不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

相続
50代
男性
エリア

愛知県名古屋市中村区
投稿日

2026/06/20
更新日

2026/06/21
［2回答］

275 view

相続した実家の売却を迷っているうちに2年が経ちました。今からでも税制上の特例は使えますか

2024年7月に母が亡くなり、母名義の実家（築35年・一戸建て）を相続しました。
空き家のまま固定資産税だけ払い続けており、売却も考えたのですが兄との話し合いがまとまらず、2年が経っていました。
先日、知人から「相続した不動産を売るなら3年以内が税金面で有利」という話を聞き、焦っています。
正確には何の特例が使えなくなるのか、また期限まで残り約1年で今から売却活動を始めた場合に間に合わせることができるのかを教えていただけますか。
登記もまだ母名義のままです。

私が回答します
金子徳公

株式会社ハウジングサクセス
- 50代
- 東京都
- 男性
- 不動産会社
投稿日

2026/06/20
まず、一番先に確認していただきたいのは「お母様名義のまま」という点です。

2024年4月から相続登記が義務化されていますので、売却する・しないに関係なく、
相続登記は早めに進めた方が良い状況です。

そのうえで、ご友人がおっしゃっている「3年以内が有利」という話ですが、
おそらく相続した空き家に関する
「被相続人居住用家屋の3,000万円特別控除（空き家特例）」のことを指しているのだと思います。

この特例は一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

ただし、
・亡くなった方が一人暮らしだったこと
・昭和56年5月31日以前の建物であること
・相続後に空き家であること
・耐震基準を満たすか、更地にして売却すること
・相続開始から一定期間内に売却すること
など複数の条件があります。

期限については「相続開始から3年後の年の12月31日まで」が基本ルールです。

ご相談の場合、お母様が2024年7月に亡くなられたのであれば、
期限は単純に2027年7月ではありません。

2027年12月31日までが一つの目安になります。

そのため、現時点で残り約1年半程度ある計算になりますので、
今から売却活動を始めても十分間に合う可能性があります。

ただし注意したいのは、兄弟間の話し合いがまとまっていないことです。

相続登記も未了とのことですので、
①相続人の確定
②遺産分割協議
③相続登記
④売却活動
という順番で進める必要があります。

実務上は、税金の期限よりも兄弟間の話し合いの方が時間がかかるケースが少なくありません。

また、売却できれば必ず特例が使えるというわけでもありませんので、建物の築年数や利用状況、相続人の状況などを税理士や不動産会社に確認しながら進めることをおすすめします。

焦る必要はありませんが、今の段階で動き始めることには大きな意味があります。

税制特例は「期限が来たら終わり」ですので、まずは相続登記と兄弟間の協議を優先して進め、
そのうえで売却スケジュールを組み立てるのが現実的だと思います。

少なくとも現時点では「もう手遅れ」という状況ではありませんので、
その点は安心して大丈夫です。
むしろ今ならまだ選択肢を残したまま判断できるタイミングだと思います。

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私が回答します
奥林洋樹

H.L.C不動産コンサルティング
- 50代
- 北海道
- 男性
- 専門家
投稿日

2026/06/21
ご相談を拝見しました。

知人がアドバイスしてくれたのは、主に以下の2つの節税特例のことです。これらは不動産を売却した際に出た利益（譲渡所得）にかかる税金を大きく減らす効果があります。

① 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例：実家を売却した利益から最高3,000万円まで控除できるため、税金がゼロになるケースも多い非常に強力な特例です。ただし、この特例は「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」、つまりは旧耐震で建築されていることが条件とされています。本件では利用できない可能性が高いかもしれません。

② 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例：相続した時に「相続税」を支払っている場合に使える特例です。売却時の経費（取得費）に、支払った相続税の一部を上乗せすることで利益を圧縮し、売却時の税金を減らすことができます。ただし、相続時に税金を支払っていなければ、この特例も効果を発揮しません。

仮に「相続税を払っていない」かつ「実家が新耐震基準（1981年6月以降の建築）」であれば、「3年以内の売却」自体が意味をなさなくなります。一度、家の建築年と相続税の有無を確認されるようお勧めします。

また、具体的な利用目的もなく固定資産税を負担し、さらには管理に労力を要している状態であれば、早期の売却は有効な解決手段となります。ですが、原則として売却には相続人（御兄弟）の同意が必要です。持分のみなら同意を得ず売却することは可能であるが、安く買い叩かれる可能性が高く、さらには兄弟間の確執を招く要因となりかねないためお勧めできません。

さらに、相続登記が義務化されているため、まずはお兄様と話あい名義変更と売却に向けて行動されるのが良いのではないでしょうか。

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