不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
30代
男性
エリア

東京都豊島区
投稿日

2026/05/15
更新日

2026/05/15
［1回答］

160 view

ステップダウン金利について

SBI新生銀行のステップダウン金利は、どういったからくりなのでしょうか。
もう申込終了してしまったそうですが、だんだん安くなるからくりが知りたいです。
単純に最初の金利がとても高く設定されているのでしょうか？もしご存じの方いたら教えてください。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/05/15
「ステップダウン金利」は、名前の通り“最初は高め、途中から低くなる”設計の商品です。
ただ、「単純に最初が異常に高い」というより、銀行側が“総返済額や途中完済リスク”を見ながら設計している商品と考えると分かりやすいです。

一般的な住宅ローンは、

当初固定期間が低い
その後に金利が上がる可能性がある

というパターンが多いですが、ステップダウン型は逆で、

最初はやや高め
一定期間ごとに金利が下がる

という流れになります。

背景としては、住宅ローンは最初の10年前後が残債も大きく、銀行側にとって一番利息収入が取れる時期です。
一方で、借りる側は年齢が上がるにつれて教育費が落ち着いたり、収入が上がったり、残債も減っていくケースが多い。

そこで、「後半の返済負担を軽く見せる」「将来不安を減らす」という商品設計にしているわけです。

ただ、ここで大事なのは“見た目の金利推移”ではなく、総支払額とライフプランです。

例えば、

最初の10年で高めの利息を払う
繰上返済を早期にする
住み替えする
借換えする

こういうケースだと、後半の“下がる恩恵”を受け切る前に終わる可能性があります。

逆に、

長く住む
繰上返済をあまりしない
将来の返済額を少しでも軽くしたい

という人には、心理的に合うケースもあります。

結局、住宅ローンって「どの商品が一番得か」というより、

その人の生活設計
貯金の癖
将来の支出
金利変動へのストレス耐性

この辺りで向き不向きがかなり変わります。

なので、銀行の「人気です」は参考程度にして、“自分たちの返済パターンに合っているか”で考えるのが一番大事だと思います。

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