰を勘案すれば特段低いとまではいいきれませんが、月々負担する管理費や修繕積立金、さらには賃貸管理会社への委託手数料、固定資産税や投資用ローンの返済を加味すれば実質利回りは幾らになるでしょうか？

さらに、リセール価格がどの程度になるかについても見極めが必要です。

相談を拝見する限り投資初心者とのことですから、まずは不動産投資に関する書籍を2～3冊読み込み、判断基準の型を身に着けられてから購入を検討しても遅くはないような気がします。

奥林洋樹さんに無料相談する
私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/11
オーナーチェンジ物件だから危険、法人契約だから安全、という単純な話ではありません。

まず営業担当者の「法人契約だから滞納リスクは低い」という説明自体は間違いではありません。

一般的には個人契約より法人契約の方が家賃滞納リスクは低い傾向があります。

ただ、不動産投資で本当に見るべきなのはそこだけではありません。

私ならまず、「その物件そのものに投資する価値があるのか」を考えます。

実際に不動産業界にいると、
○家賃保証がある
○法人契約だから安心
○満室だから安心
という説明を信じて購入したものの、その後苦労しているオーナーもたくさん見てきました。

法人契約だから安心と言われても、会社が退去したらどうなるのか、
次の入居者は同じ賃料で入るのか、その地域に賃貸需要があるのか、
まずそこを見なければなりません。

例えば今回のケース。
家賃13万円で価格3,100万円。
表面利回りだけ見ると約5％です。
数字だけ見れば成立しているように見えます。

しかし実際には、

○管理費
○修繕積立金
○固定資産税
○火災保険
○設備故障
○募集費用
○退去時の原状回復費

などが発生します。

さらに最近は物価上昇の影響で、

○クロス
○床材
○設備交換
○職人費用

なども以前より高くなっています。

つまり退去が発生した時のオーナー負担は年々大きくなっています。

不動産投資で怖いのは、購入時の収支計算が一番良く見えることです。

営業資料は基本的に満室前提です。

しかし現実には、

○空室になる
○家賃が下がる
○修繕費が増える

ということが普通に起こります。

その時に持ち続けられるかが重要です。

また、オーナーチェンジ物件は自分で部屋を見られないこともあります。

そのため、

○室内状態
○設備状態
○過去の修繕履歴
○入居者属性
○契約内容
○退去予告の有無

などは必ず確認した方が良いです。

個人的な考えを申し上げると、私はこのバランスの商品には手を出しません。

もちろん投資は人それぞれです。

資産分散の一環として保有する考えなら理解できます。

ただ、「儲けたい」「不動産投資で利益を出したい」という目的であれば、
もう少し慎重になった方が良いと思います。

不動産投資は成功事例ばかり目に入りますが、本当に怖いのは購入後です。

購入は一瞬ですが、固定資産税は毎年来ます。
管理費も修繕積立金も毎月来ます。
設備は必ず壊れます。
空室になることもあります。

そして、その時に営業担当者は責任を取ってくれません。

だからこそ、「法人契約だから安心」ではなく、
「もし明日退去されたら、それでも買いたい物件か」という視点で考えてみてください。

その質問に自信を持って「買いたい」と言えるなら検討の価値はありますし、
少しでも不安が残るなら慌てて購入する必要はないと思います。

不動産投資は買うことが成功ではありません。

買った後に困らないことの方が、実はずっと大切です。

金子徳公さんに無料相談する