不動産投資における老後の安心感

Question

不動産投資の提案を受けています。そこでは老後の安心感を謳って提案されることが多いのですが、信じてよいでしょうか。修繕とか空室リスク等心配なデメリットが多く、本当に投資していいものなのか良く分からなくなってしまいました。

奥林洋樹(H.L.C不動産コンサルティング) · Accepted Answer

ご相談拝見しました。

老後資金問題をトーク材料に、不安を煽って不動産投資を勧めてくる業者は多いものです。確かに、相応の知識と資金があり、投資リスクも理解できているのなら、不動産投資は比較的安全性の高い投資手段です。ただし、知識も知見もなく資金もギリギリの状態では、海千山千の不動産業者にカモにされるのがオチです。

ある程度、自信が持てるようになるまでは迂闊に手を出さない方が無難です。とくに、メリットばかり強調してリスクの説明を行わないような業者からの提案には応じないほうが良いでしょう。

私は不動産コンサルタント業務の一環として投資家の依頼を受け、セカンドオピニオンの立場から業者が提案してきた投資用不動産の適正評価、提案された資料の整合性などについての見解を引き受けていますが、例えば提案されたレントロール一つをとっても、内容の疑わしいケースが往々にあります。

先述したように悩まれている場合は迂闊に手を出さない。購入される場合にも、その判断が正しいのかどうか、相談できる相手を探されると良いでしょう。

佐脇孝明(株式会社サワキタ不動産) · Answer

俗な表現をしますが、老後の安心感というのを、不動産を買えばその後はほったらかしで毎月毎月チャリンチャリンとお金が転がり込んでくる、ということを想起されるような勧め方をする業者からは、絶対買わないほうがいいです。

不動産投資のない人に不動産投資を勧める業者は大抵、「新築ワンルーム」系の業者ではないでしょうか。大家仲間で新築ワンルームといえば、手を出してはいけない投資法の最右翼です。不動産投資の場合、複数戸所有を目指すのが鉄則です。一戸の場合、満室と全空の2つしかありません。空室になった場合収入ゼロ、修繕積立金、管理費、税金諸々を考慮すると必ずマイナスです。空室を埋めるため賃料を下げざるを得ないなど大変な目にあいます。
これが、4戸のアパートですと、満室、1室空、2室空、3室空、全空と5つのパターンがありますので、空室が出た場合でも他の部屋の賃料で何とかなる場合があります。複数戸所有するには、新築ではなく中古、マンションではなくアパート、などいろいろなパターンがあります。
今だと、融資がなかなか出にくい環境ですから、郊外に築古戸建てを割安で購入し、DIYで修繕、ファミリーに貸すという手法が始めやすいです。そこでスキルを磨き実績を積んだのち、金融機関で融資を受けて複数戸の中古アパートを購入、といった道筋が王道であろうと思います。
ご本人の属性が優秀で、銀行の融資の窓口が緩んでいれば、中古アパートではなく、中古マンションが最適ですが、購入額は億を超えてくると思いますので、億を超える借金を背負うという胆力も必要です。

投資はお金と胆力が必要ですが、不動産投資の場合、それに加えて管理会社とのコミュニケーション力、銀行との交渉力、空室を埋める工夫、物件を探す眼力、などいろいろなスキルが必要です。

それらを乗り越えて大家としてやっていこうという気概がなければ手を出さないほうが無難です。
ただし、それらを乗り越えれば、まったく違った世界が広がります。時間をかけて検討するのに値のある投資法だと思います。

不動産売却サポート関西営業担当(不動産売却サポート関西株式会社) · Answer

投資用マンションの購入はかなり慎重にお考えになられた方が良いです。

ご質問にもお書きいただいているとおり、デメリットが多くありますので、利回りと投資額にもよりますが一般の方に出回る物件で、老後に備えた安心感のある物件はかなり少ないように思います。
安心感のある物件は業者が購入してしまうので、プロが買わないものが出回っていることが多いです。
新築物件の場合には計画通りに行かない物件も多く、余程知識があるか、遊ばすお金がもったいないくらいに資金に相当な余裕があり、キャッシュで購入出来る以外は手は出さない方が良いと思います。
あと、ローンで購入する場合、今後ご自身のお家購入も出来なくなる場合もあります。

