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不動産お悩み相談室

REAL ESTATE Q&A

  • 購入
  • 40代
  • 男性
  • エリア
    神奈川県小田原市
  • 投稿日
    2025/01/01
  • 更新日
    2025/01/02
  • ［2回答］

270 view

住所ローンの返済がきつく、売却を検討しています。任意売却について教えてください。

5年前に購入したマンションの住宅ローン返済が厳しくなり、売却を検討しています。
現在、収入が減少しており、ローンの滞納が続いているため、このままだと競売にかけられる可能性があると金融機関から通知を受けました。

競売を避けるために任意売却という方法があると聞きましたが、具体的にどのような手続きが必要で、どのタイミングで動けばいいのか分かりません。
また、任意売却と競売ではどちらがメリットが大きいのか、例えば残債務や信用情報への影響なども気になります。

どちらの場合も普通の不動産会社で良いでしょうか？アドバイスをいただけると助かります。
家族に負担をかけず、できるだけスムーズに解決する方法を知りたいです。ちなみに近所、身内に知られない方法もあれば教えてください。

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/01/02

    小川佳宏

    小川FP・行政書士事務所

    • 60代
    • 愛知県
    • 男性
    • 専門家

    ご質問拝見しました。

    住宅ローンの返済が滞留してこのままだと競売の可能性があると銀行から連絡を受けて任意売却をお考えとのことですね。いろいろ検討された後で任意売却を既にお決めになっておられるなら手続については他の方が回答されておられますので、特段、追加するようなことはございません。ただ、任意売却が相談者様にとって最善かどうかの検討をされておられない場合、任意売却に進む前に他のいくつかの選択肢とその実現可能性を検討されてはいかがでしょうか。

    任意売却の場合でも、売却額は競売より高く売却できるでしょうし、近所の方にも知られることは少ないでしょう。しかし、売却しても残債が残る場合、その負担、返済と同時に賃貸住宅の家賃や保険、引越費用、礼金敷金などを手当しておく必要がありますし、住環境が変化することによるご家族への負担もありえます。

    任意売却によらず居住継続で検討する場合でも、家計の見直しやご家族の協力が不可欠になります。例えば奥様の就労や親族からの一時的な返済を前提にした援助、お子様の年齢によりますが大学卒業され同居なら家計費に入れてもらうなど。特に相談者様の収入が減少していく現状で、きちんとした返済計画を示せない場合は、以下のいずれの方策も実現可能性が困難になりますので、事情が許せば奥様も収入を得ることで家計に回し、相談者様の返済を滞留しないように支援していくことがよいかもしれません。

    具体的に考えられる方策として
    1.銀行に返済条件の見直し交渉をする。期間の延長による毎月返済額の低減、利率が高い場合、借り換えなど。返済実現性をきちんと説明できないと銀行は応じないでしょうし、応じた場合でも信用情報に影響を及ぼします。

    2. 売却してリースバックする方法もありえます。住環境は変更ないですが、売却額でローン残債を返済し、そのまま賃貸します。任意売却先が応じてくれるとは限らないのではないでしょうか。またはリースバックに応じてくれる買い手を探すことを検討します。

    3. もし住宅ローン以外のローン（例えば、自動車、消費者金融、クレジットのリボ払いなど）が一定額以上あれば民事再生法の個人再生（住宅資金特別条項適用）を利用して、住宅ローン以外の債務の軽減をする方法もあります。住宅ローンはそのまま弁済を継続して抵当権が実行されることを阻止します。適用条件が厳しいので相談者様に適用ができるかどうか専門家に相談が必要です。当然、信用情報に影響がでます

    4.競売は売却額が低くなり、任意売却よりさらに残債が残り、近隣の方にも知れることになり、信用情報にも影響しますので競売を避けるべく即、銀行と住宅ローン滞留に詳しい弁護士に相談され、相談者様にとって最善の方針をお決めるになることが望まれます。既にそれが任意売却であるとお決めになられておられるのであればスムーズに手続が進むことを願っております。

    ご参考になれば幸いです。

  • 私が回答します

    投稿日
    2025/01/02

    奥林洋樹

    H.L.C不動産コンサルティング

    • 50代
    • 北海道
    • 男性
    • 専門家

    ご相談を拝見しました。

    大変お困りのことと察しますので、順番に回答いたします。

    Q.具体的にどのような手続きが必要で、どのタイミングで動けばいいのか分かりません。

    A.一般的に任売は以下の順番で行います。

    1.ローン残高の確認及び、サービサー（債権管理回収専門業者の確認）

    2.不動産業者への査定依頼及び相談（どこの不動産業者でも取扱できるとは限りません）

    3.「任意売却に関する申出書」を提出する（この時点で依頼する不動産業者が決定されている必要があります）

    4.売却価格確認申請性など査定関係書類一式（サービサーによって書式が異なります）をサービサーに提出して任意売却の許可を得る（必ずしも許可が得られるとは限りません）

    5.許可を得られたら売却を開始する

    Q.どのタイミングで動けばいいのか分かりません。

    A.早いほど良いです。すぐにでも行動を開始してください。

    Q.信用情報への影響

    競売手続きを示唆した書面が、金融機関から届いた時点ですでに信用情報には登録されています。

    Q.任意売却と競売ではどちらがメリットが大きいのか

    A.任売です。任売には以下のようなメリットがあります。

    1.売却価格にある程度の自由さが認められる（売却後に残る債務が競売と比較して圧縮できる可能性が高い）

    2.引き渡し時期をある程度調整できる（競売では原則、斟酌されません）

    3.近所に知られにくい

    Q.普通の不動産会社で良いでしょうか？

    A.競売は裁判所が強制的に売却する方法で、不動産業者が関与する余地はありません（入札は可能です）。関与できるのは任売のみです。なお、任売は査定関係書類の作成やサービサーとの駆け引きに相応の知見が必要とされるため、どの不動産業者でも取扱えるとは限りません。

    Q.近所、身内に知られない方法もあれば教えてください。

    A.任売で売却をしていることが近所に知られることはありません。身内についても同様ですが、同居親族に隠し通すのは無理があります。売却の協力を得るためにも説明が必要です。

    任売は時間との戦いです。いち早く手続きに着手することで、多少なり有利な条件を引き出せる可能性が高まります。まずは任売に定評のある不動産業者を探して相談されると良いでしょう。

    以上、お悩み解決の一助になれば幸いです。

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