不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

住宅ローン
60代
女性
エリア

東京都世田谷区
投稿日

2024/11/15
更新日

2024/11/16
［2回答］

1432 view

分譲マンションの賃貸に20年住んでいます

更新の時期はまだですが、不動産会社から更新について、難しそうなニュアンスの連絡がありましたが、突然更新できない。ようなことは起こりうるのでしょうか？

20年住んでいると、街も変わりますが物件は古くなりますし、更新時の価格交渉はやんわり断り続けました。それが原因でしょうか？
私は今年60歳になりました。仕事は定年を迎えましたが、資金は充分にあります。年齢や定年(無職)はオーナー側に知らされますか？ご教授いただけますと幸いです。

私が回答します
長岐　大輔

有限会社山地不動産企画
- 40代
- 北海道
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2024/11/15
ご質問拝見致しました。

結論から申し上げますと、起こり得ます。

契約には定期借家契約と普通借家契約がございます。
定期借家契約ですと原則退去になります。
普通借家契約ですと、初回2年契約の後は自動更新になり
退去の意思表示をしない限り住み続けられます。

分譲マンションを賃貸に出す理由として投資や所有者の転勤などが考えられます。
原因は分かりませんが、もしかすると「所有者の転勤が終わり、戻ってくる」ことも考えられます。
年齢や定年などの属性は、知らされることもあろうかと思います。

管理会社とよくお話をして頂く事をおススメ致します。

原因は分かりませんが、
私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2024/11/16
ご相談を拝見しました。

20年間賃貸契約を更新し続けているとのことですから、普通借家契約でしょうか？

期間満了で契約が終了し、都度、新たな契約を締結する定期借家契約の場合、「更新」という言葉は使用しないからです。

普通借家契約と仮定すれば、賃貸人は「正当事由」がなければ契約の更新を拒絶できません。また、正当事由が存在する場合にも賃貸期間満了の6ヶ月～1年前の間に契約を更新しない旨の通知をすることが、借地借家法第26条第1項で定められています。したがって、突然更新できない状態はありえません。

ただし、通知をすれば必ず賃貸借契約は更新されずに終了となるのではありません。原則は更新拒絶が認められず、賃貸借契約は継続されることになります。

「正当事由」の認定は、賃借人保護の観点から高いハードルが設定されています。
具体的には以下のような場合です。

①所有者が自ら入居する合理的な理由がある
②入居者の債務不履行
③建物が老朽化し、賃借人もしくは近隣住民に危害が及ぶ可能性がある場合
④財産上の補償（立退き料の支払い）

基本的には上記理由に加え賃貸借期間やこれまでの状況を総合的に判断して正当事由か否かを判断するのです。

したがって、更新時の価格交渉を拒んだことだけを理由に「債務不履行があった」と主張することはできませんし、所有者が自ら入居する場合においても、大家側と入居者側のそれぞれにおいて、その建物を使用する必要性がどれくらいあるのかを検討した上で正当事由にあたるかどうかが判断されるのです。

また、年齢や定年(無職)はオーナー側に知られる可能性はあるかと思いますが、それは契約の更新を拒絶する正当事由とはなりえませんのでご安心ください。正当事由がないにもかかわらず、一方的に更新の拒絶を求められた場合には弁護士に相談されると良いでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

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