実家マンションの売却

Question

父が昨年亡くなり、実家のマンションを売ることになりました。
購入価格より高く売れると思うんですが、税金ってどうなるんでしょう？
購入価格は当時2,500万円ほどです。ネットで調べたら確定申告の話が出てきたけど、正直よくわからないです。

購入価格と売却価格が同じなら税金はかからないって聞いたことあるけど、この場合ってどれくらいの税金が来るんでしょうか？
誰か教えてください、お願いします。

加藤諒(株式会社ライフアドバンス) · Accepted Answer

相続での売却だと、突然で調べても情報が少ない為、判断をするのが難しいと思います。
弊社でも税理士事務所と提携して相続による売却のお手伝いを行わせていただいております。

今回のケースでは、譲渡所得税という税金が課税される事になります。
譲渡所得税は「短期譲渡所得（39.63％）」と「長期譲渡所得（20.315％）」の2種類に分かれ、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として課税される事になります。
※ただし、所有期間が5年を超えるかどうかの判断は売却した年の1月1日時点で5年を超えているか判断される事になる点は注意が必要です

当時の購入価格（取得費）が2,500万円とのことでしたので、売却価格で2,500万円を超えた部分に対して譲渡所得税が課税されます。
例）売却価格3,000万円の場合
　3,000万円ー2,500万円＝500万円利益
　500万円×20.315%＝1,015,750円
　1,015,750円が納税額になります。

実際には売却時の手数料やその他にも購入価格（所得費用）に組み込める費用がございます。
購入価格（所得費用）を上げる事で税金の額も下げられる事になります。

詳細については、ケースにより異なりますので、売却の査定などをした上で、購入価格（取得費用）を明確にして正確な費用を算出する事をおすすめ致します。

月山なつ(不動産専門家) · Answer

実家マンションの売却に伴う税金についてのご質問、了解しました。以下に、売却に際して発生する可能性のある税金について詳しく説明いたします。

まず、印紙税です。不動産の売買契約書や受領書、通帳などを作成する際に課される税金で、契約金額によって変動します。売主と買主が共同で作成した場合は、連帯して納税する必要があります。

次に、登録免許税です。不動産の登記や所有権の移転を行う際にかかる税金であり、売主から買主への所有権の移転時に発生します。

譲渡所得税は、不動産の売却によって生じた利益にかかる税金で、所得税、住民税、復興特別所得税が課されます。不動産の所有期間によって短期譲渡所得税と長期譲渡所得税に分かれ、税率が異なります。ただし、譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。

相続税は、不動産の相続によって生じる税金であり、資産の受け取り手に対して課税されます。基礎控除があり、控除しきれなかった分が課税対象となります。基礎控除額は法定相続人の数によって決まります。

最後に、消費税は不動産仲介手数料にかかる税金です。売買契約が成立した後に支払う仲介手数料に課されますが、上限額は法律で定められています。

これらの税金は不動産の売却に伴って発生するため、売却を検討する際には十分な注意が必要です。専門家のアドバイスを受けながら、適切な計画を立てることが重要です。

税理士 岩本治美(紅葉坂 相続・税務相談窓口 岩本治美税理士事務所) · Answer

税の専門家である税理士として、少し気になる点を書かせて頂きます。

「購入価額と売却価額が同じなら税金はかからない」というのは、少し誤解があるようです。

平成元年以降に購入したマンションなら契約書に土地（に相当する部分）と建物の部分との価額が分かれて記載されていると思いますが、建物部分は時の経過とともに価値が徐々に下がるので「減価償却」を計算する必要があります。売却までかなりの時間が経過していると「減価償却」によってかなり建物の価値が購入時より下がっていることになります。
建物購入価額－建物減価償却費＝建物の取得費（売却時点での）になります。
（土地の取得費+建物の取得費）＋購入時の手数料等が、本当に売却価格と同じになるのか一度きちんと計算をなさることをお勧めします。売却益は発生していないから税金はないと思っていて、確定申告しなかったけど、実は減価償却を忘れていて、税務署に指摘される話はよくあります。

角田浩崇(イエステーション博多店・箱崎店 ㈱コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

実家マンションの売却についてのご相談ですね。以下に、基本的な税金の計算方法や注意点をわかりやすく説明します。

1. 売却益がある場合に税金が発生する
売却益（譲渡所得）が発生する場合、その金額に応じて譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。

（譲渡所得の計算式）
譲渡所得 = 売却価格 - （購入価格 + 購入時の諸費用 + 売却時の諸費用 + 特別控除）
売却価格: 実際にマンションが売れた価格。
購入価格: マンションの購入価格（2,500万円）。
購入時の諸費用: 登記費用、仲介手数料、印紙代など。
売却時の諸費用: 仲介手数料、譲渡にかかった費用など。
特別控除: 実家を売却する場合、3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

2. 3,000万円の特別控除について
実家が「被相続人が住んでいた家」であり、一定の条件を満たす場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。この控除のおかげで、税金が発生しないケースも多いです。

（条件の例）
売却した年の1月1日時点で、相続したマンションが空き家になっている。
被相続人（お父様）が亡くなる前に、その家を主な居住地としていた。
もし条件を満たしていれば、3,000万円を控除した後に譲渡所得がプラスでなければ、税金はかかりません。（詳細は、税理士にご確認をお願いします。）

3. 税率について
もし3,000万円の控除を適用した後も譲渡所得が残る場合、課税される税率は以下の通りです：
所有期間5年以下（短期譲渡所得）: 約39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税）
所有期間5年超（長期譲渡所得）: 約20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税）
相続による不動産の場合、相続開始の日（お父様が亡くなった日）が所有期間に加算されます。そのため、多くの場合で長期譲渡所得が適用されるでしょう。

4.売却時諸費用: 100万円、特別控除: 3,000万円
譲渡所得の計算例
譲渡所得 = 3,500万円 - (2,500万円 + 100万円 + 3,000万円)
　　　　 = -100万円
この場合、譲渡所得はマイナスですので、税金は発生しません。

5. 確定申告が必要かどうか
譲渡益が発生する場合、確定申告が必要です。
3,000万円の特別控除を受けるためにも確定申告が必要です。
確定申告は毎年2月16日～3月15日に行います。

6. 次のステップ
・税理士に相談: 条件により税金が変わる可能性があるため、専門家のアドバイスを受けるのが安心です。
・不動産会社に確認: 売却価格や手数料の見積もりを取り、正確な計算を行う。
・書類の準備: 購入時の契約書、売却時の領収書、相続関係の書類（遺産分割協議書など）を揃えます。

最終的な税金の相談は、税理士への相談をお願いいたします。
以上、参考になれば幸いです。

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