駅から遠いのに地価が高い理由は？公示地価の調べ方は？

Question

現在、実家の土地（埼玉県内・最寄り駅から徒歩20分以上）を相続する予定なのですが、
地価を調べてみたところ、想像以上に高くなっていて驚いています。

近くに新しいバイパス道路が整備されたり、都市計画で再開発の話も出ているようですが、
地元に住んでいないため詳しい状況は把握できていません。

そもそも地価はどういう仕組みで決まるのでしょうか？
地域の需要や将来的な開発計画などが反映されているのでしょうか？
こうした場所の地価が高くなる背景について、専門的な視点で教えていただけると助かります。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談を拝見しました。まず、相談者様は「一物四価」という言葉をご存じでしょうか。一つの土地には4つの価格が存在することを意味する不動産用語です。具体的には、実勢価格（取引価格）、公示価格、固定資産税評価額、路線価を指します。このうち、公示価格は地価公示法に基づき、国土交通省が毎年1月1日時点における標準地の価格を定めたものです。原則として、契約当事者の事情や動機を排除し、通常の自由取引に基づいて成立する価格となっています。公示価格は、他の価格を決定する際に参考として用いられることから、ベンチマークと言える存在です。公示価格を決める際の手順は、まず委託を受けた不動産鑑定士が現地調査を行い、最近の取引事例や土地からの収益見通しなどを分析して評価を行います。その後、国土交通省の土地鑑定委員会が各地点や地域間のバランスを調整し、最終的な公示価格を決定します。実勢価格は、インフラ整備や開発計画の影響を強く受けます。そして、公示価格の決定に際し委託を受けた不動産鑑定士は、当該地点における取引価格の調査を行いますから、実勢価格の増減は、公示価格に影響を与える可能性があるのです。もっとも、公示価格は契約当事者の事情や動機が排除された価格ですので、「公示価格＝実勢価格」ではない点に注意してください。なお、公示価格は国土交通省が公開している「不動産情報ライブラリ」で確認できます。こちら実勢価格が増減する理由は一概にいえません。しかし、開発計画等の有無はもとより、人口動態の変化や需給バランス、基準地価や公示価格の変化、金利動向や経済指標など様々な要素により変化します。不動産市場の変化を事前に予測するのは極めて困難ですが、必要な情報を収集して分析を行えば、ある程度の確度までなら予測は可能です。私が、不動産会社の啓発を目的に「不動産会社のミカタ」へ寄稿した【不動産市場の未来は自ら予測する：複合的要因から導く分析方法】とのタイトル記事が、以下から参照できますので興味があれば一読されてはいかがでしょうか。不動産価格の変動要因が、ご理解いただけると思います。こちら以上、多少なり参考となれば幸いです。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

具体的な位置がわからないのであいまいな回答になってしまいますが、駅から近い方が土地が高くなるには、その駅が有益である必要があります。本数が少なかったり、急行が停車しなかったり、その駅から通勤先まで時間がかかりすぎたりすると、その駅自体が有益ではなくなり、駅周辺の土地が高くなくなる可能性があります。田舎では顕著ですが首都圏でも運賃が高すぎて乗降客が少ない路線の駅周辺は、他の路線に比べると比較的安い価格になります。
そういった地域では、車社会である可能性が高く、駅から遠い場所であっても幹線道路に近いとか、大規模商業施設が近いなどの理由で駅から遠い場所でも地価が高くなる可能性はあります。
要するに、経済原則通り需要と共有で、売主と買主の合意点がその場所の地価となります。

その地価データを集計し各種補正を加え、標準地の価格に落とし込んだたものが年に1回発表される地価となって公表されます。令和7年についてもつい先日公表されました。4年連続で上昇し、さらにその上昇幅も拡大しています。住宅地について県別集計では昨年比マイナスの件が令和6年では17県あったのに対し、令和7年では15県に減少しています。

地価が上昇すると担保価値の上昇により銀行の融資姿勢に良い影響を与えますので、その地域の産業に好影響を与えます。結果として土地取引が活発になる可能性が高くなります。

前述のように需要と供給で価値が決まるうえ、その土地を所有できるのはただ一人です。土地は大量生産品ではありませんので、たった一人、その土地が必要という人がいれば価格が付けられるのですが、誰一人としてほしがらない場合、価格が付きません。そういった場合、公示価格等を利用してだいたいの価格がわかる仕組みになってはいますが、誰も欲しがらない土地の価値は無価値です。ですので、売買事例が少ない土地の評価価格の過信は禁物です。

森本 慎也(株式会社TERASS) · Answer

【参考になったら「ワッショイ」ボタンで応援してね！】※回答みぎした地価が駅から遠いのに高い理由、意外かもしれませんが「交通利便性」以外の要素が強く影響するケースがあるからです。以下、分かりやすく整理します。地価が決まる主な仕組み地価は以下のような複数の要素によって総合的に判断されます。 ① 交通利便性：駅やICまでの距離、バス路線、道路アクセスなど ② 商業・公共施設の充実度：商業施設、学校、病院、行政機関の近接性など ③ 開発・インフラ整備：バイパス整備・再開発・区画整理などは、将来性への期待として反映 ④ 住環境・評判治安、地盤、ハザード情報、地域のブランド力など ⑤ 土地の利用可能性：建ぺい率・容積率、用途地域など（建物がどれだけ建てられるか）駅遠でも地価が高い背景（本件のようなケース）埼玉のような郊外エリアでは、次のような要素が駅からの距離を超えて価値を生むことがあります。・バイパス道路の整備：物流・商業施設の立地可能性が高まる（＝企業需要UP）・再開発・都市計画：区画整理や大型施設建設の予定で将来性が期待される・新興住宅地としての注目：駅徒歩圏外でも駐車場完備の戸建ニーズが高い・用途地域の変更：市街化調整区域 → 市街化区域への変更などが含まれると一気に評価上昇公示地価・地価調査の調べ方 ▼公示地価（国交省）国が毎年3月に発表（1月1日時点）検索サイト → 国土交通省土地総合情報システム（公示地価）こちら ▼ 都道府県地価調査都道府県が毎年9月に発表（7月1日時点）埼玉県の場合 → 埼玉県の地価調査ページこちら住所の番地近くにある「標準地・基準地」を選び、土地の価格（1㎡単価）を確認してください。現地にいない場合の情報収集方法・地元自治体の都市計画課に電話やメールで問い合わせ（開発予定があるかどうか）・Googleマップの航空写真でバイパス整備状況をチェック・国交省の「都市計画マスタープラン」や「区画整理事業の告知」なども有益です＼素敵な１日になりますように！／サモエステートの情報はこちら！もっと不動産のことを知りたい方へ！相続・不動産投資・住宅ローン・トラブル・クレームの知識を発信中！役立つ情報をわかりやすく解説！ Note（ブログ）: https://note.com/samoyestate X（旧Twitter）: @SamoyEstate ↓お仕事のご依頼はこちらから↓ shinya.morimoto@terass.com フォロー＆いいねで応援お願いします！

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