不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

売却
50代
男性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2026/07/03
更新日

2026/07/03
［1回答］

174 view

決済が2度延期になりました。抵当権の抹消が間に合いません

先月、ようやく買主が決まりマンション売却の売買契約を結びました。
売却価格は4,380万円で、決済日は5月30日の予定でした。

私の住宅ローンの残債が640万円あり、売却代金で一括返済して抵当権を抹消する流れだと仲介業者に教えてもらっていたのですが、金融機関（ネット系の銀行です）の手続きが想定以上にかかっていて、5月30日には間に合わないと言われました。
仲介業者経由で買主に事情を説明して、6月13日に延期してもらいました。

しかしその6月13日も間に合いませんでした。
理由は金融機関の抵当権抹消書類の発行に「最短2週間」とは聞いていたのに、実際は3週間以上かかり、司法書士の先生が「書類が届き次第すぐ登記に回します」と言っていたのに、書類自体がまだ来ていないという状況だった為です。

買主はもうかなり怒っていて、「こちらは引っ越し業者を2回キャンセルしてキャンセル料が発生している。このまま延期が続くなら手付解除を検討する」と仲介業者を通して言ってきています。
手付金は180万円入ってもらっているので、買主が手付解除すると私が180万円を返して、さらに同額の損害賠償を払う可能性があると聞きました。＝360万円の損失になるということです。

仲介業者に「なぜもっと早く金融機関に動いてくれなかったのか」と聞いたら、「売主さんから事前に残債があると聞いていなかった」と言われました。
確かに最初の面談で残債のことをきちんと伝えていたかどうか...自分で覚えていませんが、確認された記憶もありません。

次の決済予定は7月6日に設定していますが、書類が間に合うかどうか、今も確認中の状態です。仲介業者の動きが後手に回っている気がして不信感もあります。

このまま3回目の延期なく決済できるか、また万一また延期になった場合に買主から手付解除された場合、私が全額負担しないといけないのでしょうか。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/07/03
今回のケースは、まず契約内容や延期になった理由を整理する必要があります。

買主から手付解除や損害賠償を請求されるかどうかは、
延期の原因が売主側の責任と評価されるのか、
それともやむを得ない事情なのかによって結論が変わります。

この内容だけで「必ず売主が責任を負う」とも「責任はない」とも言い切ることはできません。

ただ、不動産取引の実務からすると、仲介会社の対応には疑問が残ります。

住宅ローンが残っている売却では、売却代金で一括返済し抵当権を抹消する流れは一般的です。
そのため、媒介契約や売却活動を始めた段階で、ローン残高や借入先を確認し、
金融機関へ必要な手続きの流れや日数を確認しながら、
決済日を逆算して準備を進めるのが通常です。

ネット銀行は店舗型の金融機関と比べて手続きに時間がかかることは珍しくありません。
「最短2週間」と案内されていても、実際には3週間以上かかるケースもあります。
その点はある程度想定しておく必要があります。

しかし、最初の決済日に間に合わなかったことは、
事情によってはやむを得ない面があるとしても、
その経験を踏まえて次の決済日は確実に間に合う日程を
金融機関や司法書士と十分確認したうえで設定するべきだったと思います。

再び延期になってしまったのであれば、
仲介会社の段取りやスケジュール管理にも改善すべき点があったと言われても仕方ないでしょう。

一方で、売主としても、住宅ローンが残っていることは取引開始時に明確に伝え、
必要な手続きについて確認しておくことが望ましかったと言えます。

仲介会社が確認しなかったことも問題ですが、
お互いに情報共有が十分ではなかった可能性もあります。

今後は、7月6日の決済に向けて、金融機関、司法書士、仲介会社の三者で必要書類がいつ揃い、
登記手続きが可能なのかを具体的な日付で確認し、
その内容を買主へも速やかに説明してもらうことが重要です。

万が一、再度延期となった場合でも、直ちに手付解除や損害賠償が認められるとは限りません。
契約書の内容や延期の経緯、どちらに責任があるのかを踏まえて判断されます。
買主が実際にキャンセル料などの損害を受けているのであれば、
その点も含めて話し合いになる可能性があります。

まずは今回の延期が誰の責任によるものなのかを整理し、
仲介会社にはこれまでの経緯と今後のスケジュールを
明確に説明してもらうことをおすすめします。

不安な点があれば、契約書を確認したうえで弁護士などの専門家に相談することで、
今後の対応方針も整理しやすくなると思います。

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