急な転勤。売却か賃貸か

Question

妻と小学生の子供2人と一緒に暮らしています。先日、会社から急な転勤の辞令が出され、3ヶ月後には遠方の都市に引っ越さなければならなくなりました。現在住んでいる家は5年前に購入したばかりで、まだローンが残っています。
急な転勤で家を売却するか、賃貸に出すか悩んでいます。売却する場合、短期間で買い手が見つかるか心配ですし、賃貸に出す場合も管理が大変そうです。また、子供たちは今の学校に慣れており、転校させるのも心苦しいです。
家族全員が新しい環境にスムーズに適応できるようにするにはどうすればいいでしょうか。家の売却や賃貸に関するアドバイス、そして子供たちの転校に関するサポート方法について教えていただけると助かります。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。突然の転勤辞令で、お悩みだと推察いたします。

相談内容を拝見する限り、単身ではなく家族全員での転居を優先しているように見受けられます。主観的な意見で恐縮ですが、それが正解でしょう。仕事柄、単身で転勤される方を数多く見てきました。残念ながら、それを切掛に夫婦不和となった事例が散見されます。

可能な限り、家族は一緒に生活するのが望ましいでしょう。お子様の転向に関しては、それほど神経質になることはありません。子供は、大人以上に環境適用力に優れているものです。

無論、地域によって現実化する教育格差や、固有の慣習に対する知識不足故に生じる地域コミュニケーション不和などの問題は想定されますが、いち早く慣れ親しめるよう家族一丸となって助け合えば乗り越えられない壁ではないでしょう。

さてその場合、考えるべきは所有物件をどうするかです。再度の転勤により戻ってこられる可能性はどの程度でしょうか？

その可能性が皆無に等しいなら、売却を優先すべきでしょう。戻ってこられる可能性があるのなら、賃貸として活用するのも方法です。その際には、物件にたいする愛着度も検討材料とすべきでしょう。つまり、賃貸転用により建物が経年劣化しても再度その家に居住したいと思うかどうかです。

5年前に購入したのなら借入額はほとんど目減りしていないでしょう。支払いした自己資金の額にもよりますが、売却した場合に不足分の持ち出しは発生しないでしょうか？

多額の持ち出しが必要と勘案される場合には、当面、売却を据え置いて賃貸運用してローンの支払を続けることを選択した方が良いかも知れません。

それらを検討するためには、最低でも売却査定額、賃料想定額、賃貸運用した場合の収支計算に関する情報を取得する必要があります。

賃貸運用に関しては、管理自体を不動産業者に依頼することは可能ですのでそれほど神経質になることはありません（ただし、誠実で良心的な業者を選択する必要はあります）

転勤まで猶予がないので焦る気持ちは分かりますが、まずは不動産業者数社に打診し、判断材料の収集を急がれてはいかがでしょうか。

以上、多少なり参考になれば幸いです。

木虎和也(株式会社リベイス) · Answer

ご相談者様と奥様のご出身地や、現在の環境をどの程度気に入られているのか等々、
多くの要因から結論を出す必要があるかと存じます。

今後も数年おきに転勤の可能性がある場合は、
毎回ご家族全員で引っ越しをするのかを考える必要があり、
お子様の環境を考えると頭を悩ませることかと存じます。

現居を売却するか賃貸にするかは、上記の検討後になるかと存じます。

売却の場合の所要期間は価格設定次第ですが、
おそらく5年前の購入であれば、ローン残債を下回る金額での売却はせずに
3か月程度の期間で進行できる可能性は大いに考えられるのではないでしょうか。
よほど相場から離れた金額を設定しない限りは、
3か月を超えてしまう場合でも、
そこまで大きな差になることは考えにくいかと存じます。

賃貸の場合は、大前提として住宅ローンの借り換えに始まり、
その後は自主管理は考えにくいので、管理会社に管理を任せて手数料を支払いながらか、
あるいは借り上げでどの程度の収入があるのかを検討する必要がございます。
利回りがどの程度で、金融資産として持っておきたいものかどうかが、
検討材料になるかと存じます。

すでに検討済みの内容ばかりになるかと存じますが、
少しでも参考になれば幸いです。

脇保雄麻(株式会社ユー不動産コンサルタント) · Answer

転勤がある仕事は大変ですよね。ライフプランも立てにくいし急な辞令がさされたらなおさらですね。
さて、ご質問ですが、転勤に先の環境変化について、と５年前に住宅ローンで購入した家をどうしたら良いかの大まかに２点のご質問を整理して回答します。

まず、前者の環境変化についての質問が、個人的な意見としては家族全員で引っ越すという決断したことが素晴らしいと思います。家族とのコミュニケーションを取りながら話し合われて方向性も決めていくというのが大切です。奥さんや子供達は、今まで慣れた環境の変化に対して不安や心配はあります。なので出来ることは、子供たちに引越し先にワクワク感を与えるってことが大切じゃないかなと思います。転勤先の環境はどういった環境なのか？家族で楽しめるような施設ってどんなのがあるのか？など調べればたくさん出てくると思います。当然ご相談者様も突然の事例に対して色々と心配事があると思いますが、家族とのコミュニケーションを大切にして奥さんや子供たちの不安に共感してあげることが大切です。