弊社も投資用新築マンション売却のご相談の方も多いですが、売れる価格よりローンの残債の方が多い場合が多く、売る事が出来ないか、預貯金を切り崩してローン残債の補填をされ売却なさる方が多い様な印象です。

迷われているようでしたら手は出さない方が賢明かもしれません。

参考になれば幸いです。

角田浩崇(イエステーション博多店 (株)コムハウス) · Answer

はじめまして、イエステーション　㈱コムハウスの角田と申します。

不動産投資を「老後の安心感」に結びつける提案はよくある話ですが、鵜呑みにするのではなく、メリットとリスクを十分に理解した上で判断することが重要です。不動産投資が老後の収入源として機能する可能性はありますが、成功には慎重な計画と適切なリスク管理が必要です。以下に、考えるべきポイントをまとめました。

不動産投資による「老後の安心感」について
1. メリット
・安定した家賃収入
賃貸需要がある物件であれば、長期にわたり家賃収入を得られる可能性があり、老後の生活費の一部をカバーできます。

・インフレへの強さ
不動産は現金よりもインフレに強い資産とされ、物件価格や家賃が物価上昇に連動する場合があります。

・資産としての価値
売却可能な資産として、老後にまとまった資金を得ることも可能です。

2. デメリットとリスク
・修繕費の発生
老朽化に伴い、大規模修繕や設備交換などの費用が発生します。特に築古物件では修繕費が収益を圧迫することがあります。

・空室リスク
入居者が見つからない期間は収入がなく、ローンを利用している場合は自己資金で返済する必要があります。

・経済環境の影響
景気後退や人口減少、地域の賃貸需要の変動により、家賃収入が下がるリスクがあります。

・ローン返済の負担
ローンを利用した場合、老後まで返済が続くこともあります。返済計画をしっかり立てる必要があります。

・流動性の低さ
不動産は売却に時間がかかるため、急な資金需要に対応しにくい。

【判断すべきポイント】
1. 提案された物件の詳細を精査
物件の立地、賃貸需要、利回り、築年数などを細かく確認してください。
家賃収入と支出（管理費、修繕積立金、固定資産税など）のバランスを見て、長期的に黒字になるかをシミュレーション。

2. 修繕リスクへの対応
修繕積立金の状況や管理組合の運営が健全かどうかを確認。
自己資金の中から修繕費用を確保するため、投資額を無理のない範囲に抑える。

3. 空室リスクの対策
エリアの賃貸需要を調査し、安定した入居が見込める物件を選ぶ。
サブリース契約（空室保証）を検討する場合は、条件やリスクをよく確認。

4. 資金計画
家賃収入が一定期間途絶えた場合でも、生活費やローン返済に支障が出ないように備える。
ローンの返済計画は慎重に立て、金利上昇リスクも考慮。
老後の安心感を得るための具体的アクション
資産ポートフォリオの一部として考える

不動産投資を「すべての老後資金の柱」とするのではなく、金融商品や現金預金と分散してリスクを抑えることが大切です。

出口戦略を明確にする
将来売却するのか、賃貸経営を続けるのか、老後のどの時点でどう活用するかをあらかじめ決めておく。

（まとめ）
不動産投資が「老後の安心感」を提供するのは、物件選びや運用計画をしっかり行った場合に限ります。提案を受けた物件が老後の収益源として適切かどうかは、以下をチェックすることが鍵です。

・現実的な収支シミュレーション
・修繕や空室などのリスクへの備え
・自身の資金計画やリスク許容度

提案された内容を冷静に精査し、不明点やリスクを質問して解消することで、自信を持った判断ができるでしょう。

以上、参考になれば幸いです。

山下ひろき(ジャパン・ビルド株式会社（中古マンションなび渋谷区）) · Answer

ご相談内容、拝見いたしました。
不動産投資をされる方には、毎月の賃料収入に対して、ローンの返済分と管理費等の支払い分と固定資産税の月額相当額が上回っており、毎月の収支がマイナスな方もいらっしゃいます。
税金対策という名目でで確定申告をして還付を受けて収支を同じ位にしたとしても、投資であるのに利益が出はじめるのはローンの完済後です。
不動産投資の場合、ローンを組んで借入ができることはメリットです。
ただ、毎月の現金収支がきちんとプラスの収益が取れている物件であることが前提になると思います。
また、不動産投資をされるなら、老後まで保有するよりも10年～15年で売却をして資産の入れ替えをしていけるような物件の方が良いと思います。

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