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REAL ESTATE Q&A

  • 投資
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    東京都江戸川区
  • 投稿日
    2025/02/26
  • 更新日
    2025/02/26
  • ［1回答］

287 view

投資マンションを運用中。入居者の属性が変わってきました

ファミリー向けの投資用マンションを保有していますが、最近の入居者の傾向を見ていると外国人（中国～インド系）が増え、入居審査の条件を見直そうと思っています。
以前もある程度入居審査を厳しくしましたが、やはり文化の違いからか周辺の入居者からクレームが入ることが多く、悩んでいます。外国人NGにはしたくないのですが、ある程度の常識が通用する属性の人のみ入居してもらいたいのが本音です。
管理会社とも話し合っていますが、入居審査で盛り込んだ方が良い条件やアドバイス等あれば頂きたいです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/02/26

    森本　慎也

    株式会社TERASS

    • 40代
    • 北海道
    • 男性
    • 不動産会社

    私自身、これまでに中国人・韓国人・インド人・ベトナム人・欧米各国の入居者様の管理を経験してきました。その中で、文化圏による影響があることは確かですが、文化圏で分ける・NG国を作るといった方法では問題の解決には至らず、むしろ管理が中途半端になったケースもありました。


    最終的に、ある程度審査基準を強化することで一定の成果を得られたため、具体的な対応策をご紹介します。


    （これは北海道大学近隣の管理経験からの見解です、大凡200戸〜300戸）

    文化が異なることで、住まい方や生活マナーに違いが生まれ、トラブルの要因になることがあります。これは私個人が感じた各国の特性です。

    ベトナム人
    群れる傾向があり、結果的にコミュニティが大きくなりすぎ、クレームにつながることがありました。日本人を含む他の入居者が「群れが脅威」と感じ、退去が増えました。

    中国人
    土足文化の影響か、清掃・整理整頓が苦手な方が一定数いる。
    退去時の清掃費用や原状回復費用が高額になることが多かったです。あと大体揉めます。

    台湾・韓国人
    特にトラブルが多い印象はなく、むしろ日本人よりも綺麗に使用するケースが多かった。

    インド人
    室内外に独自の装飾（ドアや窓に布をかけるなど）を施す傾向がある。
    スパイス料理の強い香りが共用部に広がり、他の入居者からクレームが発生することがあった。


    対応策
    ルールを明確にし、厳格に運用する

    文化圏や国籍で入居制限を設けることは、現実的に難しく、法的リスクを伴う可能性がありました。
    そのため、「ルールを厳格化し、全入居者に公平に適用する」という方針が最も効果的でした。


    1.入居前のルール説明を徹底する
    ・入居希望者に対し、マンションのルールやマナーに関する説明会を実施（ゴミ出し、騒音、共用部、室内の利用方法など）。
    ・書面でルールを明記し、署名をもらう（夜間の騒音禁止、共用部の私物禁止など）。


    2.ルール違反時のペナルティを明示
    ・注意・改善されない場合は契約解除の可能性があることを明確に伝える。
    ・ルール違反者の事例を蓄積し、管理会社と共有することで、入居審査の基準を強化する。


    3.仲介業者・管理会社との連携を強化
    ・「過去の入居トラブル例」や「審査基準の見直しポイント」を仲介業者と共有し、問題を未然に防ぐ。


    4.審査基準の強化（ただし、厳しくしすぎない）
    ・日本語能力の確認（意思疎通が可能か）。


    5. 外国人入居者向けの対応策を整備
    ・多言語でルールを説明できる資料を準備し、文化的な誤解を防ぐ。
    ・管理体制を強化し、定期的な巡回を実施することで、問題が発生した際に迅速に対応できるようにする。（費用は増えますが、定期巡回を倍にする提案をしました）


    管理会社との関係も重要です。

    管理会社がどこまで協力してくれるかも、入居審査や管理運営の成功に大きく関わります。
    ・普段から管理会社と良好な関係を築いておくことが重要
    ・無理難題を押し付けたり、失礼な対応をしていると、管理会社も消極的になり、結果的に対応が甘くなる可能性があります。

    一方で、信頼関係が築けていれば、管理会社も積極的に動いてくれるはずです、繁忙期は対応が難しいのため計画などの打ち合わせに留め、GW明けなどのタイミングで対策を実行するなどがよろしいかと思います。


    賃貸マンションの入居者管理において、文化圏や国籍を基準にするのではなく、明確なルールを設定し、適切な審査を行うことが最も効果的でした。

    ・入居前のルール説明を徹底し、署名を義務付ける
    ・違反時のペナルティを明示し、契約解除の可能性を伝える
    ・管理会社・仲介業者と情報共有し、過去のトラブル事例を分析する
    ・日本語能力・収入の安定性を審査基準に含める（学生は難しいんですよね）
    ・多言語対応や管理体制の強化で、文化的な摩擦を減らす

    これらをすることで、サイレントクレームや、トラブルを未然に防ぎ、健全な入居環境を維持することができるはずです。管理会社とも協力しながら、入居者の質を高める仕組みを作ることが重要であることをお忘れなく。



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