最後に、５年前に住宅ローンで購入した自宅をどうしたら良いかについてですが、考えられる選択肢と注意点を簡単に記載します。

＜賃貸される場合＞
　賃貸する場合には、入居者が決まるまでは住宅ローンの支払い続きますのでご相談者様の住居費用と今まで住んでいた家のローン支払いと負担が大きくなります。また、住宅ローンは自ら住まう用の家の借り入れのローンになるため、仮に賃貸に出すという場合にはローン契約上違反に問われる可能性もあり住宅ローン一括返済を求められるリスクもありますので、現在借入している金融機関と相談しておく必要があります。賃貸に出す場合は、住宅ローンでなく事業ローンになるため金利は多少変わってくる可能性はあります。
　住宅ローン控除を受けている場合には、賃貸に出すと控除が受けられなくなりますので手取り収入も変わってくると思います。また、仮に短期での転勤で戻ってくる可能性があるのであれば、申請により戻ってきた際に住宅ローン控除を受けられる場合があります。賃貸に出さずにローン控除を受け続けるという場合でも申請が必要です。詳しくは税務署や税理士にご相談して進めてください。
詳細はこちら

賃貸管理についてですが、
賃貸されている期間での設備故障等に関して費用が発生したり、退去ごとに修繕費がかかってきます。基本的に原状回復に伴う修繕費用は入居者負担となりますが、入居される方がどういう使い方をされるかによっても退去ごとの修繕費が変わってきます。単身者向けの住居ではないのでファミリー向けの賃貸の場合、一度借り手がつくと長く借りてくれる傾向はありますが、ランニングコスト等も考えなければならないということです。そのうえでエリアの特性と賃貸需要と賃料相場等を調べてシュミレーションしていく必要あります。
賃貸管理を依頼する不動産会社についてですが、
不動産業者といっても色々な業態の不動産業者があります。その会社が賃貸管理を行っていたとしても普段は売買をメインで行っており賃貸管理は片手間程度しか行ったことが無ければ、急なトラブルや入居者との対応等に慣れていない場合もあり得ます。不動産業者によって得意不得意分野がありますので、そこを見極めていく必要があります。

＜売却の場合＞
売却により購入時より利益が出る場合は、約３９％の譲渡所得税がかかってきます。所有期間が５年かどうかで譲渡所得税が３９％になるか２０％になるかの分かれ目になります。売却した年の１月１日時点で５年を経過していなければ短期譲渡になるので３９％です。ご相談者様の場合は、ご質問している時点で５年と仮定すると令和６年１月１日時点では５年以下になるので短期譲渡になるため３９％の譲渡所得税がかかります。
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住宅ローン控除を受けている場合には、住宅ローン控除が受けられなくなると思うので手取り収入等も変わってくるのではないかと思います。ご心配の場合であれば税務署や税理士にご相談して進めてください。

　売却する場合にすぐに買い手が見つかれば経済的な負担も減り心理的に楽になると思うのですが、問題なのはいくらで売れるのかということだと思います。仮にご相談者様が売却をしようと考えた場合には、いくつかの不動産業者に査定依頼を出すと思います。不動産業者が出す査定価格というのは、あうまでも予想価格にすぎません。この金額なら売れるという価格ではないので注意が必要です。たまに不動産業者の査定価格を「見積」という言い方する人がいますが、提示された金額で売却できるという保証は何もないわけです。
　ご相談者様の売るか貸すかのお悩みに端的に断定できないですが、ご所有されている家の状況等エリアの特性であったり近隣相場等を調べる必要があります。それから毎月のコストやリスク等を検討しながらシュミレーションして比較しながら決断するといったのが大まかな流れですね。

不動産売却サポート関西営業担当(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

ご売却か、賃貸かをお悩みとの事でございますが、単身赴任ではなく、ご家族一緒に引っ越すことにお決めになられておられるご様子ですが、迷われているなら単身赴任で先に赴任なさるという事はお考えではないのでしょうか。

売却に関しては、売却してローン残債が無くなるのか無くならないのかや、無くならない場合には自己資金の投入はできるのか等ご所有不動産の現在の相場にもよるのではないでしょうか。

賃貸にする場合には室内の状況にもよりますが、賃貸用にリフォームする必要もあるかと思いますので、費用がかかります。
立地や間取りにより、すぐに借り手が見つかることも見つからないこともございます。

今後戻る予定がなく、売却してローン完済が可能なら売却が良いと思います。
ローン完済が難しければ、賃貸にしても良いかと思いますが、賃貸にすると退去後はかなり汚れている場合もあり、状態によっては相場より価値が下がる様な事にもなると言うリスクもございますので、お子様の進級や進学のタイミングに合わせて、又は売却でローン完済ができるタイミングでのご売却をお勧めします。

参考になれば幸いです。

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